[摘要] 2013年剩下的日子已屈指可数，但这一年来，北京楼市这一曲高亢激昂的歌却还意犹未尽，反而在最后一小节开秀花腔：土地拖长音、成交飙高音、推盘加入装饰音……这一支将如何收尾？2014的北京楼市又将谱出什么乐章？
据悉，2013年剩下的日子已屈指可数，但这一年来，北京楼市这一曲高亢激昂的歌却还意犹未尽，反而在最后一小节开秀花腔：土地拖长音、成交飙高音、推盘加入装饰音……这一支将如何收尾？2014的北京楼市又将谱出什么乐章？
宅地成交大缩水明年1月有望重振
11月，北京土地市场创下“两高”——其一是成交量。当月共有34宗土地成功交易，土地出让收入为396.98亿元，为自2007年以来除2010年12月外的单月次高水平。其中包含住宅类土地18宗，累计规划建筑面积315.59万平米，是2011年以来的新高。
许是“用力过猛”，12月的土地市场明显露出“疲态”：12月24日，本年度北京的最后4块土地花落各家。至此，12月北京土地市场共成交12宗地块，其中住宅地块占一半，共137.34万平方米，环比上月分别下降了66.7%和56.5%。
回溯过去两年的同期宅地出让量，可发现今年12月的住宅用地并不比往年少，可说基本持平(2011、2012年12月的住宅用地成交量分别是9宗和6宗)。
但亚豪机构副总经理高姗分认为，目前房企对土地仍处“饥渴”状态。她分析：今年销售市场整体呈现的上扬趋势，让房企的现金流骤然粗猛；而库存却日益瘦削，各房企补仓意愿强烈，对土地的渴求程度达到顶点。另外，自住型商品房的推出也直接且极大地冲击了土地市场：纯商品住宅数量和面积不断受到挤压，地价也在竞争中被“爆炒”得外焦里嫩。以上各因素都使得开发商们在拿地上受制重重、十分被动，只能但凡有地推出，就挺胸壮胆冲上去“拼了”。
虽然今年政府在推地上不遗余力，甚至超额完成了住宅用地供应计划。但从2010年起连续三年的土地供应缺口，及房企“回流”一线城市的大潮，都令北京住宅用地持续处于“供不上”的状况。
而根据北京市土地储备整理中心官网显示：目前正在交易中的经营性用地尚有22宗，大部分将于2014年1月成交，其中住宅地块13宗，规划建筑面积达244万平方米。
高姗判断：三中全会对于未来调控“市场化”的定调，预示了明年北京仍将保持较大的供地力度，以通过增量“面粉”，稳定面包的价格及人们对面包不够的恐慌。而来年伊始，就有包括东坝、百子湾几宗自住型商品房热门地块开标。以点带面，预计明年的土地市场又将是个丰收年。
收官月再度“翘尾”自住型商品房短期内作用有限
据亚豪机构统计显示：截至12月24日，本月北京全市商品住宅共实现成交9484套、面积95.66万平方米，还有一周才结束12月，但相比11月全月，两数据已分别上涨了29%和22%。
若按12月前24天日均395套的成交量计算，本月全月成交有望突破1.2万套，成为继今年3月和9月后，今年第三个月度成交小高峰。
高姗表示：12月成交量的“翘尾”实际是“前人栽树后人乘凉”，得益于11月共有25个项目开盘，8000多套实际房源，是今年供量的一个月份。由于成交的滞后性，才都显现在12月。
而被业内人士一直寄予厚望能平抑房价的自住型商品房，虽然无论在土地出让还是房屋申购步骤上都效率很高，但项目运作周期在一定时间内，因此至少在明年下半年以前，都无法对当前实际购房需求形成有效分流。
而在地价的热传导效应下，当前房价上涨预期仍较为强烈，购房需求仍前仆后继地涌入市场。在这股劲头下，2013年北京楼市以高位收官几成定局。
12月商住、改善楼盘抢得主力旗 明年纯商品房市场或增更多“高大上”
本月，尽管不乏亦庄金茂悦、首创伊林郡、领秀·翡翠山等一些热销楼盘，但毕竟已是年终岁尾，整体市场在推盘上明显开始“收功”。亚豪机构数据显示：截至12月24日，北京楼市共有17个项目入市，本周末还将有旭辉·御锦、长阳光合作用、珠江四季悦城等楼盘计划入市，预计全月开盘项目个数将在20个左右，新增供量5000余套，或将是今年下半年以来月度推盘量的一个月份。
分析本月开盘项目的类型，记者发现中高端项目及商住项目的总占比居然达到了75%！中高端改善项目多为单价在3.5—4万元/平方米的楼盘，包括中信府世家、中海金石公馆、亦庄金茂悦、金第万科·金域东郡、北京城建·海梓府等；都聪明定价于4万元限价线下，以比其他竞品抢得入市先机。
商住项目则独领25%的风骚，远高于今年前11个月16%的平均占比率。何时卖都是良时的刚需项目，在今年已然赚得盆满钵满，所以暂停推盘坐待过年。
而商住及中高端项目则正好见缝插针地在这时填进市场占位。另外，刚需项目年底供应的断档，也是促使部分刚需“移情”商住项目的因素之一，而商住项目还具不限购的优势身份，因此也更容易通过较高的售价来冲刺一下年终业绩。
高姗认为：时时悬在中国房企头上的政策剑，令他们练就了反应快速、应对机敏的本事。未来的住宅市场，将以自住型商品房的规模化发展，和纯商品房的集约化发展为两个主力方向。
在今明两年7万套自住型商品房的“大军压境”威胁下，明年房企对于刚需产品的供应或将再提速。而与自住商品房“搭售”的纯商品房地块与公建地块，或将更多衍化成为高端产品及商住项目，成为房企提升利润的砝码，并成为未来纯商品住宅市场的主力供应产品。
3年中国房地产行业大总结 展望2014大趋势
（来源：和讯网）
2013年，无论是房地产行业抑或是开发企业，都是高歌猛进的一年。
在政策趋向宽松、经济平稳回升等宏观环境持续向好的情况下，一、二线城市市场迅速回暖，并维持成交高位态势，各线城市、各类地王纪录被屡屡刷新，房企逐鹿资本市场，争相借壳上市或者谋划海外投资。随着市场成交的持续上行，7家房企有望冲刺“千亿俱乐部”。
与之相应的是，新一届政府执政、十八届三中全会召开，未来房地产业必将面临新的政策挑战，整个行业也在孕育未来发展的深度变革。
回首2013，中国房地产行业经历了怎样的演变；展望2014，建立长效调控机制的时代，房地产行业和开发企业又将迎来怎样的挑战和发展契机？
一、2013年房地产行业七大特征
(1)“调控”字眼在公开场合消失，行业政策面趋于平缓
