[摘要] 在2014年上半年市场整体平淡的大背景之下，土地市场自然也没有逃过——整个上半年，烟台土地市场异常冷淡，无论是土地供应还是成交较2013年都出现明显下滑，有月份甚至出现了零成交的情况。
作为房地产一级市场，土地市场向来是楼市的风向标。在2014年上半年市场整体平淡的大背景之下，土地市场自然也没有逃过——整个上半年，烟台土地市场异常冷淡，无论是土地供应还是成交较2013年都出现明显下滑，有月份甚至出现了零成交的情况。因为市场的种种不确定性，开发商拿地的积极性大幅下降，土地市场不复2013年的繁荣。
（表一：2010-2014上半年烟台土地市场一览）
房天下数据监控中心：高策机构数据显示，2014年上半年，土地市场遭遇寒流，6个月内六区住宅类及商业类用地仅供应31宗，供应面积约137.3万平米。其中住宅类用地17宗，供应面积约为97.8万平米，商业类用地14宗，供应面积39.5万平米。成交方面，2014年上半年烟台住宅类及商业类用地共成交25宗，成交面积93.6万平米。其中住宅类用地12宗，成交面积约为55.94万平米，商业类用地13宗，成交面积37.67万平米。同时，流标土地共计6宗，宗流标率为19.35%。其中住宅类用地5宗，商业类用地1宗。主要流标土地为住宅类土地。（详见表一）
从表格中我们不难看出，近四年来烟台房地产市场的表现波动较大，2012年全年住宅及商业类供地仅有87宗，而到2013年则飙升至180宗，足见房地产市场的火热。到2014年，土地市场再次遇冷，上半年住宅及商业类用地仅有31宗。从流标率上来看，2012年土地市场的面积流标率达到了34.29%，而宗流标率也为29.89%，基本上每10宗地块中就有3宗流拍，而与2012年类似，今年上半年烟台供应的31宗住宅及商业类地块中，就有6宗流拍——于此相对应的是，2013年全年供地量高达180宗，但是宗流拍率仅为12.78%，面积流拍率仅为8.01%。
2014上半年土地供应骤减
2013年土地市场供应量骤增，各大开发商对烟台土地进行了新一轮的“争夺”，而2014年上半年供应量相对减少。主要原因有两个方面，一是上半年烟台楼市整体较为低迷，楼市库存量不断攀升，项目去化压力巨大，减少拿地不失为明智选择，另一方面，继2013年各大开发商纷纷拿地后，项目土地储备较多，暂无需求，因而拿地热度下降。
整个上半年，土地月度供应较低迷，尤其3月份，全月仅供应2宗住宅用地，供地面积仅为5.59万平米。而1月份则是上半年土地供应的高峰，2宗住宅用地和6宗商业用地，供地总面积达到了32.48万平米。从类型上来看，上半年烟台土地市场住宅类用地总计供应17宗，供应面积约为97.8万平米，商业类用地供应14宗，供应面积39.5万平米，住宅用地占据主力地位。
从2014年上半年烟台土地地供应区域分布看，除莱山区无一宗土地供应之外，其他区域均有土地供应，福山区供应量为516842㎡，占烟台六区供应之首，其中住宅用地494947㎡，是上半年住宅用地供应的区域，商业用地21895㎡；其次为高新区，约319689.75㎡，高新区住宅商业用地供应均较多，为163922.19㎡，住宅用地155767.56㎡，两类供地均排名六区第二。商业用地方面，2014年上半年半数商业用地供应在牟平区，面积为191571㎡，占比49%。综合看，因烟台向西拓进，土地供应量较大，可预计未来三年内，西部住宅市场尤其是福山区的竞争尤为激烈。
上半年烟台土地成交低迷
一方面是土地供应量大幅减少，另一方面是土地成交量也不容乐观。2014年上半年烟台土地市场成交情况：按宗数计算，共成交土地24宗。按面积计算，共成交土地约93.6万平米。自2010年受房地产大调控背景的波及，开发商拿地也比较谨慎，连续两年土地成交量都下降，2013年市场回暖，政府大量放地，一年渐为火热的市场也让开发商增加了拿地的信心，成交量大幅上升。2014年上半年以来，土地市场热度减退，较为低迷。
从成交来看，各月成交量起伏较大，但是一般供应越多的月份成交也就相对较大。6月份，全月土地市场成交量跌至谷底，虽然供应量并没有太大减少，但是却无一宗土地成交。成交量的月份则是2月，全月共10宗土地成交，总成交面积28.66万㎡。从类型上看，上半年共成交住宅用地11宗，成交面积978166.02平米，商业用地13宗，成交面积394555.79平米。
2014年上半年土地成交区域来看，福山区成交量，成交总面积516842平米，其中包括住宅用地5宗，面积为494947平米，商业用地1宗，面积为21895平米。其次是高新区，共成交1宗住宅用地和4宗商业用地，总面积为319689.75平米。而土地成交宗数的则是牟平区，7宗成交地块中包含了3宗住宅用地和4宗商业用地。
上半年土地明显下滑
纵观烟台近几年土地市场走势，住宅类用地自2010年后逐年下降，2012年降至点，主要原因为2012年受房地产调控环境影响，土地成交量下降；同时烟台城市建设大量价格较低的旧村改造用地充斥其中。2013年上升，主要由于政府放地，开发商大量拿地。2014年上半年势头有所减缓。
从2014年上半年烟台六区商品房用地成交均价看，住宅类用地方面，高新区位列位，均价3850.28元/㎡。商服类均价的是高新区，以5213.69元/㎡的价格位居六区之首。
2014年下半年土地市场走势预测
继2013年开发商拿地热潮后，2014年上半年烟台土地供应量、成交量均较低迷。这与楼市的整体表现不佳有较大关系。但是从目前来看，市场去化不利，开发商暂停拿地也有一定的好处，一方面缓解库存压力，另一方面也可以让项目抓紧时间去化，回笼资金。
从六区情况来看，莱山区住宅用地上半年未有供应，福山区供应量、成交量位居六区之首。继续往西往南拓进，开发区向西延伸，芝罘区南郊是土地相对集中的区域，牟平区、高新区两区受市场接受度及区域素质限制，主要以旧村、旧城拆迁改造为主。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
