[摘要] 俗话说，人无远虑，必有近忧。这句话放在任何一个市场上也同样适用，但是从目前来看，烟台楼市是既有远虑也有近忧。
俗话说，人无远虑，必有近忧。这句话放在任何一个市场上也同样适用，但是从目前来看，烟台楼市是既有远虑也有近忧。
同质化严重 产品竞争激烈
烟台市场虽然以刚需为主，但是近几年来，随着海岸线的开发，海景旅游资源也得到了集中开发，大量海景房拔地而起，不仅是六区的沿海地带，就连下属县市（例如海阳、龙口、蓬莱等）的海边都盖满了房子。各种超五星级海景房、超一线海景房、亲海而不近海的海景房都卯足了劲儿吸引购房者。
旅游地产，顾名思义，主打的是旅游资源。烟台作为沿海城市，不仅具有绵长的海岸线，丘陵地貌也使得城市里遍布山景，可以说是山海资源都十分丰富。在其他一线旅游城市都得到大开发房价大上涨的时候，烟台依然保持比较冷静的克制态度，但是，城市本身就具有的资源依然吸引了大批开发商的目光，一时间，包括龙湖、中海、招商、中冶、碧桂园等大房企在内的不少项目都纷纷落户烟台各处。且烟台比其他一线旅游城市更具有优势的地方就在于，由于正处于开发的初级阶段，房价相对其他城市动辄三五万的海景房来说，便宜不止一点点。
龙湖算得上个在烟台取得成功大房企，作为龙湖度假产品系列的葡醍海湾项目开启了烟台度假产品的新时代，在都有较大影响力。正是由于龙湖的成功，烟台牟平的养马岛片区也异军突起，成为远离闹市区的“旅游度假中心”。随着烟台海景资源在打响名号，越来越多的房企加入到混战中来。从东部的养马岛到西部的金沙滩，从西部的磁山到东部的昆嵛山，都吸引了地产大鳄们的眼光。市区资源紧缺，周边县市也成为他们攻占的阵地。海阳因亚沙会一会成名，蓬莱八仙过海，龙口海岸线绵长，栖霞有艾山温泉……只要有旅游资源的地方，就有开发商的影子。
在烟台旅游地产不断兴起的现在，我们也必须看到这背后的隐忧。在全烟台数十个主打旅游地产、养老地产的项目中，基本上采用的是“旅游搭台，地产唱戏”的开发模式，都是生硬地将住宅产品嵌入到旅游资源中去，从而使得产品同质化竞争日益加剧。在这一点上，烟台的下属县龙口尤其突出。龙口海景房林立，仅房天下楼盘数据库中就显示其在售盘超过35个，这对一个县级市来说十分惊人。而这些房子基本上都是空置的，即使已经卖出去的房子也平时也没有人居住。与龙口一样，迈入“后亚沙时代”的海阳也有这样的问题——小小一片区域，几乎已经成为鬼城。
当前烟台的旅游地产仍处在发展的初级阶段，整个烟台来看，不乏大量以旅游地产为名、实际仅为普通住宅开发的项目，其实质是圈占风景区土地进行单纯住宅开发。以住宅为主导，项目复合功能不足、持续发展能力不强的状况并没有得到根本改观。这造成了对稀缺自然资源的低效利用，对烟台旅游地产的发展也十分不利。曾经有旅游地产行业的大佬指出，“目前国内的旅游地产看似热闹，但成功的案例几乎没有。”
集中式爆发 繁荣中暗藏危机
2013年11月9日，招商地产斥资12.53亿元，拿下开发区白银河一带三块地，正式宣告进军烟台。而与万科、越秀等其他一线房企不同，招商此地拿地，是剑指商业地产，将在烟台西部板块打造集高端商业、旅游、居住于一体的综合体。随着招商的进驻，加上近年来已经布局烟台的中粮、万达、华润等知名房企，商业地产在烟台越来越繁荣，而城市综合体在也已经是遍地开花。据房天下不完全统计，六区较具有影响力的综合体项目就有二十多个。
但是随之而来的，也将是越来越激烈的竞争——商圈同质化严重，人口数量不足以支撑商业，周边交通配套落后……一系列的问题也在困扰着商圈的发展。
烟台作为三线海滨城市，不仅吸引了众多一线房企入驻，更吸引了商业地产大鳄开启多个综合体项目，面对即将到来的商业竞争，怎样才能顶住压力脱颖而出，几乎成了所有开发商共同思索的一个问题。虽然城市综合体的集体入驻在一定程度上代表了城市的繁荣程度和市民的生活品质，但是在热火朝天的表象之下，竞争的本质仍然不可避免。商圈的崛起在一定程度上也标志着未来商战的艰难——用烽烟四起来形容也毫不为过。
烟台目前正在运营的综合体项目不多，但是正在建设的却不少，大家都是看好了目前烟台楼市综合体的空白以及烟台良好的发展前景，所以各区域都集中建设了一批综合体项目。但是无论是烟台经济还是烟台楼市，都有着鲜明的地域特点，各个区域之间相对独立，因此，综合体项目的辐射能力将受到地域的考验。
以开发区为例，2013年以来，就有包括星颐广场、证大大拇指广场、万行中心……等一批综合体开建，这对提升区域价值无疑有很大的推动力，但是开发区基本所有的综合体都布局在长江路和衡山路沿线，同质化问题严重。并且，开发区人口是否能有力地支撑起这些商业项目，这些综合体的定位是否符合开发区人口的消费观，或者其他区域的人是否会到开发区消费，这些都成问题。
数个综合题项目扎堆在同一个地方，将不可避免的遭遇直接竞争、市场消费能力有限等不利因素，如果不能找到合适的出路，盲目经营，即使能够开业也有可能以惨淡收场。尽管商业地产离不开购物、餐饮、娱乐、休闲等基本业态，但找到自己可变可控的因素，从而确定自身的特色和比较优势，就能从类似项目中突破出来，在竞争中占据有利地位。
随着商业地产的发展，烟台的城市综合体数量必将会不断增多，但是数量的增加并不是城市建设和经济发展的目的，一味单纯的增加数量、缺乏差别的物业形态以及无序的市场竞争不是我们想要的结果。在烟台的商战之中，均衡发展，互利双赢才是开发商和消费者都愿意接受的最终结局。
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