新一届政府在经济领域的执政思路相比其前任有明显区别，以市场化为导向在各个领域的改革中均有体现，房地产调控也不例外。在今年以来历次政府重要会议中，均未提及“调控”二字，类似“高房价问题”这样的提法也再未出现在任何公开场合，与上一届政府形成极其鲜明的对比，释放的信号即是以更加市场化的手段来解决房地产的问题，这符合本届政府强调政府职能转变的改革路线。
今年房地产行业政策面有两件意义深远的事情值得关注：其一，在中共中央政治局第十次集体学习中，明确了以市场化为主，以保障房为辅的住房供应体系建设；在提到供应体系建设时，会议前所未有地用了“千方百计增加住房供应”的措辞，促进供应被放到了前所未有的高度；其二，在三中全会最终公布的决定中，对房地产行业虽无明确扶持表态，但诸如“处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用”、“建立城乡统一的建设用地市场”、“完善城镇化健康发展体制机制。推进以人为核心的城镇化”等内容均毫无悬念地将对未来行业发展起到巨大推动作用，尤其是政府职能转型的提法意味着过去十年房地产行政性调控的淡出。
(2)商品房销售规模再创新高，13大城市成交突破千万平米
2013年房地产市场规模迎来了新一轮的快速扩张，2013年前11月，商品房销售面积同比上升20.8%，同比增速创下近5年新高，而从成交总量来看，在年底项目集中成交的推动下，全年商品房成交面积将有望突破12亿平方米，而商品住宅成交总量亦将突破10亿平方米。
截至11月，北京、广州、上海、天津、重庆、长沙、成都、合肥、青岛、沈阳和武汉等11个城市市场成交量已超过1000万平方米，如果算上南京(前11个月成交906万平方米)和西安(今年数据缺失，但市场规模早在千万级中)，则今年全年将有多达13个城市成交破千万平，而去年的城市数量仅有今年的一半。
(3)一线及热点二线城市市场持续去库存，合肥消化周期仅4.7个月，北京不足7个月
近两年以来，一线城市和热点二线城市库存持续处于低位，典型如北京，当前新房可售面积依然在历史底部徘徊，上海、深圳（楼盘）消化周期较去年年底呈现下滑，究其原因，今年以来市场的持续回暖，成交量继续走高，而相对应地新增供应却依然不足，以北京为例，前11月商品住宅供应面积仅700万平方米，市场成交面积却达到了1104万平方米；二线城市中，南京、成都等城市消化周期逼近6个月红线，而合肥甚至不足5个月，这部分城市市场目前去库存化特征非常显著，这也预示着未来房价上涨的大趋势不变。
而对于大多数二线城市和三线城市而言，2013年应是库存积累的一年。上一轮调控中由于一二线城市限购政策，使得2010-2011年大量开发企业涌入非热点二线城市及三线城市，推动这类城市土地成交大量释放，近两年以来商品住宅新增供应不断释放，进而导致当前库存持续积累的局面，部分三线城市甚至已出现供应过剩的风险，未来1-2年时间内预计市场都将处于高库存压力之下，房价上涨动力也将被阶段性削弱。
(4)房价上涨、信贷收缩致刚需热度下降，改善类产品渐成市场上行主要推动力
今年小户型刚需类产品销售热度较去年有小幅下降。重点城市90平米以下房源平均供求比从2012年的1:1.17下降至1:1.1，典型如北京从2012年1：1.55下降到2013年1：1.37，上海从1：1.26下降到1：1.13等；在我们看来，其主要原因有二：其一是去年以来各重点城市持续上涨的房价，其二是今年下半年以来银行贷款层面上的收紧，这两大因素导致刚需群体入市门槛逐渐提升。
90-140平方米属于满足改善住房条件、拥有基础享受功能的面积区间，一定程度上能够满足多代人分室而居的要求。从供求比数据上看，改善型项目热度较去年有明显提升，90-140平产品平均供求比从2012年的1：1.17上升到1：1.22。在我们看来，当前这波市场行情由2012年起展开，如果说去年各地主力需求是首置型刚需的话，那么2013年以来随着房价的上涨，改善型需求已经逐渐成为推动市场继续上行的最重要动力。
(5)一手房价格指数较前期高点上涨10%，8个城市房价涨幅已超控制目标
此外，统计局发布的70大中城市房价指数也显示，至2013年10月，京沪穗深四市商品住宅价格指数同比增幅均已超过20%，远远超过近三年来的人均可支配收入增幅，达成房价控制目标的形势极为严峻。虽然一线城市所面临的调控政策更为严厉，但在强大的人口吸纳效应所带来的旺盛需求下，其房地产市场价格仍然远远领先于其他城市。而西安、贵阳、昆明（楼盘）等西部城市控制情况相对更佳，房价增速相对稳定，并明显低于可支配收入的增长。
(6)土地市场量价齐涨，一线城市土地出让金收入三倍于去年
去年下半年起土地市场逐步回暖，今年以来成交热度继续升温。53个重点城市 经营性用地前11月成交同比增长21%，其中一线城市贡献率，同比增幅高达83%，二线、三线城市分别提升了13%及34%。从成交规模上看，前11月土地成交建面超过2000万方的城市从去年同期的9个增加至12个，成交建面超过1000万方的城市从去年同期的20个增加至26个。同时，土地流标情况亦大幅减少，整体流标率从去年同期的17%下降至今年的3%，并且自3月以来一直维持低位。
土地出让金方面，重点城市前11月土地出让金合计同比增长67%，主要是地价较高昂的一线城市及部分二线城市土地成交量飙升，进而带动土地出让金快速上行，前11月一线城市土地成交金额涨幅高达195%，几乎翻了两倍，以上海为例，其今年以来土地出让金高达1786亿元，去年的这个数字仅为664亿元。今年以来土地市场竞争激烈，重点城市平均溢价率为19%，比去年同期提升了12个百分点。其中一线城市成交溢价率为27%，同比增加10个百分点；单个地块方面，今年以来、尤其是下半年之后，一、二线城市高总价地块频出，总价地王纪录不断被刷新，尤其是北京和上海，7月份以来几乎每个月都占据地块总价、单价排行榜的榜首位置。
(7)千亿级房企数量将升至7家，龙头房企积极拿地补库存
回顾以往百亿房企发展史，我们可以清晰地看到近6年来房企快速发展轨迹。2007年时，十强房企金额门槛刚好卡在100亿元，可以这样说，当年年销量能否达到100亿元是衡量一家房企是否大型的标准。进入2008年，百亿房企数量迅速增加至12家，房企间冲百亿苗头初现。然而，从2008年到2013年，5年时光，房地产行业内已发生翻天覆地的变化。对房企大佬而言，年销百亿已成为过往烟云，根据《2013年前三季度中国房地产企业销售排行榜》，50的入榜门槛已达105亿元。而像首创置业、建业地产、瑞安房地产等企业前三季度虽未入榜单，但是销售依然积极，前11个月亦完成百亿销售。按照这个趋势，至2013年年底，超百亿元销售额企业或将达70家左右。
