[摘要] 2014年伊始，土地市场成交延续着火热态势继续高位运行，在不到2个月的时间里，北京市的土地出让金已达615.5亿元，与此同时，住宅成交却悄然转冷。
首付款的杠杆率不足1:2
对于在二手房的市场上苦苦寻觅的购房者来说，房贷是一个来不及考虑的话题，首付够不够，才是当下首要考虑的问题。二手房市场上可供刚需选择的房源并不多，二手房首付款的杠杆率不足1:2。
以亚运村的安慧里一区一套报价为208万元的45平方米一居室为例，链家地产工作人员给记者算了一笔账。首次购买住宅可以贷款123万元，从表面来看，这种贷款方式只需要准备85万元的首付款，但事实并非这么简单。二手房交易涉及过户指导价和是否为普通住宅两个问题，当贷款123万元时，这套房子的网签单价就超过了3.24万元/平方米，而这个单价，是安慧里地区认定是否是普通住宅的价格临界点。在这种情况，这套住宅将被认定为豪宅，所以，还需要缴纳3%的契税和5.6%的差额营业税，大概是13.9万元，此外还要支付2.7%的中介服务费，大约5.6万元，再算上房屋评估费用等支出，至少需要准备105万元。
为了规避高额的税费，有些购房者选择减少贷款的额度，当然，这就需要凑足110万元的首付款，那么，这时就只需要交1%的契税了。再加上中介服务费和房屋评估费用，需要准备116万元左右。
过户指导价与实际成交价格中间存在巨大的差值，加上本应由业主缴纳的各项税费全部转嫁到购房者身上，这两项因素是导致购房者首付款杠杆率低的重要原因。
记者在西城区的天宁寺桥附近的地产中介了解到，该区域的过户指导价格与实际售价同样存在巨大落差，某小区30平方米左右的loft售价在200万元左右，而实际评估价格却在100-110万元之间，假设考虑公积金贷款，购房者需要准备120万元左右的首付款，此外还有中介费以及过户所需的税费。
如此计算，二手住宅的首付款杠杆率不足1:2。在信贷继续从紧的情况下，过户指导价与实际成交价产生巨大落差，这些因素都加剧了购房者的观望情绪。
根据链家地产市场研究部统计，截至25日，2月份北京二手住宅成交4224套，较1月份前25天环比下降46.3%，较去年同期下降45.3%。另外，2月份二手住宅成交均价为29310元/平方米，环比微降0.7%。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
