[摘要] 2013年剩下的日子已屈指可数，但这一年来，北京楼市这一曲高亢激昂的歌却还意犹未尽，反而在最后一小节开秀花腔：土地拖长音、成交飙高音、推盘加入装饰音……这一支将如何收尾？2014的北京楼市又将谱出什么乐章？
(3)城市更新：众房企“抢占”旧改价值高地，两大发展瓶颈待突破
目前，北上广深四个一线城市，中心城区土地存量所剩无几，城市更新逐渐成为主要的土地供应方式。其中，最典型的属深圳。根据规划，到2015年，深圳市计划用于城市更新改造的用地规模将达到35平方公里，预计总投资达1800亿元。巨大的旧改蛋糕引来众房企“争食”。目前，参与深圳旧改的房企包括佳兆业、京基、华润、深业、招商、卓越等一线梯队，还有万科、保利、中航、中粮、中信等央企以及星河、信义、富通、鸿荣源等本土民企，累计超30家。
众房企纷纷青睐旧改业务，主要原因包括：一、规避调控风险。由于旧改项目受政府高度重视，一般不受调控影响。二、获取土地成本地、利润高。企业通过常规招拍挂方式获取土地，竞争激烈，溢价率一般较高。相比之下，旧改项目一般以协议出让方式获得，即使招拍挂也以低价成交居多，因此获取成本相对低。同时，城市更新项目一般位于城市的核心地段，潜力大，产品溢价也高。由于成本低、溢价高，旧改业务的利润普遍较高。以佳兆业为例，其旧改业务毛利率高达50%，远高于34%的行业水平。三、有利于塑造企业的品牌形象。城市更新项目多位于人口密集的市区，若能成功运营，可快速提升企业品牌形象。四、有利企业获取更多政府支持，企业在当地的非旧改项目也将受益。
不仅是企业，政府、社会也因此受益。对政府而言，选择城市更新方式推进旧城改造，没有财政压力，同时见效快。因为政府无需预支财政进行拆迁补偿、土地一级开发及编制大量人力，所有的一切都将由旧改房企主导完成。对社会而言，被拆迁原住民不再直接面对强势的政府，与企业谈判的空间更大，获得补偿也更多。
当然，目前城市更新领域门槛较高、瓶颈也多，仍需企业和政府共同努力积极推动：
企业方面，参与旧改关键是做到不差钱和极佳的利益协调能力。无论是拿地、动迁赔偿，还是开发，旧改项目都需巨大的资金投入。因此参与旧改，首要条件是确保资金不断供。从实际操作看，目前旧改领域的标杆企业由于资金来源多元话，都不差钱。像“旧改专家”佳兆业，由于旧改业务已进入丰收期，单靠销售回款就已能很好地支持旧改业务良性发展；华润置地、招商地产等房企，自身是上市公司，加上背靠实力雄厚的央企集团，融资渠道多元化，参与旧改也无资金压力；京基集团则专门成立一套班子负责境外融资，以解决旧改资金问题。另外，由于旧改涉及拿地、融资、规划、拆迁等多个方面，每个方面都会遇到很多问题，这就要求涉足旧改的开发商具备许多独特能力。比如，法律专业能力，协调沟通化（楼盘）解矛盾的能力要强，尤其是利益协调能力要强，能平衡各方利益。
社会和政府方面，应加快解决权属不清晰和法律不完善等旧改瓶颈。目前赔偿标准和土地转性两个领域的问题比较集中，应先行加以解决：首先，在政府指导下，培育第三方测评机构，对拆赔标准进行公正的评估。这样就减少单靠市场化推动，因企业和业主直接博弈而产生的诸多问题。其次，涉及集体土地旧改拆迁的，应建立司法救济途径，并加快纳入法制化轨道进程。这样就能避免因企业过于强势而使原住民的利益受到损害，同时也能对个别要求不合理的“钉子户”形成约束，使旧改顺利的进行下去。
(4)项目营销：全民营销引领变革，楼市销售进入电商时代
今年碧桂园在业绩增长上缔造了一个行业传奇，在其背后全民营销功不可没。碧桂园所倡导的“全员营销”模式与绿城的“全民营销”相似，但更注重定向的圈层营销。具体而言：一是制定硬性指标，营销部所有员工全线上阵。二是充分利用内部员工，将销售的权力传递给公司员工。凡在碧桂园的员工，只要为碧桂园项目完成销售任务都会给予3-4‰的提成奖励。三是借助企业品牌影响力，引导社会人员加入销售。碧桂园面向全社会营销，主要采用“以老带新“方式，老业主成功推荐客户可享总房款提成。四是运用学校、酒店等资源，外拓圈层人士。即将职业属性或收入待遇等方面差不多的社会人士汇集到一起，展开针对性营销。一般来说，这部分人士不是碧桂园的主力客群，目的在于化蓄客。
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