房企今年以来在拿地规模上有较为明显的增长，50强房企通过招拍挂新增地块的建筑面积高达1.87亿平方米，同比增长17%，投入金额总计5875亿元，同比增长57%。其中，万科、绿地、保利等企业新增土地储备量领先其他企业，。50企业拿地总量占到53个重点城市经营性用地成交总量的33%，而去年这一比例仅为26%。
二、 2013年房企四大战略方向
(1)融资：五大房企搭建境外融资平台，七家房企成功赴港上市
继招商地产(000024,股吧)、万科、金地于2012年成功赴港借壳上市后，万达和绿地也分别于今年4月、5月完成赴港借壳上市。成功借壳上市后，5大房企都在加快对壳资源的整合，以尽快实现境外上市平台的融资运作。截至目前，所有壳公司的更名都已完成，发展定位基本确定。
除了大型房企搭建海外上市平台之外，众多成长型房企也纷纷在香港上市。自去年底旭辉控股、新城控股上市后，掀起了内地成长型房企赴港上市的新一轮热潮，今年已有金轮天地、五洲国际、当代置业、毅德控股、景瑞地产、龙光地产、时代地产7家房企成功赴港上市。在今年内地房企业绩普遍飘红的背景下，境外资本市场持续看好内地房地产市场，是内地成长型房企成功赴港上市的主要原因。
但与去年的旭辉、新城相比，今年7家房企上市融资的额度不高，从几亿到十几亿港元不等，但主营业务集中分布在综合商业、绿色地产、中高端住宅。相比之下，境外投资者对这些企业股票的认购反应普遍较平淡，这从五洲国际、当代置业、景瑞地产的最终发行价都接近招股价下限中可见一斑。
今年10月，万科控股徽商银行，开创纯房企控股商业银行先河。相对于此前越秀集团控股香港创兴银行、绿地集团控股盘锦（楼盘）市商业银行，万科控股徽商更具重大“里程碑”意义：至此，国内纯房企与银行的联姻正式解禁；今后，产银深度融合将成行业发展大趋势。
产银深度融合或助推房企融资变革。万科控股徽商银行，可能如其所宣称的那样，是为了完善社区金融配套，以为其庞大的业主群提供财富管理等金融服务，同时还可以借此为产业链上游8000家建材合作供应商及承包商搭建融资平台，以降低企业采购成本。但我们认为，万科更看重的是通过“控股银行”布局地产金融，开发针对商业地产的资产证券化产品，以盘活商业地产。对整个行业而言，随着更多的房企成功尝试控股银行，产银结合融资新方式今后会大行其道。
(2)海外：逾六家房企加码海外业务，三大趋势隐现
今年以来，已有万科、绿地、中海、富力等逾六家房企加码海外业务。同时今年也是中国房企海外发展的收获年。8月份，碧桂园在马来西亚的金海湾项目正式上市，两个月时间成功卖出6000多套房子，销售近百亿元人民币，一举成为马来西亚的地产商。绿地在韩国济州岛的健康医疗城项目——汉拿山小镇也于6月份开盘，销售势头良好，一期已去化逾八成，年内销售额预计会突破10亿元人民币。
截至目前，房企拓展海外地产呈现三大趋势。其一，国内房企海外发展的主流是与境外实力房企合作。比如，碧桂园在马来西亚开发的2个项目与当地知名房地产发展商Mayland合营；万科在北美首次投资，选择与美国龙头房企铁狮门合作。初次出“海”的房企普遍会选择与境外实力房企合作，以缩小对境外市场不了解的短板，降低海外拓展风险。
其二，房企出海的普遍做法是在国外建房卖给中国人。如绿地计划将济州岛健康医疗城的七成住宅卖给中国人；万科美国首站选在华人集中的旧金山。从短期看，这种“自产自销”的发展模式效果很好，但从长远看不具持续性，因为国内富人和海外华人在境外某一区域扎堆集聚的地方毕竟不多。在与境外房企合作的过程中，随着中国房企对境外市场的了解逐步加深，可适当提高针对境外客户的开发和销售力度。
其三，目前“出海”大部分是国内大型龙头房企。虽然也有少部分中小房企，但海外拓展的项目规模都不大，且无持续滚动开发迹象。主要原因还是海外项目投资动则几十亿、上百亿人民币，中小房企实力不够。但从长远看，企业规模不会成为海外拓展的核心制约因素，中小房企同样可以凭借融资创新构建畅通的海外融资渠道，使海外拓展进入良性循环，成为中国房企海外军团的“中坚”力量。
(3)城市更新：众房企“抢占”旧改价值高地，两大发展瓶颈待突破
目前，北上广深四个一线城市，中心城区土地存量所剩无几，城市更新逐渐成为主要的土地供应方式。其中，最典型的属深圳。根据规划，到2015年，深圳市计划用于城市更新改造的用地规模将达到35平方公里，预计总投资达1800亿元。巨大的旧改蛋糕引来众房企“争食”。目前，参与深圳旧改的房企包括佳兆业、京基、华润、深业、招商、卓越等一线梯队，还有万科、保利、中航、中粮、中信等央企以及星河、信义、富通、鸿荣源等本土民企，累计超30家。
众房企纷纷青睐旧改业务，主要原因包括：一、规避调控风险。由于旧改项目受政府高度重视，一般不受调控影响。二、获取土地成本地、利润高。企业通过常规招拍挂方式获取土地，竞争激烈，溢价率一般较高。相比之下，旧改项目一般以协议出让方式获得，即使招拍挂也以低价成交居多，因此获取成本相对低。同时，城市更新项目一般位于城市的核心地段，潜力大，产品溢价也高。由于成本低、溢价高，旧改业务的利润普遍较高。以佳兆业为例，其旧改业务毛利率高达50%，远高于34%的行业水平。三、有利于塑造企业的品牌形象。城市更新项目多位于人口密集的市区，若能成功运营，可快速提升企业品牌形象。四、有利企业获取更多政府支持，企业在当地的非旧改项目也将受益。
不仅是企业，政府、社会也因此受益。对政府而言，选择城市更新方式推进旧城改造，没有财政压力，同时见效快。因为政府无需预支财政进行拆迁补偿、土地一级开发及编制大量人力，所有的一切都将由旧改房企主导完成。对社会而言，被拆迁原住民不再直接面对强势的政府，与企业谈判的空间更大，获得补偿也更多。
当然，目前城市更新领域门槛较高、瓶颈也多，仍需企业和政府共同努力积极推动：
