[摘要] 城镇化已经进行了20年，是粗放发展的阶段。从50%过渡到60%的城镇化率过程中，房地产在一线城市的高速发展成为历史，23个都市圈最终形成靠的是产业支撑。
这是放眼未来十年的趋势。
这不是一蹴而就的投机。
从50%过渡到60%的城镇化率过程中，房地产在一线城市的高速发展成为历史，23个都市圈最终形成靠的是产业支撑。
二三线城市的房地产市场，似香又险。
美国和日本的经验
在国家城镇化过程中，房地产行业的发展总是免不了借鉴他国的经验。
美国的城镇化始于1920年代，与中国不一样的是，在美国城镇化过程中，往城镇迁移基本是中上层人士。而中国是绝大多数是农转非人口。
美国城镇化源自于市场需求。基础设施老化，公共交通和教育系统不堪重负，外来人口和贫困市民大量增加，城市环境和社会治安恶化等问题，构成了中心城市对人口增长和产业发展的离心力。另一方面，郊区良好的环境、低廉的土地成本和税收以及巨大的开发潜力等因素对人口增长和产业发展有着很大的拉力。
这种中高收入者的迁移，也使美国城镇在发展初期就有了良好的消费市场，使城镇的商业配套设施也迅速发展起来。这让美国城镇的房地产业迅速成熟，也让美国大都市和城镇的生活水平取得了平衡的发展。
然而美国小镇在新世纪(9.93,-0.27,-2.65%)后不断面临挑战。从1950年到2000年，美国城市用地从22889平方英里增加到92505平方英里，增加了69616平方英里，相当于1950年城市用地的3倍，快于人口和城市人口的增长。
城市的过分蔓延加大了城市的基础设施的配套成本，甚至使配套设施没有跟上商品房的发展规模。房地产开发商的不断逐利也导致商品房供大于求。另外，由于很多小镇没有很强的产业支撑，导致一方面没有办法进一步吸引人才、吸引居民，小镇市场规模停滞；另一方面，也导致城镇相当依赖大城市，在2007金融海啸之后，这些小镇因为大城市的衰退直接承受了很大的打击。
与美国不同，政策比内需，在日本的早期城镇化上，起了更加主导的作用。
1955年到60年代中期，日本在大都市大力开展工业化，在这个过程中日本城市土地价格大幅上涨，日本大都市的上涨幅度更为突出，且明显呈现出工业用地价格上涨幅度、住宅用地次之、商业用地再次的态势。
在高速增长阶段，政府倾向于将资源投入到对国民经济再生产至关重要的重化学工业领域，重视积累而轻视消费。
表现在实际操作中就是金融政策向工业倾斜，通过银行尽可能多地吸纳民间储蓄以支持工业投资。
1970年地价较1966年上涨了72%，住宅地价上涨了95%，工业用地上涨了54%，而大都市住宅地价、大都市工业地价分别上涨70%和44%。
住宅用地价格涨幅高于工业用地，说明当时拉动房地产的主要动力为商品房。地价的上涨幅度比大都市地价上涨幅度要高，说明当时的投资、投机主要针对大都市以外的土地。
然而，日本走了一条大城市主导型的城市化道路。以现在的东京为例，东京都市圈内政治、经济、商业、金融和媒体机构大量集中，大公司总部基地都云集于此。资产超过10亿日元的公司中有51%将总部放在东京，日本超过31%的GNP由东京都市圈贡献。80年代至今，日本出现再城市化，造就今天日本大都市超高密度的人口、小城镇人口零丁的分布态势。
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