[摘要] 在2014年楼市产品走势上，不少房企老总都提出，目前刚需市场出现了结构性下滑的趋势；在限购政策、“单独二孩”政策，以及购房者观念发生改变的多种因素下，改善型需求房子将在今年发力，现在市场上已经出现的四房有可能会成为今年的热销产品。
在2014年楼市产品走势上，不少房企老总都提出，目前刚需市场出现了结构性下滑的趋势；在限购政策、“单独二孩”政策，以及购房者观念发生改变的多种因素下，改善型需求房子将在今年发力，现在市场上已经出现的四房有可能会成为今年的热销产品。在2013年楼市发力，业内大呼刚需“透支”的情况下，改需会成为2014年烟台楼市的“救命稻草”吗？
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在经历了2013年的火爆热卖之后，港城很多开发商感慨刚需客源已经提前透支，2014年楼市成交量恐怕很难达到相同高度，而房产税的开征以及不动产登记政策实施在即也让很多开发商感受到了压力，从去年开始紧缩的房贷更是在开发商和购房者身上套上了无形的枷锁。因此对于2014年烟台楼市的成交状况，业内一致给出了机遇和挑战并存的意见。
“改需崛起”锦上添花
2013年有所松动的生育政策，让手握改需产品的开发商借机发力。众多品牌房企都力推四房产品。媒体大呼：以往“得刚需者得天下”的局面已出现了一些微妙变化：房企变“心”了，悄然崛起的“改需时代”，似乎正在扭转楼市“刚需为王”的局面，进入改需元年。
有数据显示，“单独二孩”政策出来以后，可生二孩人口大概是600多万，摊到烟台有多少呢？“单独二孩”的生育主力80后也面临着两居换三居甚至是四居的现状。
整体来看，这几年都是一个刚到改的过渡期，现在刚需仍然是主力，但也出现了一些具体变化，刚需已经在向改需过渡。改需如果要发力，必须有市场需求支持，支付能力需求，以及换房成本考虑等。现在不仅是刚需还是改需，换房成本都在提高，这就导致一步到位的想法出现。
其实从去年开始，烟台包括传统刚需项目桦林颐和苑在内的一些开发商，户型都在逐步做大，以适应改善型客户的需要。改善型的客户对空间感和舒适度的追求进一步提升，在满足性价比和功能性的前提下，大三房甚至是四房逐渐崛起应该是情理之中。
哪些客户是改需的主力？应该是70后、80后较早买房的这部分客户，因为他们套房是作为刚需，这部分人承担了较多的社会责任，家庭结构也是从两个人发展到三个人，四个人，“单独二孩”政策也将会有一些刺激。特别是前几年楼市调控政策趋严导致不少不着急购房的改善型购房者驻足观望，在经过2013年全年刚需爆发之后，在2014年没有更严厉的调控政策出台的情况下，总价和功能结合较好的改善型房源无疑在今年最有市场。
祥隆集团营销经理别华滨认为，2013年烟台楼市刚需持续发力，优质刚需项目去化率良好，而相比之下，改善型购房者则出手缓慢，由此也导致年内别墅和大户型房源销售相对去化量不高，2014年，改善型购房者将发力，将有更多中高端项目入市，市场也将得到提升。而品牌项目云集，景观资源相对丰富的东部可能会成为改需集中爆发的区域。
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