企业方面，参与旧改关键是做到不差钱和极佳的利益协调能力。无论是拿地、动迁赔偿，还是开发，旧改项目都需巨大的资金投入。因此参与旧改，首要条件是确保资金不断供。从实际操作看，目前旧改领域的标杆企业由于资金来源多元话，都不差钱。像“旧改专家”佳兆业，由于旧改业务已进入丰收期，单靠销售回款就已能很好地支持旧改业务良性发展；华润置地、招商地产等房企，自身是上市公司，加上背靠实力雄厚的央企集团，融资渠道多元化，参与旧改也无资金压力；京基集团则专门成立一套班子负责境外融资，以解决旧改资金问题。另外，由于旧改涉及拿地、融资、规划、拆迁等多个方面，每个方面都会遇到很多问题，这就要求涉足旧改的开发商具备许多独特能力。比如，法律专业能力，协调沟通化（楼盘）解矛盾的能力要强，尤其是利益协调能力要强，能平衡各方利益。
社会和政府方面，应加快解决权属不清晰和法律不完善等旧改瓶颈。目前赔偿标准和土地转性两个领域的问题比较集中，应先行加以解决：首先，在政府指导下，培育第三方测评机构，对拆赔标准进行公正的评估。这样就减少单靠市场化推动，因企业和业主直接博弈而产生的诸多问题。其次，涉及集体土地旧改拆迁的，应建立司法救济途径，并加快纳入法制化轨道进程。这样就能避免因企业过于强势而使原住民的利益受到损害，同时也能对个别要求不合理的“钉子户”形成约束，使旧改顺利的进行下去。
(4)项目营销：全民营销引领变革，楼市销售进入电商时代
今年碧桂园在业绩增长上缔造了一个行业传奇，在其背后全民营销功不可没。碧桂园所倡导的“全员营销”模式与绿城的“全民营销”相似，但更注重定向的圈层营销。具体而言：一是制定硬性指标，营销部所有员工全线上阵。二是充分利用内部员工，将销售的权力传递给公司员工。凡在碧桂园的员工，只要为碧桂园项目完成销售任务都会给予3-4‰的提成奖励。三是借助企业品牌影响力，引导社会人员加入销售。碧桂园面向全社会营销，主要采用“以老带新“方式，老业主成功推荐客户可享总房款提成。四是运用学校、酒店等资源，外拓圈层人士。即将职业属性或收入待遇等方面差不多的社会人士汇集到一起，展开针对性营销。一般来说，这部分人士不是碧桂园的主力客群，目的在于化蓄客。
三、2014年房地产市场七大预测
(1)政策：热点城市行政性政策仍将强化，二、三线城市预计将适当放宽
三中全会基调是理顺政府与市场的关系，但房地产市场化机制的形成是一个渐进过程, 2013 年房地产市场量价齐升，部分一二线城市房价飙涨，因此以限购限贷为代表的行政性调控短期内仍不会全面退出，而这也是现阶段政府的无奈之举，当务之急是加快房地产制度的改革和完善进程，为市场真正成为房地产的主导力量作好准备。当然，房地产市场供需情况地区差异较大，从目前来看，过去十年“一刀切”式的调控已经出现了改变，中央层面上全局性的政策调控不会出现。
从城市层面上看，一线城市和热点二线城市限购限贷等措施短期难以退出，适当延迟改善性需求释放及抑制投资性需求，仍将是2014年的主基调，而例如房产税扩围、土地流转改革等，在一线城市先行落地机会也较大。在我们看来，继续适当压制需求释放，争取更多时间从供应入手，包括保障性住房、自住型商品住房等，解决房价上涨过快问题。大部分二、三线城市政策面将有序放宽，近几年这类城市房价呈现持续平稳增长，我们认为这主要与当地GDP 增长、人均收入水平提升以及货币流动性充裕等因素相关，房地产市场相对健康，政府过多的干预将有违市场性原则，这也不是新一届政府的整体态度，2014年，这类城市回归市场化将是大趋势，即便短期内限购限贷政策不会在明文上退出，其执行层面的松动也将成为可能。
(2)投资：新开工增速回升还将持续，今年土地成交释放将促明年投资走高
本轮行业新开工面积增速走势，在2012年6月触及低点后缓慢回升，今年4月起累计增速回归正数，而后几个月虽然震荡上行，但上涨速度远不及2009年，这一方面是由于2011年土地市场成交大幅萎缩所致，另一方面也表明今年企业层面对房地产调控会否重启仍心存忌惮。另外，本轮去库存截至当前，各城市之间库存水平存在明显的结构性差异，一二线城市库存下降较快，北京等城市已降至历史低点，而三线城市库存依然有压力，这也是本轮新开工面积增速回升较为缓慢的原因之一。新开工增速回升缓慢，可能会导致回升的周期拉长，且在房地产调控政策逐渐明朗，企业预期稳定的背景下，开工热度将有提升，明年新开工面积增速的回升还将持续，预计全年增速升至13%左右。
房地产投资方面，今年上半年单月增速高位震荡，下半年自8月起开始出现略微震荡下行的态势，但累计增速整体仍保持在19.2%的水平，较上半年下滑幅度不大；今年年底信贷紧张，成交增速逐渐收窄，预计11-12月销售增速不会有太好表现，此情况下企业投资热情一般，全年增速可能降至19%以下。2014年随着行业整体进入平稳运行期，调控政策预期将稳定，企业投资开工意愿较强，且今年房企拿地数量增多，明年新开工增速回升，对投资增速有一定支撑作用，预计2014年房地产投资增速将在25%左右。
(3)一线城市：成交量与今年总体持平，政策面持续收紧下房价或先涨后稳
从供应层面上看，2013年年底一线城市因房价调控压力推迟高价盘的预售证审批，这部分供给或将推迟至明年一季度，而2012年下半年起逐步释放的土地市场成交也将在明年下半年之后形成住宅新增供应，因此一线城市层面上2014年总体供应走势应是稳中有增，其中北京增幅较大，增幅为45%，深圳增幅大约在30%，上海和广州则基本与2013年持平。
从成交层面上看，2013年一线城市中上海、广州和深圳供求比大致维持在均等水平，由于明年政策面依然看紧，我们认为市场销售速度大致将和2013年持平，而北京2013年由于供应严重萎缩的关系供求比呈现1：1.58，考虑到其明年供应大幅放量的因素，预计供不应求的态势也将有所收敛，总体上看，我们认为2014年一线城市中上、广、深三城市场成交量将和2013年基本持平，而北京方面，2013年受供应短缺而积压的需求或有释放，从而推动成交量小幅增长。
从房价角度看，我们认为一线城市2014年将呈现先涨后稳，其中上半年在市场惯性的作用下新盘价格仍将稳定上涨，尤其是今年年底因信贷紧缩而推迟购房的需求在明年初将集中入市，这一定程度上将提升开发商销售预期，其定价也将具有更大上涨空间；而下半年之后，政策面持续收紧的影响将持续发酵，主要的变数有两方面：其一是新一轮局部政策收紧有可能出台，目标可能是二套房贷或存量房税收，其二是预售证管理再度启动，两者无疑都将对市场交易热情造成压力，从而平抑房价涨势。
