[摘要] 按市场细分，中低端产品要好于高端产品，中小户型销售要好过大户型。中低价位项目好于高价位项目，在未来相当长的时期内，房价仍将是消费者的第一考量。
房地产市场现状：
谈市场现状我真有些感觉头疼，不是因为市场的混乱不好把握，市场上任何现象的存在都是合理的，是各种市场要素相互作用形成的一种动态均衡的结果。我是怕的是各种市场要素相互作用过于微妙，难以说得清楚。
房价：
谈到市场，大家的反应就是价格，因为价格作为市场最敏感也是最重要的一个要素，它的变化将导致一系列因变量的反映。自03年以来，房价过高的呼声日益高涨，已引起了政府的高度重视，这也催生了05年后一系列的调控政策。
价格高低是一个相对概念，不是一个值，它是相对于购买力而言的，而购买力又取决于NPI。当然，它也会受到消费者偏好、价格预期等因素的影响。
房价是否过高，只有市场说了算。08年的调整，明确的告诉我们，房价已 出了社会购买力所能承受的极限。而今年的量价齐升，并非市场调整的结果，而是利多因素的集中体现，主要有低房价（启动初期）、低利率、宽信贷、国际资本的流入、通胀预期、楼价上涨的预期等，尤其是政府为应对金融危机而采取的双松政策，直接导致市场需求的集中爆发。因此，这种繁荣是暂时的，难以持久的。当利多因素逐渐消失，以及价格上涨造成的因变量的变化，及政府收缩流动性的时候，也就是楼市二次调整的时候，别再指望政策会维持下去，楼价过高带来的问题多多，我不认为政府会支持楼价继续攀升。当然，地方政府抬高地价的心理永远是欲壑难填的。
当前NPI条件下，价格过高，严重制约消费需求，使得有效需求不足。
房地产的商品属性：
这是一个基本概念，但我不能不说，因为我们对房地产的商品属性认知发生了偏差，或者说房地产的商品属性发生了改变。那么，将直接导致我们对市场规律与发展趋势得出错误的结论，进而做出危险的选择。
2003年以前，房地产基本是作为一种消费品存在的，当时，也只有温州人及广州东等沿海城市的居民存在投资行为。所以，房价随宏观经济走势起伏，且幅度不大，处于基本稳定的状态。但2003年后，房地产更多的表现出了资本品的特性来，即在一定的范围内房价上涨，需求也跟着涨，房价下跌，需求也随之下跌。但当价格涨到一定高度的时候，（也就是人们常说的泡沫的积累）需求就会急剧萎缩，进而导致价格急剧下跌，这是也投资型资本品的一大特征。07-08-09年的楼市，这种表现尤其明显，无论是房价收入比还是市调结果都支持我这一观点。
供给与需求：
价格上涨的时候，需求就会下降，供给就会增加，无论是供给理论还是价格曲线，都经过了市场的检验。但房地产所具有的投资品、一般商品（消费品）、生产要素的多重属性，让我们很难确定它在市场均衡过程中的走向。但我认为，无论是作为资本产品还是消费品抑或生产资料，它的价格在目前都达到了极限，随之而来的将是投资者的观望、消费需求的萎缩。但企业仍然会增加产量，这是基于当期行情和市场预期的结果。但由于商品房开发周期长，短时间内市场供应不会出现太多的改变。事实上09年生产企业已加大了投资开发力度，但最快也要一零年才能上市。捂盘不过是个别城市个别开发商行为而已，对市场影响不大，再说，毕竟各地政府已纷纷出面干涉捂盘行为。同时，一旦企业对未来房价上涨的预期改变，捂盘也就自然消失了。
由于09年楼市出现的火爆，使得大部分开发商资金相对宽松了许多。再加上金融机构投放了大量的货币，社会流动性充足。使得开发商有了捂盘的资本，所以，即便楼市萎靡，开发商依然可以坚强一段时间。因此，指望楼价年内或明年初下跌也是比较困难的。
根据需求理论，就一般商品而言，随着房价的逐步攀升，市场需求会逐步减少。这将直接体现在交易总量上，而一旦交易量下跌，投资需求就会持币观望，反过来又影响消费者的预期。市场存量就会增加，直至企业不堪财务成本的增加而降价出售，市场也会逐步活跃。在信息技术发达的今天，市场的反应自然也就提供了许多。无论供、求曲线偏左还是偏右，其偏离的幅度将大幅降低。同时，其自我平衡意识及自我调节速度明显提高。我们在分析、预判市场变化的时候，不能过分相信经验，以及几百年前的经济理论。因此，无论是经济学还是工商管理学的相关理论，必须思考这一因素的变化对经济发展规律的影响。
总体而言，在NPI既定的当前价格条件下，市场供过于求。
08年楼市的低迷，积累了一定数量的有效需求，但经济的低迷也使得居民收入停止不前，至于说统计数据，在居民收入方面与现实明显存在着巨大的差距的，这从网民收入被增长的质疑可见一斑。因此，我个人认为，08年新增市场有效需求极其有限，远不及房价上涨带来的负增长。（对于NI、PI、DPI，）由于其增长相对稳定，这里不再做深入的探讨。
09年楼市短暂的繁荣，及推高了房价，也消耗了08年积累的有效需求的大部分。据估算，09年去库存总量应该不会超过40%，也就是说，目前市场显性存量应不低于1.2亿平方米，算上07年以来的隐性库存，其总量应在1.5亿平方米以上。
开发商基于对后市的预期，今年3月以后，纷纷加大了投资开发力度和建设速度，大多把目标瞄准了金九银十。预计，9—10月将有一个供给增量集中上市小高潮。我不能不遗憾的说，黄金周，恐怕将又一次让开发商大失所望了。
随着房价的上涨，及其它利多因素的消失，需求的萎缩是必然的。总体而言一零年房地产市场有效需求不容乐观。
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