2010年的房价能否撼动？这和政府的调控政策相关，也和开发商的钱袋子直接相关。一位香港上市的房企老总在年终总结时用“喜出望外”来形容2009年赚得盆满钵满的状况，也暗示着2010年，房企有更大的实力与楼市滞销暗中较力。降价，似乎比2008年来得更加艰难。
根据上海证券报深入调查，包括中国建筑、海航置业、甚至一度高呼泡沫的万科地产等，今年的扩张计划仍未改高调。资金链，对于去年谨慎的大型房企，以及背靠大山的巨头国企，目前仍构不成任何威胁。
但另外一边，包括恒大、金地、绿城在内的2009年激进民企，却开始了百亿融资的紧急输血。专家预测，两类企业可能面临资金压力，并率先降价回笼资金。一类是在去年扩张激进，且多为开发郊区大盘的房企，另一类为二、三线城市小型房企，如果是新盘销售，就更少了退房这样的降价阻力。
国企巨头仍然激进
1月底，已经晋身为中国房企的中国建筑发布2009年业绩预增公告，称公司2009年度归属于上市公司所有者的净利润将达到27.45亿元，较上年同期增长80％以上。
业绩向好的同时，这个大型国企的2010年扩张计划也十分激进。上海证券报从权威渠道获悉，中国建筑旗下中建地产有可能与上海某区政府一次性谈定8个房地产项目的开发计划，涉资数百亿元。并承诺将中建地产总部迁至该区域。
2009年，中海地产与中建地产这两大中国建筑旗下地产平台四方出击。仅以上海为例，2009年9月，中海地产以70.06亿的总价击败保利、华润等对手，竞得上海长风6B、7C地块。2009年12月，中建地产以37亿元竞得新江湾城C6地块，楼板价超过3万元。有消息称，中建事先已经对此地块志在必得，并计划建成超过星河湾的豪宅。其母公司中国建筑的鼎力支持是重要推动力。
有统计数据显示，2009年，中海地产拿地超过1000万平方米，是与保利齐肩的最激进房企之一。
“中国建筑自2009年开始大举布局房地产业，其扩张计划目前未因宏观调控有任何变化。可见，在这些大型国企看来，调控是短期的，增长是长期的。”一位接近中国建筑的房地产业权威人士向记者表示。
除中国建筑外，包括海航置业等在内的2009年风头很健的房企今年仍在高调寻找可以收入囊中的土地。“因为有海航集团这个大背景，对于海航置业来说，现在不是资金链紧，而是生产资料紧，也就是土地不好拿。”知情人士透露。去年9月，海航置业等海航集团下属的三家企业以18.24亿元的总价夺下上海黄浦江中心段地块，创下当时的单价地王。加上海口大英山老机场、北京首都机场等几大机场附近的土地储备，在去年下半年时，海航置业的土地储备已 过7000亩。
另一个可能在今年震惊市场的是万科地产将开展的一系列动作。有消息称，仅在上海一地，万科今年的计划土地储备就有7块。对即将开始竞标的泗泾大型居住区项目，万科志在必得。在分析人士看来，万科今年高调拿地是符合商业逻辑的行为：在2009年地价越来越高的时候，万科在拿地方面相对谨慎，保持了较稳健的资金实力，到2010年地价可能回稳的情况下，抄底进场将为万科赢得较大的腾挪空间。
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市场风险已现 二季度或成拐点
房企巨头一头热的激进态度已经不能令市场简单的乐观了。尽管保利地产等龙头股年报异常亮丽，但还是抵挡不住倾泻而下的投资者抛售潮。市场的悲观情绪来自两方面，一是宏观调控政策的连续打击，二是商品房销售市场的低迷。
根据保利的年报公告，2009年，保利公司实现主营收入229.87亿元，营业利润52.2亿，归属于母公司净利润35.19亿元，分别同比增长48％、36％、57％。实现房地产签约面积526.69万平方米，签约金额433.82亿元，分别比去年同期增长131.08％和141.38％。目前公司净负债率为49.26％，年底拥有货币资金152亿元。但值得注意的是，公司未付地价款为174.93亿元，其中需要一年内支付的地价款为164.91亿元。
长江证券在1月份对“招保万金”四家地产企业展开的调研也显示，短期内行业受到的政策冲击没有让大部分公司做出明显的战略调整，比如新开工量、销售计划和融资计划等。“像保利这样的现金流情况和负债情况是比较正常的，但也要看今年市场销售情况。短期来看，一季度滞销对房企来说不构成威胁。但也要看二季度情况。如果二季度房子仍然卖不动，开发商就会考虑降价。”某一线城市房地产协会秘书长告诉记者。
除了销售市场的因素外，开发商最担心的还有政策的连续打击。近期，有消息称，土地大检查即将启动，这意味着闲置土地的收回已经不再是口号。北京大龙地产项目、南京招商地产项目、广州恒大地产项目均传出已经或可能被地方政府收回。这些迹象令囤下天量土地的大型房企绷紧了神经。“目前，房地产宏观调控已经不是简单的经济问题。这是今年宏观调控的不同之处，房企正在从轻视转向重视。”一位上海房地产金融专家表示。
1月份密集的楼市调控似乎没有阻挡上市房企大步前进。中海、保利、万科、恒大等上市房企近日公布的1月份业绩显示，与去年同期相比，1月份开发商们业绩普遍上涨超过1倍，即使与去年楼市处于高峰时期的12月份相比，也有不少增加。