(4)二线城市：新增供应全方位扩张，市场量价齐升格局总体稳固
从供应层面上看，与一线城市相同点是2012年下半年以来土地市场成交的放量，不同点是二线城市城区可供开发的土地规模更充足，从数据预期中看，昆明、南京、宁波（楼盘）等等2014年商品住宅供应量增幅均超过30%，而重庆、成都、沈阳、厦门（楼盘）等城市增幅也在10%以上，从这个角度看，二线城市明年的供应扩张是全方位的。
从成交层面上看，受政策宽松和供应扩张的双重利好，我们对二线城市明年成交量的走势持看好态度，从2013年一二线城市成交增幅对比来看，二线城市即明显高于一线，明年这一特征将继续维持，其中昆明、长春（楼盘）、合肥、长沙等处于房地产市场成长期内的城市更将顺势进入各自的高增长阶段。
从房价角度看，我们认为二线城市房价稳步上涨的格局不变，但新增供应充分释放一定程度上会削弱价格的涨势，尤其是相当一部分二线城市需求结构以首置首改型群体为主，这类群体对价格的敏感度较高，部分2013年房价上涨较快的区域板块明年客观上讲有放缓的需要。
(5)三线城市：部分城市面临去库存压力，两大因素推动房价上涨
从供应层面上看，三线城市市场供应总体充足，个别城市在前两年整个行业投资倾向下目前甚至出现库存过剩的情况。从成交层面上看，在一二线城市政策面回归平静的背景下，三线城市市场主要依靠本地需求来去化库存，成交增速较过往两年将进一步放缓，而部分之前在投资热潮下本地需求大量消耗的城市，2014年市场将进入调整期，成交规模扩张进度将停滞。从房价角度看，三线城市房价总体将处于稳步上涨的轨道中，其动力除了城市市场本身的增长，也来自于和一二线城市的比价效应，另外，部分近两年市场投资过热、房价快速上涨的三线城市未来1-2年内都将进入阶段性盘整状态。
(6)产品：大环境平稳刚需类项目将延续热销，一线城市豪宅产品继续看好
一线城市规模巨大的首置首改群体将使刚需类项目在2014年继续热销，的前提是项目定价未明显高于所在区域平均水平，这类产品销售的主动权将继续握在开发商手中；高端豪宅方面我们也持继续看好的态度，事实上，一线城市豪宅类项目抗周期性一贯较强，其所对应的客户往往资金实力充足，价格敏感度低，因此小范围的政策收紧对这一细分市场影响不大，风险可能集中在局部，比如上海的远郊型别墅、北京卫星城区域的高档公寓等仍可能滞销；总体上看，我们认为一线城市项目销售存在变数的是中高档改善类产品，这类项目的客群的特点是两点：其一，具备一定资金实力但仍有明显的接受上限，其二，对银行信贷具有一定的依赖程度，因此，当前一线城市持续上涨的房价、以及未来有可能长期处于收紧状态的二套房贷政策，将对这部分市场销售形成一定阻力。
二线城市层面上，由于其财富聚集能力和一线城市有显著差距，豪宅类项目销售大多呈现机会型特征，而刚需类项目在二线城市是主力产品，但部分城市、部分区域存在供应过剩风险，典型如天津的滨海新区，由于规划利好的刺激，近年来诸多企业进驻该区域，造成板块内当前同档次产品严重堆积，市场竞争异常激烈，大量项目销售去化困难，我们预计这样的情况在2014年也难以根本改善。
(7)土地：市场热度总体将先扬后抑，一二线城市成交量价平稳增长
2013年，土地市场整体火热，尤其是下半年以来地王频出，预计2014年的土地市场土地供应成交量整体稳步增长，并呈现“先扬后抑”走势。具体来看，上半年各地推地热潮仍将持续，土地成交也将延续今年年底的良好局面，在这之后，成交量增长势头将有所缓和，一方面企业经过持续拿地后，土地储备较为充足，拿地积极性渐渐消退，另一方面，我们预计下半年融资环境将有所收紧，企业将加强资金管控。
从各线城市来看，一线城市土地成交量将继续在今年的基础上小幅增长，尤其是上海、北京、广州，而深圳的城市更新项目仍然会受到较广泛的关注，二线城市历年土地供应较为充足，因而土地成交量不会出现大起大落的情况，而部分较具潜力的三四线城市在明年可能迎来一小波成交量补涨期，主要是企业出于平衡土地储备结构的考虑，明年在这类城市的拿地量将小幅增长。
土地价格整体稳步提升将是大概率事件，尤其是一线城市，具体来看，重点城市一季度土地价格或出现一定的降幅，但随着淡季过去，土地价格还将回归上行通道，因而二季度可以看做房企补充土地储备的窗口期。如果下半年的宏观政策依然平稳过渡，土地价格不会出现明显回落。从流拍、溢价来看，2014年流拍地块占比仍然维持低位，而高溢价地块占比会比今年有所回落。
4年中国房地产价格到底会朝哪儿拐
（来源：上海证券报）
2014年将是中国房地产价格具有分水岭意义的一年。未来房价既有上涨的推力，也有下降的拉力。上涨的推力有：我国经济繁荣周期没有结束、地方财政支付困难推高房价、宏观政策对房价的态度是市场起决定性作用、流动性依然充足对房地产有利、房地产市场的相对垄断使房价下降不容易。
房价下降的拉力有：土地供应增加与城镇化人口结构调整、房地产管理制度与政策的变化、经济面临转型升级、经济周期的变化、高房价和高利率将使中心城市失去优势、房地产市场已处于不健康状态。
总体来说，房价居高不下，将导致经济逆向调节和产能过剩，不利经济持续发展。过去的几年里，房地产膨胀导致产业结构逆向调节，延缓了经济结构调整的时间。而房地产的暴利，也让企业和社会无心于研发和技术投入，这将使我国丧失国际竞争力。
文眼
2013年，有哪些经济问题值得小结一下？有不少，其中房价应该算一个。因为本年2月国家又出台了房地产调控通知。连同此前出台的相关政策，近年来房价越调越高。岁末，国家行政学院决策咨询部陈炳才研究员传来文章，对房价问题及趋势做了分析。看得出来他也很纠结。明年及今后房价如何？需要多角度观察。
——亚夫
对当前房价的不同看法
2013年2月26日《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》对当前房地产市场调控提出了六个方面的要求。通知下发以来，各地房价不仅没有下降，而是大幅度提高，一些地方政府提出的控制目标，基本落空。10年房价，9次调控，屡调屡高。未来房价如何？现在，大体有如下几种看法。
1．上涨论
