[摘要] 城镇化已经进行了20年，是粗放发展的阶段。从50%过渡到60%的城镇化率过程中，房地产在一线城市的高速发展成为历史，23个都市圈最终形成靠的是产业支撑。
这是放眼未来十年的趋势。
这不是一蹴而就的投机。
从50%过渡到60%的城镇化率过程中，房地产在一线城市的高速发展成为历史，23个都市圈最终形成靠的是产业支撑。
二三线城市的房地产市场，似香又险。
美国和日本的经验
在国家城镇化过程中，房地产行业的发展总是免不了借鉴他国的经验。
美国的城镇化始于1920年代，与中国不一样的是，在美国城镇化过程中，往城镇迁移基本是中上层人士。而中国是绝大多数是农转非人口。
美国城镇化源自于市场需求。基础设施老化，公共交通和教育系统不堪重负，外来人口和贫困市民大量增加，城市环境和社会治安恶化等问题，构成了中心城市对人口增长和产业发展的离心力。另一方面，郊区良好的环境、低廉的土地成本和税收以及巨大的开发潜力等因素对人口增长和产业发展有着很大的拉力。
这种中高收入者的迁移，也使美国城镇在发展初期就有了良好的消费市场，使城镇的商业配套设施也迅速发展起来。这让美国城镇的房地产业迅速成熟，也让美国大都市和城镇的生活水平取得了平衡的发展。
然而美国小镇在新世纪(9.93,-0.27,-2.65%)后不断面临挑战。从1950年到2000年，美国城市用地从22889平方英里增加到92505平方英里，增加了69616平方英里，相当于1950年城市用地的3倍，快于人口和城市人口的增长。
城市的过分蔓延加大了城市的基础设施的配套成本，甚至使配套设施没有跟上商品房的发展规模。房地产开发商的不断逐利也导致商品房供大于求。另外，由于很多小镇没有很强的产业支撑，导致一方面没有办法进一步吸引人才、吸引居民，小镇市场规模停滞；另一方面，也导致城镇相当依赖大城市，在2007金融海啸之后，这些小镇因为大城市的衰退直接承受了很大的打击。
与美国不同，政策比内需，在日本的早期城镇化上，起了更加主导的作用。
1955年到60年代中期，日本在大都市大力开展工业化，在这个过程中日本城市土地价格大幅上涨，日本大都市的上涨幅度更为突出，且明显呈现出工业用地价格上涨幅度、住宅用地次之、商业用地再次的态势。
在高速增长阶段，政府倾向于将资源投入到对国民经济再生产至关重要的重化学工业领域，重视积累而轻视消费。
表现在实际操作中就是金融政策向工业倾斜，通过银行尽可能多地吸纳民间储蓄以支持工业投资。
1970年地价较1966年上涨了72%，住宅地价上涨了95%，工业用地上涨了54%，而大都市住宅地价、大都市工业地价分别上涨70%和44%。
住宅用地价格涨幅高于工业用地，说明当时拉动房地产的主要动力为商品房。地价的上涨幅度比大都市地价上涨幅度要高，说明当时的投资、投机主要针对大都市以外的土地。
然而，日本走了一条大城市主导型的城市化道路。以现在的东京为例，东京都市圈内政治、经济、商业、金融和媒体机构大量集中，大公司总部基地都云集于此。资产超过10亿日元的公司中有51%将总部放在东京，日本超过31%的GNP由东京都市圈贡献。80年代至今，日本出现再城市化，造就今天日本大都市超高密度的人口、小城镇人口零丁的分布态势。
牛刀：2013年3月后房价泡沫破灭
中国新型城镇化路径
而从目前中国城镇化的趋势来看，都不能完全复制美国或日本的路径。美国和日本在城镇化进程的后期都经过金融危机引发了房地产泡沫的崩溃。
当下中国提的新型城镇化是降速提质，是城乡一体化和农民工属地市民化的阶段。
先来看自李克强发表了“城镇化是扩大内需的潜力”之后的一些政策变动。
城镇化改革的核心领域——土地流转政策。2012年11月28日，在温家宝主持召开的国务院常务会议上，讨论通过了《中华人民共和国土地管理法修正案(草案)》。草案删除征地补偿30倍上限条款；补偿金不落实不得征地，但未进行表决，从趋势来看征地补偿金额提高、征地范围减少将是趋势。
大型房地产公司在向二三线城市扩张的途中，拿地成本将随时间推移而上升。住建部城乡建设工作会议提及2013年会继续实行限购措施，要坚决抑制投机、投资性住房需求，支持合理自住和改善性需求。