昨天，中海地产发布公告宣布，今年1月份房地产销售额较上年同期提高两倍以上，至41亿港元，而销售面积也提高一倍以上，至32.47万平方米。
此外，恒大地产昨天宣布，1月份实现销售额34.8亿元人民币，销售面积约58.7万平方米。恒大表示，一月份的销售额较2009年同期增长331.3％。
在众多开发商中，以上海复地1月业绩上涨6倍最夸张。上海复地昨日公布1月份销售情况，其1月份合约销售面积及销售额分别较去年同期增长489.7％及596.2％。
万科A发布的公告则显示，1月份实现销售面积52.3万平方米，销售金额62.6亿元，分别比去年同期增长83.3％和185.9％。
保利地产的公告也显示，1月份实现签约面积40.36万平方米，销售金额33.24亿元，分别比去年同期增长119.67％和141.67％。
在近期一系列调控政策的综合作用下，楼市成交量已出现了明显下跌，北京、上海、深圳等多个城市房价也出现了滞涨，甚至负增长的情况。此外，1月份地产板块下跌11.86％，远远超过A股大盘8.78％的整体降幅。
对于1月份房地产企业的业绩，业内专家表示，相比于一线城市，二线城市对于楼市调控反应还不强烈，目前开发商在这些城市依然保持了较好的销售业绩。此外，1月份的销售业绩与前期的在售项目和销售确认有关，很多公司的销售额部分来自去年年底未确认的销售。
调控仍在继续。继今年1月，广州收回本地一家上市房企的闲置地王、没收1.3亿元保证金后，2月1日，北京市国土资源局一纸公告称，大龙地产于去年11月以50.5亿元投得的顺义区地王被收回，并没收2亿元保证金。2月3日，南京国土局网上公布，招商地产联合九龙仓于2007年以24.1亿元竞得的仙林地王被收回。各大城市对闲置土地的“讨伐”同样在继续。
但就在北京顺义地王被收回的同一天，上海证大置业却以92.2亿元的高价竞得外滩8-1金融地块，创下上海全新总价地王。此外，中海、绿城、正荣等房企今年在北京、青岛、福州等地同样刷新了总价或楼面地价的全新地王。
作为调控房地产业的一项重要举措，收地看来对房企并无多大威慑力。开发商深谙“兵马未动，粮草先行”的道理，在调控的大背景下，基于对后市的乐观预期，新年伊始便展开了新一轮的跑马圈地。
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回收地王 威慑效应不大
从去年底进行调整以来，国家对高温的房地产业进行调控已经两月有余。业内人士认为，调控楼市无非两条路：一是抑制泡沫需求，一是增加有效供应。日前各银行开始收紧房贷，便是从银根方面调控需求。而政府近期频繁收地、推地，便是从增加供应上进行调控。
2007年，各地地王频出，至今仍有不少在“晒太阳”，令政府原本增加土地供应以平抑楼价的意愿落空，不少已推出的土地，不仅变成了无效供应，地王的诞生更为楼价的上升提供了借口。据国土资源部相关负责人披露，截至去年底，仍有约1万公顷闲置土地，其中企业自身原因造成闲置的占比46%。如今政府着手调控楼市，闲置的高价地王首当其冲。
然而，收地似乎对房企并未带来多大威慑效应。招商地产2月6日发公告称：“国土部门收回G82地块，不会对公司2009年度以及未来的财务报表产生影响，也不会影响公司未来在南京地区的投资。”广州业内人士同样表示：“收回土地顶多是没收保证金而已，但地王拉动了周边的楼价，商家自身的利润随时都大过这笔保证金。”去年底，广州科学城地王被收回后重新拍卖，成交价就比首次拍卖的成交价还要高。
加速圈地，后市预期乐观
这边收回地王，那边新地王却遍地开花。2010年刚开始，中海、保利、万科等大型房企便已经四处跑马圈地。不少商家和分析人士认为，商家密集拿地，皆因去年库存消耗大，房企要继续补充后续土地储备，以保证自身的稳定发展。
2月5日，万科公告显示，自2009年12月销售简报披露以来，万科新增加项目8个，共计花费43亿元，而在此前，万科两个月内也只是拿了6块地。中海拿地的势头也很猛，1月中旬，以59.7亿元的总价投得北京丰台区一块居住用地，成为北京新地王，加上随后在苏州、珠海的夺地，一个月时间内，共计投入95.38亿元夺地。看似逆势而动，积极买地囤粮的房企着实不少，有专业机构统计显示，从去年底调控政策出台以来，招商、中粮、保利、荣盛发展等超过15家上市公司成交土地金额合计超过200亿元，其中保利地产是拿地最为积极的公司。保利近日发布公告称：“2009年保利完成直接投资395亿元，2010年，保利地产计划的房地产直接投资总额将达到655亿元。”
尽管调控仍在继续，但不论是瑞银、中金还是国金等投资机构均认为：“2010年是房地产业相对平稳的一年，在资金信贷紧缩的情况下，具有品牌优势的龙头地产公司和具有低廉土地储备的公司将明显受益。”合富辉煌的研究报告同样认为：“2010年是房地产市场调理的一年，也具备调理的条件和空间：房地产企业无库存压力，过剩流动性持续注入，且置业需求比较旺盛，整体发展势头继续向好。”对后市预期向好，在整个房地产业界仍较为普遍，正因此，大型房企夺地热情再次爆发。
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