一种认为，由于财政困难，地方政府更希望房价上涨，地方政府的债务压力和土地招、拍、挂制度将继续推动房价创新高。目前政府出让土地的价格在持续提高，出让价格占住房销售价格的50%-60%。
二是认为城镇化将继续推高房价。一些房地产商认为，从人口结构看中国的房价至少会涨十年。从城市化看，也许会再涨更长的一段时间。只有到2020年以后，中国的房价才可能出现下降。在人口结构上，2020年以后是需求和供给相对平衡的阶段。
三是鬼城抑制房价说不可靠。有人认为鬼城之说不可信，中国城市发展模式是先有住宅，后有产业。先建住房，再吸引人入住。
四是认为中国房价周期达100年，未来15-20年仍然是上涨周期。明年如果继续限购，会再次出现价格暴涨，一线城市依然会继续上涨。
2．下跌论
一是泡沫说。有人认为房地产存在泡沫，连著名的地产商都在提醒存在泡沫，价格已经很高，高得离谱。有人认为未来房价会下跌，如果马上搞不动产登记，房价立即下跌。再则，二、三、四线城市住房供应增加，价格将下跌。
二是鬼城说。认为郑州新城、大亚湾、铁岭、贵阳、大同、唐山、常州等城市住房供给过剩，超越了发展阶段，很多新城区没有人居住。
三是崩溃说。其中有人认为，房价将大幅度下跌。如，温州、鄂尔多斯、神木等住房价格已经大幅度下跌，其他地方未来也有可能出现大幅度下跌。
四是剥皮说。有人认为房价下跌类似竹笋之剥皮，即先从中心城市的外围和城市郊区价格的下跌或低价开始，逐渐向中心城市和城市核心区扩散，从而引发价格下跌。
应该说，以上种种看法，对我国房价的分析都有一定的道理。但综合起来看，未来房价有上涨的推动力，也有下降的拉动力。
未来推动房价上涨的因素
1．我国经济繁荣周期没有结束
中国经济的繁荣周期没有结束，依然有战略机遇期，尤其是城镇化作为新的经济增长动力，地方追求经济高增长，乃至底线增长思维，到2020年我国经济翻番，经济增长速度必须达到7%以上，再加上收入倍增计划等，带来住房购买能力提高。上限思维是消费物价不包括房价，意味着房价不会成为控制目标，过去政策用的限制词是抑制房价过快上涨，而不是房价上涨，而过快与否，没有标准。
2．地方财政支付困难推高房价
据国家审计署资料，2012年底4个省、17个省会城市承诺以土地出让收入为偿债来源的债务余额7746.97亿元，占这些地区债务余额的54.64%。这些地区2012年以土地出让收入为偿债来源的债务，需偿还本息2315.73亿元，为当年可支配土地出让收入的1.25倍。地方财政的偿还能力是下降的，为了偿还，出路是提高土地价格，或者发行地方债，地方债的发行依然要靠税收来解决，需要依靠土地财政来解决。因此，地方政府比百姓更希望土地价格上涨。
3．宏观政策对商品房的态度
宏观政策确定保障房是政府建设的重点，虽然解决部分人的居住，但往往不能满足需要，而且保障房本身环境、地点和质量等无法满足需求。不仅如此，宏观政策对商品房的态度是市场起决定性作用。
另外，压缩过剩产能，房地产是源头，房地产没有控制，压缩产能很难进行，甚至出现抬高房地产原材料价格上涨的情况，会抬高住房成本。压缩产能，就业压力本身就大，如果真的打压房地产，社会压力更大。更重要的是全社会的货币供应量持续不断扩张，在贷款上也很明显，这些资金的很大部分集中到住房投资或购买，把住房价格提高。
4．城镇化比率的提高
为提高城镇化率,就得建造新的城市或城区。最近，中央有关部门对12个省区的摸底调查显示，12个省级城市都要建新城，共规划了55个新城；144个地级市中有133个要建新城，共规划了200个；161个县级市中有67个也要建新城。
从公布规划的96个新城面积来看，占地超过6000平方公里，相当于所在城市建成区一半以上。按照55个新城30万人口，1650万人，133个20万，2660万，67个县新城10万，670万，合计新城4980万人，这是12个省的，如果全部计算起来，估计可以解决1亿人口的新城。
5．需求的扩大和特殊性
家庭的分蘖导致住房二人一套和一人一套的情况增加，单身离婚家庭的增加，也导致住房需求增加。而对改善住房的需求，推高了对住房面积扩大的需求。进入城市的大学生和研究生也期待住房，迫于收入压力租房，但需求依然在。
更重要的是，大部分家庭都投入了房地产的投资和投机，使得城市住房难以满足需求，远郊无法真正解决住房的困难，而且成本很高，除非企业从城市搬出，或者中心城市的人口、就业人数减少，而郊区增加，才能出现向郊区扩大购买的可能。
在投资比较选择中，房地产依然有优势。黄金、玉石、字画、古董，都不能像房地产投资那样可靠。我国资金过剩，本该投资渠道多样化来吸纳，但我国投资渠道相对狭窄，股票市场的不规范和暴涨暴跌让很多人远离，玉石、字画、古董真假难辨，因此，黄金、住房成为很多人的选择，而住房是吸纳资金的投资对象。
6．流动性依然充足，对房地产有利
人民币汇率预期依然存在，外汇占款总规模依然增加，尤其是人民币汇率尚未达到1994年前的水平，名义汇率还有一定的空间。即使没有导致的外汇占款增加，我国较高的存款准备金率，也表明我国未来发展不会缺乏资金，这些因素为房地产投资提供了资金来源支持。
2007年以来房地产基本不缺资金，开发资金占实到资金的比重在54%-64%之间。今年1-10月占53.6%。同期房地产企业实到资金占固定资产投资的比重达到36.4%，说明企业和社会依然将大量资金投向房地产。
影子银行和信托等资金，偏爱房地产。不少房地产企去年2012年上半年筹集资金的成本达到20%-30%，今年只有10%-15%。今年1-10月房地产企业实到资金近13万亿，全年有望达到161220亿人民币，比去年增长33%以上，由此可见，社会资金依然看好房地产。
7．其他因素
土地货币化的深度远未满足。农村土地和城市土地依然有空间，当这些因为货币供应增加，货币供应年均在14%以上，5-6年货币供应就翻番，土地价格肯定上涨，而土地价格上涨，住房价格必然上涨，尤其是新建的住宅和拍卖的土地价格，推高住房价格。
房地产市场的相对垄断，使房价下降不容易。2007年的房地产调控，导致房地产市场的集中度提高，不仅土地开发和拍卖土地的能力集中到大房地产商手中，他们的营销战略业相对垄断，大量中间人出售，增加了流通环节和成本，提高了维持高价的承受能力。
