[摘要] 每逢两会,房地产和房价都是热门关键词。各路大佬就房地产和房价发表观点,堪称房地产行业的集体发布会。
每逢两会,房地产和房价都是热门关键词。各路大佬就房地产和房价发表观点,堪称房地产行业的集体发布会。在今年的两会期间,来自房地产界的代表委员们对楼市走势和房价问题的表态更为直接,就连低调了几年未在两会谈楼市的恒大集团董事局主席许家印也炮轰房地产审批不合理,要求取消多余审批及税费来降房价。
有意思的是,政协委员或人大代表身份的开发商大佬们,在此次的两会期间对“降房价”话题兴趣浓厚,不仅许家印为降房价支招,星河湾的老板黄文仔也拿出了“金融稳定房价”的调控手段给政府参考,在被问及为何主动,黄文仔笑言:“我不是以一个房产商的身份来的,而是一个政协委员。”
“三招可降房价”
应取消房地产行业中多余的行政审批、房地产规费以及税收,三招可降低房价。
——恒大集团董事局主席许家印
身为政协常委、恒大集团董事局主席许家印此次参加两会在着装上颇为低调,但他的言辞却意外地犀利。3月5日下午在经济界别37组小组讨论会上发言时许家印指出,应取消房地产行业中多余的行政审批、房地产规费以及税收,三招可降低房价。
许家印指出,房地产行业存在很多多余甚至“雁过拔毛”的行政审批,而行政审批的时间拉长,企业成本随之提高,这样会导致房价也提高。据他介绍,恒大去年有投资项目的130多个城市的审批,从买地到竣工交楼,再到给业主办房产证,每个城市不一样,少的要盖50多个章,多的要盖110多个章,非常浪费人力物力财力。多余的审批,甚至是雁过拔毛的审批,应该全面进行清理。
许家印还指出,建议国家统一规范规费收取,取消不合理收费,才能降低房价。目前房价的构成主要有五部分:地价、综合造价、政府规费、税收和企业利润。从审批延伸到政府规费,每个城市也都不一样,收费37种,157种。据恒大去年的统计,按平均值算收取的规费大约占房价的11%。许家印在发言中还建议,在限定房企利润上限的前提下,把环节税都去掉,合并缴纳企业所得税之前的所有税种,统一为一个控制房地产利润的累进递增式的增值税,这样就避免了个别项目暴利行为,从而达到降低房价。据其调查统计,房地产相关税种目前大约11种,税收约占房价的13%-15%。
“别让开发商有闲钱炒地”
如果严控资金留在房地产开发商那里,他们就没有那么多钱买地,土地价格也不会被炒高。
——星河湾集团董事长黄文仔
政协委员、星河湾集团董事长黄文仔是每年“两会”必谈房价的“明星人物”,今年他依然是被众多媒体围堵的对象。对于未来几年的房地产市场,黄文仔认为:“以广州为例,房地产商不做才能保证房价不涨,一做肯定要涨。像广州这样的一线城市还会保持微涨的势头,但像过去那样的上涨幅度是不太可能的了,会回归到比较理性的状态。”
近期不少地方出现楼盘降价现象,对此黄文仔认为,中国那么大,不能一概而论,但是确实有些三四线城市已经出现很大程度的饱和现象。“不能简单地说崩盘。因为中国有数百个城市,个别地区出现问题很自然。中国的房地产如果出问题,不在价格,而在量上。如果量过大、空置率过高,风险就很大。”黄文仔今年准备的提案依然与房地产相关,他建议加快改革,完善国家保障性住房制度,要有一定量的限价房解决“夹心阶层”的问题,他还表示将提案取消“限购”。“比如说,一个城市里,70%是商品房,20%是保障性住房,还有10%是限价房,解决那些买保障性住房不符合条件、商品房又买不起的人的问题,形成一个完整的制度,这个比例可以根据各城市的具体情况作出调整。”
据悉,黄文仔的提案还提到了一些稳定房价的手段,最重要是金融稳定房价手段。他提到,如果严控资金留在房地产开发商那里,他们就没有那么多钱买地,土地价格也不会被炒高,只要发展商手上有闲钱炒地,就要控制银行贷款,“房产商都是很注重现金流的”。