在如成都这样的二线城市，被誉为北上广深之后的中国第五城。性的一线地产商全体进驻。而在成都地区推进城乡一体化的过程中，土地被征用的农民得到人均至少35平方米以上的房屋赔偿，大多数家庭得到了两套以上的房屋。而这些房屋的建造多数由当地的房地产商进行开发，且非上市公司占绝大多数。这一类在城镇化过程中的居民并没有住房购买需求。
他们的需求更多释放到医疗、教育、交通等方面。如上图所示，我国目前正在形成的23个城市圈。在房地产投资性购买政策打压下，把握刚性需求才是房地产商的最终出路。
以目前市场主流观点的预测，以2011年统计的51.3%的城镇化率为出发点，每年一个百分点的增长速度，到2020年可达到60%的城镇化率。
介于日本大城市圈和美国小城镇之间，中国的新型城镇化是农村人口劳动力的释放，是农村工业的集约化。
随着二线城市和部分地级市的扩张，500万以上人口城市的规模将迅速增加，另外有相当多的地级市规模可以越过100万的门槛，未来中国城市人口的分布将更加接近日本、美国、加拿大等国现在的状况，即特大城市人口占比稳定，大型城市占比多，中小型城市占比少，但同时在都市圈周围拥有大量小城镇。
4亿城镇升增人口红利
在这个集约的过程中，又有多少的房地产需求？
以第六次人口普查的人口结构来看，城镇户籍人口4.6亿，城镇流动人口2.8亿，3.4亿农转非人口，3亿务农的农业户口，0.3亿在本地乡村打工的农民工。
由这个构成可以看到在未来10年的结构转换趋势。
2.8亿城镇流动人口成为未来由农村人口变成城镇化居民的主力，而统计意义上的农村人口中潜在1.2亿继续转移至城镇。
以2020年60%的城镇化率来计算，到时候我国将有8亿城镇化人口，以目前的水平来看，还将有近4亿人口将在这个过程中实现真正的城镇化。包括户籍改革、住房供给以及其他公共服务的提供。
而住房方面，虽然潜在4亿人口将在未来10年逐步变成城镇居民，这之中又有多少有购房需求？
中金公司分析认为，中长期的住宅市场住宅总量基本足够，但是好地段缺好房子，机会总是结构性。估计城镇存量住宅200亿平米，超过420亿平米，三线城市辖区已实现户均一套房。未来的需求结构中，刚性需求6-7亿平米，改善型的弹性需求2.5~3亿平米。但1995年后出生人口快速减少40%，抚养比已经达到值，不支持房价长期上涨。
结合住建部、国家统计局和中金公司的统计，截至2010年，我国城镇的存量住宅200亿平方米，乡村住宅210亿平方米以上，住宅总量超过420亿平方米，人均住宅面积超过32平方米。
加上2011年和2012年的商品房、保障房和农村自建房，目前我国的存量住宅面积超过430亿平方米。但因为人口分布与住房资源分布的不均以及改善性需求的存在，使得在未来城镇化的过程中，一线城市和二三线城市的住房需求仍将保持。
牛刀：2013年3月后房价泡沫破灭
房地产公司各出招数
剔除ST类、房地产中介类，以证监会行业划分的A股房地产公司目前有120家，分布在我国44个城市。其中上海18家、北京16家、深圳14家，而广州由于以广州五虎为代表的房地产赴香港上市，A股只剩4家公司。
限购、保障房建设、政府主导的城镇化推进是目前影响房地产行业的重要政策因子。“经过20年的高速城镇化粗放发展过程，精细化、结构化的投资才能在接下来的市场中生存”，一名券商房地产行业分析师表示。
无论是逐步推进到二三线城市进行开发，还是立足本土争取与政府资源结合获取拿地优势，都是房地产公司与市场的博弈。
一家之前从事土地一级开发的上市公司高管对理财周报记者说，“我们已经逐步退出与政府的一级开发业务了，主要原因是项目条件不好，不透明的东西太多。”该名高管直言，政府项目经常调规划，往项目里面塞成本，“比如增加安居房面积，加个立交桥什么的。还不给你地钱，找省委书记做工作都很困难，风险很高。”
据其分析，2007年房地产泡沫的时候，一级开发利润率，“比方说1200万一亩的地，出让金30%，再扣除200万的成本，就有约700万的利润，我们与政府对半分。从这个角度来说，那些有国资背景的一级开发的上市公司，才能对这项业务的未来有信心。”
于是你知道，在筛选进行土地一级开发市场的房地产公司的时候，什么才是他们最重要的筹码。
而对于像万科(000002.SZ)这样的平稳推进的公司，土地储备充足，广撒网布局的公司是相对安全的标的。
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