而且，目前购买住房投资的人，很大部分是中国市场各种制度改革的受益人。他们拿着大量的住房，不在乎房价的高低，也不担心和害怕下跌。这种力量在新开盘中，依然存在，尤其是对高档商品房如此。
当然，从房地产周期来说，已经突破了一般的周期规律，房价可能类似经济增长，突破周期规律，继续一个小周期。
抑制房价上涨乃至下跌的因素
1.城镇化的土地供应增加，城镇化人口结构的调整，将影响房价上涨
今年1-8月，房地产用地公告量同比增加25%，住宅用地公告量增加22.7%，均为近年来较高增幅；房地产用地供应同比增加34.4%，增长较快。其中，住宅用地供应同比增加33.9%，供应了8.02万公顷，已经接近过去5年年均供应量。目前，广东很多县闲置土地10万亩以上，时间多在3-5年，有些15年。
中央城镇化工作会议提出，今后要减少工业用地，增加生活、居住用地供应比例，严格控制特大城市人口规模，在城市群的布局上，大中小城市和小城镇，将合理分工、布局，协调发展。这对今后城镇化发展路径进行了战略调整，也必将影响未来的房价变化。
2.房地产管理制度的变化将影响房价上涨
目前地方政府可以出售的土地有限，往往需要通过土地整合才能出售，越往后，可出售的土地越少。更重要的是，土地价格的抬高，并不足以解决财政所需要的资金。而财政的持续困难，将促使政府开征新的税种，房地产税将是一个很重要的税种，只要这个税收收入归地方政府，地方就有很大的积极性。
随着2014年财产登记制度的建立，房地产、个税联网系统的完善，开征房地产持有税等的操作性已经大大增强。财政部已经明确表态，房地产税的方向是降低建设和交易环节的税赋，增加保有环节的税赋，因此，住房价格的回落也就成为必然。
3.经济面临转型升级将影响房价上涨
总体来说，全球经济处于危机后的结构调整和转型周期内，第三次工业革命的产业逐渐明显，绿色、低碳、节能、降耗已经成为全球工业产品的技术和行业标准，云计算、大数据的技术发展，将使制造业数字化、产品标准化，生产快速化，互联网、物联网、电网的融通，将带来信息技术和商业、金融模式的变革。传统经济不适应这些变化，将面临生存压力。
我国经济因为资源、环境承载力不足，亟待转型升级，如果不转型升级，继续按照目前的模式发展，再持续5年，将爆发更大规模的产能过剩危机、生态环境大危机乃至社会大危机。
而转型升级，房地产经济是牛鼻子，只有住房价格大幅度下降，价格回归理性，才能降低生活成本，降低企业房地产和资金成本，让其他产业有高利润，才能鼓励资金向其他行业投资，为转型升级提供资金和利润支持。否则，房地产的过度发展，将阻碍我国经济的转型升级。因此，房地产价格下降是经济转型升级的政策抉择要求。
4.经济周期的变化将影响房价上涨
其一，房地产周期。经济和房地产繁荣都具有周期性、阶段性，房地产的过度繁荣周期基本结束，到了重要转折点。周期规律表明，10年内会发生一次经济或金融危机，三十年是社会思潮的转变。
就房地产来说，国外一般5-7年一个周期。我国房地产繁荣从1998年住房制度改革算起，按照7年周期来计算，已经有了两个周期。按照10年（包括12）周期计算，2013-2014年也是重要转折年。经济周期实际是集体行为规律的时间传递过程反映，从诸多现象看，目前已经进入周期尾期。
其二，宏观经济周期。中国宏观经济周期的调整也将影响住房价格，过去我国经济基本逢3的年份开始加速增长，逢8年的年份下跌。但2008年这个周期，不仅没有下跌，反而加快增长，带来了很多后遗症问题。
2013年我国经济速度开始下行，而不是加速上行，这是大周期的调整。未来的速度不会再超过8%，结构调整和战略思路的调整，更多注重经济增长的质量和效益，城镇化的发展同样注重质量、生态和文化、历史，不会再搞大拆大建，也不会急于求成。
5.高房价和高利率将使中心城市失去优势
房地产本身不具多少技术含量，房地产的过度发展，在互联网时代和实体经济竞争的时代，房地产的地位是很不稳定的。高房价的连锁效应抑制房价继续高涨。
一是企业生产成本提高。随着土地、住房成本提高，劳动力成本也将大大提高，未来的物价上涨，为了弥补住房成本，将出现物价循环轮番上涨，带动生活成本提高。这反过来抬高企业生产、科研成本，很多企业将不堪租金成本和工资成本，放弃在大城市设置企业，转而到郊区或地价低廉的地方创业。很多微利行业和企业以及被互联网销售导致利润下降的企业，在大城市的高房价、地价下将丧失产业发展优势、就业优势和利润优势，这些企业也将远离大城市。
二是出口成本提高。房价带动物价上涨，人民币汇率只能而不是贬值，贬值将导致更大的通货膨胀，不利于社会的稳定与和谐。环境和污染治理成本的提高，将增加企业成本，尤其是出口企业的成本，影响贸易的国际竞争力。而贸易增长的下降，将给国内市场带来压力，削弱企业利润空间和竞争力。
三是城市和农村生活成本提高，工资成本上升。农村城市化虽然给农民带来了住宅的改善，但也带来生活成本提高，蔬菜已经很明显，其他产品价格更是如此，未来农民的其他购买力难以大幅度提高，这将制约城市经济的市场需求。
四是进城的农业人口及其子女也买不起价格高昂的住房，大学生就业回到农村现象已经很突出，城镇化速度将因此相对稳定乃至下降，对城镇住宅供求也会产生很大影响。事实上，过去的10多年，大量住宅被用于投机和投资。如，北京郊区县2003-2005年出售的住宅小区，入住率不足10%-30%的很多，而且大多是毛坯房。
6.房地产市场已处于不健康状态
房地产的泡沫征兆已经很明显，破灭是迟早的事情。
其一，房地产价格已经超越国际水平。国际上，合理的房价与收入比例为4-6倍，而我国大大超过，目前，我国局部地方的住房价格超过主要发达国家的大城市，如果汇率，这将更明显。我国依然是一个发展中国家，尚未完全实行工业化，房地产泡沫将葬送工业化发展进程，使我国企业缺乏国际竞争力。
其二，诸多地方出现空城，入住率很低。现在，温州、鄂尔多斯、神木等已经出现了价格大幅度下跌，常州等地也出现空城现象。地市以下的住房供给超过需求的现象随处可见，即使在北京也不例外。这说明住房刚需的说法是站不住脚的，投资性住房占据主导地位。
2008年的美国金融危机是从2007年3月对冲基金公司的倒闭破产开始，单个事件逐渐叠加，最后酝酿了全局危机。我国的房地产泡沫危机也许是走同样的道路，从逐个城市房价下跌开始。对此需要高度重视。
