[摘要] 目前多数甚至绝大多数的三四线城市没有制定适合的经济发展总战略和城市建设总规划，多数地方仍停留在招商卖地求发展的原始阶段。房地产企业不宜盲目为了拿地而布局。
Q：在目前的楼市环境下，企业应该选择怎样的营销手段或新的措施？
熊志伟：房价过高和新政导致的需求锐减，销售压力空前加大。资本运作空间急剧缩小，融资难度倍增，绝大部分的房地产企业都将面临巨大的资金压力，房地产企业资金链断裂的风险将全面蔓延。开发商将采用降低房价、加大促销力度等手段实现快速回款。
与此同时，房企应当强化对入住业主提供优质的物业管理服务，树立以消费者为中心的营销观念。
其次，整合互动的品牌宣传，将新的第四媒体纳入品牌推广与促销活动以及适时宣传自己的个性品牌形象，以提高公众尤其是网民对企业品牌的认知程度等。
另外，适时地将特价营销、超值营销与体验营销组合推陈，并充分利用项目所在地域的重大事件和庆典组织口碑营销。
Q：面对调控，企业间的竞争也不断加大，不少房企纷纷表示要趁调控练好“内功”，您认为房企在这方面该如何做？
熊志伟：李战洪曾预言这一次大的调整将有30%的发展商出局，而资金链断裂是导致其出局的主要原因。因此，加强销售管理内功的修炼是企业的首要任务。
其次，房企应当注重修炼精细化项目开发的预算管理、计划管理、成本管理，实现更高层次的现金流动态管理与控制，提高资金使用效率，增加单位资金利润率，做到以天计算的最短周期内收回并增值投资，获取企业投资。
另外，房企还应修炼准确地掌控项目产品和区域布局的开发节奏，限度地控制成本支付进度，以及修炼快速实施“住宅+商业+工业”、“一线城市+二三线城市”开发战略的整体能力。
Q：目前不少房企纷纷转向二三线甚至三四线城市发展，您本人介入文登的项目开发工作已经一年多，那么在房企对三四线城市的投资选择上，您有什么建议？
熊志伟：针对此轮房地产调控新政区域性，受冲击的是住宅开发类的房地产企业，商业和写字楼市场受到影响较小。“住宅+商业”多业态、多区域发展的地产企业，就可以通过各类项目、各业务、各地域减少和规避新政调控的冲击。
在当前形势之下，众多的房地产企业从一线城市向二三线城市、甚至四线城市扩展布局，在所必然。不过房地产企业向二三线城市、甚至四线城市扩展布局的投资选择上，还有一些注意事项。
目前，二三线城市、甚至四线城市都想在房地产开发上启动城市经济的腾飞，然而多数甚至绝大多数没有制定适合该城市经济发展总战略和适合该区域经济的城市建设的总规划；多数地方停留在招商卖地求发展的原始阶段。房地产企业不宜盲目为了拿地而布局。
区域房地产行业的发展是以二三线城市、甚至四线城市产业定位为前提的。一般而言，仅就当地居民对住房的刚性需求，远远不能满足房地产企业对市场充盈度的中长期要求。准确选择适合当地主导产业尤其是第三产业作为房地产企业布局的紧要。
如果房地产企业有能力建议、协助二三线城市、甚至四线城市进行城市建设的总规，并在此基础上确立企业的布局和投资，将获得企业利益化。
房地产企业在二三线城市、甚至四线城市布局和投资，一定建立在对该城市现有经济水平和可靠地发展阶段、区域经济对它分工的要求综合调研与分析基础上。
Q：面对如此起伏的房地产市场，您对未来市场的预期如何？您认为下一步应该做哪些准备？
熊志伟：一线城市尤其是几个房价上涨快的城市会有一个下调的趋势，但不会有大幅降价，随后房价会与通胀水平保持一定涨幅。
从市场角度看来，半年内交易的下降是必然的，房价的浮动也是必然的。但是因为投资的增长，热点城市的土地供应量明显增加，居住性需求仍然旺盛，买房更多是自住，改善性需求旺盛，2011年下半年的市场将相对平稳。
值得一提的是，房企应该高度重视构成房价中的税费问题。国家正在规范细化土地增值税清算细则，土地增值税预征率由0.5%提高到2%。一旦实施土地增值税清算，税收占到企业销售额比例15%，商业地产可能达到20%-30%时，对所有开发商都会造成实质的影响。
此外，为使企业在房价构成上具备更大竞争力，在融资财务费用上根据人民币的必然趋势，走国际融资渠道的充分准备。
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