[摘要] 城镇化已经进行了20年，是粗放发展的阶段。从50%过渡到60%的城镇化率过程中，房地产在一线城市的高速发展成为历史，23个都市圈最终形成靠的是产业支撑。
中国新型城镇化路径
而从目前中国城镇化的趋势来看，都不能完全复制美国或日本的路径。美国和日本在城镇化进程的后期都经过金融危机引发了房地产泡沫的崩溃。
当下中国提的新型城镇化是降速提质，是城乡一体化和农民工属地市民化的阶段。
先来看自李克强发表了“城镇化是扩大内需的潜力”之后的一些政策变动。
城镇化改革的核心领域——土地流转政策。2012年11月28日，在温家宝主持召开的国务院常务会议上，讨论通过了《中华人民共和国土地管理法修正案(草案)》。草案删除征地补偿30倍上限条款；补偿金不落实不得征地，但未进行表决，从趋势来看征地补偿金额提高、征地范围减少将是趋势。
大型房地产公司在向二三线城市扩张的途中，拿地成本将随时间推移而上升。住建部城乡建设工作会议提及2013年会继续实行限购措施，要坚决抑制投机、投资性住房需求，支持合理自住和改善性需求。
在如成都这样的二线城市，被誉为北上广深之后的中国第五城。性的一线地产商全体进驻。而在成都地区推进城乡一体化的过程中，土地被征用的农民得到人均至少35平方米以上的房屋赔偿，大多数家庭得到了两套以上的房屋。而这些房屋的建造多数由当地的房地产商进行开发，且非上市公司占绝大多数。这一类在城镇化过程中的居民并没有住房购买需求。
他们的需求更多释放到医疗、教育、交通等方面。如上图所示，我国目前正在形成的23个城市圈。在房地产投资性购买政策打压下，把握刚性需求才是房地产商的最终出路。
以目前市场主流观点的预测，以2011年统计的51.3%的城镇化率为出发点，每年一个百分点的增长速度，到2020年可达到60%的城镇化率。
介于日本大城市圈和美国小城镇之间，中国的新型城镇化是农村人口劳动力的释放，是农村工业的集约化。
随着二线城市和部分地级市的扩张，500万以上人口城市的规模将迅速增加，另外有相当多的地级市规模可以越过100万的门槛，未来中国城市人口的分布将更加接近日本、美国、加拿大等国现在的状况，即特大城市人口占比稳定，大型城市占比多，中小型城市占比少，但同时在都市圈周围拥有大量小城镇。
4亿城镇升增人口红利
在这个集约的过程中，又有多少的房地产需求？
以第六次人口普查的人口结构来看，城镇户籍人口4.6亿，城镇流动人口2.8亿，3.4亿农转非人口，3亿务农的农业户口，0.3亿在本地乡村打工的农民工。
由这个构成可以看到在未来10年的结构转换趋势。
2.8亿城镇流动人口成为未来由农村人口变成城镇化居民的主力，而统计意义上的农村人口中潜在1.2亿继续转移至城镇。
以2020年60%的城镇化率来计算，到时候我国将有8亿城镇化人口，以目前的水平来看，还将有近4亿人口将在这个过程中实现真正的城镇化。包括户籍改革、住房供给以及其他公共服务的提供。
而住房方面，虽然潜在4亿人口将在未来10年逐步变成城镇居民，这之中又有多少有购房需求？
中金公司分析认为，中长期的住宅市场住宅总量基本足够，但是好地段缺好房子，机会总是结构性。估计城镇存量住宅200亿平米，超过420亿平米，三线城市辖区已实现户均一套房。未来的需求结构中，刚性需求6-7亿平米，改善型的弹性需求2.5~3亿平米。但1995年后出生人口快速减少40%，抚养比已经达到值，不支持房价长期上涨。
结合住建部、国家统计局和中金公司的统计，截至2010年，我国城镇的存量住宅200亿平方米，乡村住宅210亿平方米以上，住宅总量超过420亿平方米，人均住宅面积超过32平方米。
加上2011年和2012年的商品房、保障房和农村自建房，目前我国的存量住宅面积超过430亿平方米。但因为人口分布与住房资源分布的不均以及改善性需求的存在，使得在未来城镇化的过程中，一线城市和二三线城市的住房需求仍将保持。
牛刀：2013年3月后房价泡沫破灭
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