[摘要] 2013年剩下的日子已屈指可数，但这一年来，北京楼市这一曲高亢激昂的歌却还意犹未尽，反而在最后一小节开秀花腔：土地拖长音、成交飙高音、推盘加入装饰音……这一支将如何收尾？2014的北京楼市又将谱出什么乐章？
未来推动房价上涨的因素
1．我国经济繁荣周期没有结束
中国经济的繁荣周期没有结束，依然有战略机遇期，尤其是城镇化作为新的经济增长动力，地方追求经济高增长，乃至底线增长思维，到2020年我国经济翻番，经济增长速度必须达到7%以上，再加上收入倍增计划等，带来住房购买能力提高。上限思维是消费物价不包括房价，意味着房价不会成为控制目标，过去政策用的限制词是抑制房价过快上涨，而不是房价上涨，而过快与否，没有标准。
2．地方财政支付困难推高房价
据国家审计署资料，2012年底4个省、17个省会城市承诺以土地出让收入为偿债来源的债务余额7746.97亿元，占这些地区债务余额的54.64%。这些地区2012年以土地出让收入为偿债来源的债务，需偿还本息2315.73亿元，为当年可支配土地出让收入的1.25倍。地方财政的偿还能力是下降的，为了偿还，出路是提高土地价格，或者发行地方债，地方债的发行依然要靠税收来解决，需要依靠土地财政来解决。因此，地方政府比百姓更希望土地价格上涨。
3．宏观政策对商品房的态度
宏观政策确定保障房是政府建设的重点，虽然解决部分人的居住，但往往不能满足需要，而且保障房本身环境、地点和质量等无法满足需求。不仅如此，宏观政策对商品房的态度是市场起决定性作用。
另外，压缩过剩产能，房地产是源头，房地产没有控制，压缩产能很难进行，甚至出现抬高房地产原材料价格上涨的情况，会抬高住房成本。压缩产能，就业压力本身就大，如果真的打压房地产，社会压力更大。更重要的是全社会的货币供应量持续不断扩张，在贷款上也很明显，这些资金的很大部分集中到住房投资或购买，把住房价格提高。
4．城镇化比率的提高
为提高城镇化率,就得建造新的城市或城区。最近，中央有关部门对12个省区的摸底调查显示，12个省级城市都要建新城，共规划了55个新城；144个地级市中有133个要建新城，共规划了200个；161个县级市中有67个也要建新城。
从公布规划的96个新城面积来看，占地超过6000平方公里，相当于所在城市建成区一半以上。按照55个新城30万人口，1650万人，133个20万，2660万，67个县新城10万，670万，合计新城4980万人，这是12个省的，如果全部计算起来，估计可以解决1亿人口的新城。
5．需求的扩大和特殊性
家庭的分蘖导致住房二人一套和一人一套的情况增加，单身离婚家庭的增加，也导致住房需求增加。而对改善住房的需求，推高了对住房面积扩大的需求。进入城市的大学生和研究生也期待住房，迫于收入压力租房，但需求依然在。
更重要的是，大部分家庭都投入了房地产的投资和投机，使得城市住房难以满足需求，远郊无法真正解决住房的困难，而且成本很高，除非企业从城市搬出，或者中心城市的人口、就业人数减少，而郊区增加，才能出现向郊区扩大购买的可能。
在投资比较选择中，房地产依然有优势。黄金、玉石、字画、古董，都不能像房地产投资那样可靠。我国资金过剩，本该投资渠道多样化来吸纳，但我国投资渠道相对狭窄，股票市场的不规范和暴涨暴跌让很多人远离，玉石、字画、古董真假难辨，因此，黄金、住房成为很多人的选择，而住房是吸纳资金的投资对象。
6．流动性依然充足，对房地产有利
人民币汇率预期依然存在，外汇占款总规模依然增加，尤其是人民币汇率尚未达到1994年前的水平，名义汇率还有一定的空间。即使没有导致的外汇占款增加，我国较高的存款准备金率，也表明我国未来发展不会缺乏资金，这些因素为房地产投资提供了资金来源支持。
2007年以来房地产基本不缺资金，开发资金占实到资金的比重在54%-64%之间。今年1-10月占53.6%。同期房地产企业实到资金占固定资产投资的比重达到36.4%，说明企业和社会依然将大量资金投向房地产。
影子银行和信托等资金，偏爱房地产。不少房地产企去年2012年上半年筹集资金的成本达到20%-30%，今年只有10%-15%。今年1-10月房地产企业实到资金近13万亿，全年有望达到161220亿人民币，比去年增长33%以上，由此可见，社会资金依然看好房地产。
7．其他因素
土地货币化的深度远未满足。农村土地和城市土地依然有空间，当这些因为货币供应增加，货币供应年均在14%以上，5-6年货币供应就翻番，土地价格肯定上涨，而土地价格上涨，住房价格必然上涨，尤其是新建的住宅和拍卖的土地价格，推高住房价格。
房地产市场的相对垄断，使房价下降不容易。2007年的房地产调控，导致房地产市场的集中度提高，不仅土地开发和拍卖土地的能力集中到大房地产商手中，他们的营销战略业相对垄断，大量中间人出售，增加了流通环节和成本，提高了维持高价的承受能力。
而且，目前购买住房投资的人，很大部分是中国市场各种制度改革的受益人。他们拿着大量的住房，不在乎房价的高低，也不担心和害怕下跌。这种力量在新开盘中，依然存在，尤其是对高档商品房如此。
当然，从房地产周期来说，已经突破了一般的周期规律，房价可能类似经济增长，突破周期规律，继续一个小周期。
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