市场风险已现 二季度或成拐点
房企巨头一头热的激进态度已经不能令市场简单的乐观了。尽管保利地产等龙头股年报异常亮丽，但还是抵挡不住倾泻而下的投资者抛售潮。市场的悲观情绪来自两方面，一是宏观调控政策的连续打击，二是商品房销售市场的低迷。
根据保利的年报公告，2009年，保利公司实现主营收入229.87亿元，营业利润52.2亿，归属于母公司净利润35.19亿元，分别同比增长48％、36％、57％。实现房地产签约面积526.69万平方米，签约金额433.82亿元，分别比去年同期增长131.08％和141.38％。目前公司净负债率为49.26％，年底拥有货币资金152亿元。但值得注意的是，公司未付地价款为174.93亿元，其中需要一年内支付的地价款为164.91亿元。
长江证券在1月份对“招保万金”四家地产企业展开的调研也显示，短期内行业受到的政策冲击没有让大部分公司做出明显的战略调整，比如新开工量、销售计划和融资计划等。“像保利这样的现金流情况和负债情况是比较正常的，但也要看今年市场销售情况。短期来看，一季度滞销对房企来说不构成威胁。但也要看二季度情况。如果二季度房子仍然卖不动，开发商就会考虑降价。”某一线城市房地产协会秘书长告诉记者。
除了销售市场的因素外，开发商最担心的还有政策的连续打击。近期，有消息称，土地大检查即将启动，这意味着闲置土地的收回已经不再是口号。北京大龙地产项目、南京招商地产项目、广州恒大地产项目均传出已经或可能被地方政府收回。这些迹象令囤下天量土地的大型房企绷紧了神经。“目前，房地产宏观调控已经不是简单的经济问题。这是今年宏观调控的不同之处，房企正在从轻视转向重视。”一位上海房地产金融专家表示。
1月份密集的楼市调控似乎没有阻挡上市房企大步前进。中海、保利、万科、恒大等上市房企近日公布的1月份业绩显示，与去年同期相比，1月份开发商们业绩普遍上涨超过1倍，即使与去年楼市处于高峰时期的12月份相比，也有不少增加。
昨天，中海地产发布公告宣布，今年1月份房地产销售额较上年同期提高两倍以上，至41亿港元，而销售面积也提高一倍以上，至32.47万平方米。
此外，恒大地产昨天宣布，1月份实现销售额34.8亿元人民币，销售面积约58.7万平方米。恒大表示，一月份的销售额较2009年同期增长331.3％。
在众多开发商中，以上海复地1月业绩上涨6倍最夸张。上海复地昨日公布1月份销售情况，其1月份合约销售面积及销售额分别较去年同期增长489.7％及596.2％。
万科A发布的公告则显示，1月份实现销售面积52.3万平方米，销售金额62.6亿元，分别比去年同期增长83.3％和185.9％。
保利地产的公告也显示，1月份实现签约面积40.36万平方米，销售金额33.24亿元，分别比去年同期增长119.67％和141.67％。
在近期一系列调控政策的综合作用下，楼市成交量已出现了明显下跌，北京、上海、深圳等多个城市房价也出现了滞涨，甚至负增长的情况。此外，1月份地产板块下跌11.86％，远远超过A股大盘8.78％的整体降幅。
对于1月份房地产企业的业绩，业内专家表示，相比于一线城市，二线城市对于楼市调控反应还不强烈，目前开发商在这些城市依然保持了较好的销售业绩。此外，1月份的销售业绩与前期的在售项目和销售确认有关，很多公司的销售额部分来自去年年底未确认的销售。
调控仍在继续。继今年1月，广州收回本地一家上市房企的闲置地王、没收1.3亿元保证金后，2月1日，北京市国土资源局一纸公告称，大龙地产于去年11月以50.5亿元投得的顺义区地王被收回，并没收2亿元保证金。2月3日，南京国土局网上公布，招商地产联合九龙仓于2007年以24.1亿元竞得的仙林地王被收回。各大城市对闲置土地的“讨伐”同样在继续。
但就在北京顺义地王被收回的同一天，上海证大置业却以92.2亿元的高价竞得外滩8-1金融地块，创下上海全新总价地王。此外，中海、绿城、正荣等房企今年在北京、青岛、福州等地同样刷新了总价或楼面地价的全新地王。
作为调控房地产业的一项重要举措，收地看来对房企并无多大威慑力。开发商深谙“兵马未动，粮草先行”的道理，在调控的大背景下，基于对后市的乐观预期，新年伊始便展开了新一轮的跑马圈地。
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