“土地一级开发不能被国企垄断”
这些年地价的增长速度非常快,而且地方政府有卖地的冲动。管好地价、控好房价应该是并行的。
——北京林达国际投资集团董事长李晓林
“长期以来,土地一级开发都由国有房地产企业垄断经营,但在非国有房地产企业早已壮大起来的今天仍墨守成规,就不再具有合理性了。”近日,政协委员、北京林达国际投资集团董事长李晓林带来了他的两份提案,重点关注房地产市场投资开发和进一步削减非特殊行业资质门槛的问题提案。
李晓林表示,“房地产市场投资开发的整个链条中,土地一级市场的开发整备处于上游环节,是整个开发建设的基础。但是土地一级开发与其他环节的投资开发在本质上是一致的,都是遵循效率优先的原则,因而应该引入充分竞争机制。非国有房地产或工程建筑类企业,在具有合法资质的大前提下,也应有平等的机会进入这一禁区。”“长期以来,土地一级开发都由国有房地产企业垄断经营,尤其是以本地的国有房地产企业为主。在非国有房地产企业早已壮大起来的今天仍墨守成规,就不再具有合理性了。”李晓林认为,“目前,在北京以外的一些省市已有所改变,但北京却仍沿用着改革早期的章法行事,显然已经不合时宜,应该深化改革。”李晓林建议在各地的房地产投资开发的土地一级市场开发中采用招拍挂的公平竞争机制,使土地一级开发市场在今后逐步做到公平和效率的统一。
针对房价和楼市调控,李晓林表示:“我们现在宏观调控主要调房价,但是这些年地价的增长速度非常快,而且地方政府有卖地的冲动。管好地价、控好房价应该是并行的。”李晓林认为,“北上广深地区房价平稳,新增人口特别多,所以房价短时内下不来。而与一线城市不同的是,二三线城市房价有降低的趋势,尤其是二手房价格。”
“中国房地产黄金十年才刚刚开始”
如果政府在税费、审批等环节进一步优惠,金融机构有所倾斜扶持,相信越来越多的开发商会爱上自住型商品房。
——泰禾集团董事长黄其森
对于最近的地产市场崩盘论,政协委员、泰禾集团董事长黄其森认为:“不管怎样争议,房地产应肯定其在新型城镇化进程中扮演的国民经济重要产业的角色,它在国民经济中的地位与重要性十年内都不会动摇。最近由于杭州的房价问题,银行夹层融资的暂停,导致房产唱衰论盛行,我认为中国房地产的黄金十年,才刚刚开始,特别百姓对改善的需求尤其强烈。”
3月3日政协工作报告中提出“促进房地产市场平稳健康发展”。黄其森认为“平稳健康”这四个关键字可谓表达了国家对于房地产行业的态度。首先,“促进”和“发展”两个词可以看到新一届政府对房地产在国民经济中的地位是充分肯定的,不是打压,不是限制,不是要崩盘,最终的目的还是要“发展”房地产。黄其森表示,拿“平稳”来说,开发商最不喜欢市场的大起大落,调控政策的变来变去,某种意义上,最难把握的不是政策本身,而是政策的起伏。另外市场多元化供应体系的逐步完善,更是“健康”的应有之义。保障房、自住型商品房、公租房,能够满足低收入阶层的住房要求,而各类商品房市场又可以为中高端人群提供舒适居住条件,社会各阶层人群各得其所。
黄其森提案中的观点之一就是“为自住型商品房叫好”。黄其森掌管下的泰禾集团刚刚以50亿元拿下的北京丰台区西局地块,内含自住型商品房5万平方米,“无论是保障房,还是自住型商品房,开发商都要积极参与。一是响应政府号召,二是同样有利可图,有利润可赚。”最后黄其森委员强调:如果政府在税费、审批等环节进一步优惠,金融机构有所倾斜扶持,相信越来越多的开发商会爱上自住型商品房。
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