其三，房地产的投资回报价值缩小，风险加大。以2010年为基础，除少数几个城市上涨幅度达到18%-22%，其他都在15%以下，与银行理财比较，已经不算具有投资价值，兑现的难度增加。而房价一旦下落，住房出售比股票还困难，尤其是二手房（房源、代理、租房）。温州的房价下跌让人胆战心惊，未来房价下跌，很多投资人将无法变现。
其四，建筑成本下降可能带来住房价格下跌。集成建筑技术的发展，可以在15天内建成一座20层高的大楼，这将大大缩减建筑周期，降低建筑材料和劳工成本。目前，钢铁、水泥、玻璃、有色、石材等与房地产相关产业产能过剩，价格下跌，不仅国内如此，国际也如此。这些产品价格的下降，也在抑制住房成本价格的提高。
总体来说，房价居高不下，将导致经济逆向调节和产能过剩，不利经济持续发展。过去的几年里，房地产膨胀导致产业结构逆向调节，延缓了经济结构调整的时间。当今钢铁业产能过剩以及亏损之痛，与2008年以来的房地产膨胀关系密切。2007年以后我国开始实施紧缩货币政策，但金融危机打乱了这一部署，2009-2010年的信贷扩张导致房地产成为经济增长的动力，房地产价格膨胀吸引了大量投资。我国房地产消费了钢铁产量的40%，房地产膨胀和钢铁业产能逆向调节，导致前几年进口铁矿石价格持续大幅度上涨，国内产能扩张，落后产能淘而不汰，这样的发展模式不可持续。
而房地产的暴利，也让企业和社会无心于研发和技术投入，这将使我国丧失国际竞争力。
7.住房供给已超过城镇化人口的需求
2012年我国人口135404万，比2011年增加669万。考虑到放开二胎政策，预计未来8年年均自然增加700万人口计算，到2020年总人口141004万人，再后10年年均增加750万人口，到2030年我国总人口148504万人口。
2012年我国城镇化率52.57%左右，根据国际经验，城市化率只有达到75%，房价才会稳定下来，达到70%的目标是比较合理的，目前还相差20%左右。
按照2009-2012年以来每年销售的住房套数（每套100平方米以上）计算，每年可解决人口2600-3000万人口入城，但实际每年城镇化人口不足2100-2300万。根据目前的施工面积和销售情况，假设未来每年依然销售940万套住宅，8年销售7520万套，至少可以解决22560万人口的居住，而城市增加的人口实际只有17600万，只需要5833万套，未来8年住房供应超过需求1700万套。由此可以看出，未来8年住房基本是供给能力大于需求能力，房价应该稳定乃至下降，结构上或许有所波动。
如果从最近3年城镇人口增加和住宅供应来说，供给也超过了需求。今年1-10月商品住宅销售约820万套住房，全年预计至少960万套，可以满足2460-2800万人口的居住需求，而实际只有2200万人口增加。越往后，这种状态将越明显。
有人也许说，现在的城镇化率实际没有那么高，这个说法难以站住脚。城镇7亿多人口中，两三亿是没有城市户口的，没有户口不代表没有住房，2009年以前的住房是随便购买的。1998年房改时的所有城市居民都是有住房的，2002年以来，房地产销售的住宅套数就达到了6000多万套，可以解决18000-20000万人口，也就是同期人口增加的居住问题基本解决了。
未来房价变动与选择趋势
1.作为住房，可以购买；作为投资，应慎重选择
未来房价趋势如何，确实令人纠结。总体来说，土地和住房的供求矛盾不突出，人口城镇化带来的住房需求与供给矛盾也不突出，因此，中长期（2年以上）内房价继续大幅度上涨的可能性不大，或者说住房价格上涨超过银行理财产品的可能性不大，但投资购买住房的成本和风险加大。
随着各种政策的完善和管理水平的提高，房地产政策将越来越完善，漏洞越来越少，执行力将逐步加强。尤其是新一届党政领导班子致力于经济结构转型升级，经济速度比过去有所降低，结构调整的力度会加大。同时，整肃党风、党纪，尤其是对腐败监督、处罚力度加大，对党政干部违规、超标占用办公室和住房等，都将来影响未来房地产市场的价格。
当然，区域不同，经济发展阶段不同，房价的趋势不同。部分区域随着经济发展水平和收入水平的提高，房价超过当地物价的上涨幅度也很正常。但作为投资，则需要多方面权衡。
2.房地产的风险已经累积
当下一线城市楼盘销售热，类似2008年以后的股市追新股。开发商雇佣大量人员推销，制造紧缺氛围，如同股票单个上市，众资金追逐，上市数日后很多股票价格下跌到低于发行价格。所有销售中心只销期房，已竣工或盖好的房子不售，实是套购买者手中资金降成本。商品房销售出现所谓日光盘、月光盘。这是销售技巧，也是政府管理不到位的表现。
中国的房价未来如何演变？殷鉴不远，2008年美国次债危机是从单个事件危机产生的，逐渐扩大到投行，因政府不救助而导致。中国的房地产价格危机或许从单个城市的价格危机开始，逐渐扩大。当然，金融资产与不动产的价格危机不同，而且由于大量持有住房的人不缺钱，其承受力大。但一旦开征持有税、遗产税，这些持有人成本就很高，房价下跌是必然。
3.利率市场化催生房地产价格下跌
存款利率上浮将推高房地产信托资金筹集成本。目前房地产企业10%-15%年利率成本不可持续。一般持续2-3年将面临资金链条崩溃危险，持续的时间越长，风险越大；金融风险加大，信贷紧缩乃至信托紧缩的风险加大。今年以来，各地各大银行快速上调房贷利率以及停止房贷的消息再次房地产市场神经绷紧。有不少银行已经取消了8.5折的贷款利率优惠，这都将影响住房购买。
房地产资金的过度集中和高利率，抬高了全社会的资金成本，也使得计划内的信贷资金规模因为表外业务的发展相对减少，银行表内房地产贷款规模缩减，因此，银行的放贷利率也将逐步提高，或者放贷减少，这将抑制需求购买，尤其是以投资为目的的需求购买。
国际上，房地产的价格危机都是持续高利率或者利率持续走高所导致。我国高利率持续了比较长的时间。目前，开始超过物价上涨幅度，房地产的风险已经累计到了顶点。
国际经验表明，房价持续上涨不是规律，没有只涨不跌的。中国的投机品市场，这种经验教训太多了。政策调控达不到预期效果，当市场规律发生作用的时候，政策同样无奈。
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