[摘要] 11月中旬十八届三中全会发布“一方是独生子女的夫妇可生育两个孩子”的新人口政策，加上大部分是独生子女的8090后进入婚育期，今后双子女家庭将越来越多，居住需求随之产生变化。
11月中旬十八届三中全会发布“一方是独生子女的夫妇可生育两个孩子”的新人口政策，加上大部分是独生子女的8090后进入婚育期，今后双子女家庭将越来越多，居住需求随之产生变化。业内人士预言，三房、四房等多房型或将成为主流。记者采访中发现，政策公布才半个多月，敏感的开发商已经开始调整思路，考虑增加多孩家庭的户型设计；设计院着力研发适合双子女家庭户型；子女人口比重增加，儿童房的布局产生新趋向。
大户型销售速度加快
首次置业的年轻人开始考虑如果要生两个孩子怎么办？“家里多了个小孩，多出来的东西真是不得了，在家嫌客厅太小，出门嫌汽车后备厢不够。”已经有一个7个月大孩子的王爸爸总是这样抱怨。相比一般的家庭，王先生现居住的房子已经不算小，一百多方的三房，这总比挤在五六十方的房子里宽裕得多。自“单方独生子女可生二胎”这一政策放开以来，就有不少人在谈论，在换房成本如此高的城市中，二胎政策的放宽，是否意味着更多有资格生二胎的人，在换房、买房的过程中会更倾向于大户型呢？
这一段时间，虽然楼市整体成交持续低温，对于总价较高的大户型而言，成交速度自然不如刚需。不过，近期刚开盘的望江府，却让不少人眼前一亮。
11月30日，位于钱江新城的望江府开盘，在经历预售证难领的风波后，望江府顺利开盘当日去化约八成。对于单价逾四万的楼盘而言，有这样的销售成绩实属难得。采访中，记者发现，前来购买望江府的客户中，大部分都是三口甚至五口之家，当然也有不少父母为孩子买婚房。“我女儿现在1岁多，我买这个楼盘除了看中它的位置外，更重要的是学区。而且现在二胎政策放松了，我们就一直希望再生个小孩，这样一来，学区就更重要了，毕竟换房成本太高，两个孩子都能在这上幼儿园和小学，也让我省心不少。”周女士买下的就是望江府139平方米的房子。
开盘现场，有不少像周女士这样的购房者，为自己孩子买，也有不少在四季青做生意的父母，为孩子买下了婚房。尽管“二胎”政策刚刚放开，但在买房过程中，确实有不少人把这一要素考虑在内了。“二胎政策放宽后，对于有经济实力的人来说，买大一点当然是没错的，但是选择户型最主要还是跟总价和买房者的经济实力挂钩。”望江府项目负责人邵佳如是说。
除了新开的望江府外，不少已经开盘的楼盘，近来大户型去化的速度也比前段时间快了。绿城旗下的西溪诚园、明月江南这两个项目，面积在130多平方米、200多平方米的房源是面积段中去化的。“接下来，可能会针对家庭有两个小孩这样的情况做一些产品设计。”西溪诚园负责人黄程侠介绍说。
除了上述总价较高的大户型房源近期去化速度加快外，刚需楼盘中的中大户型房源也受到了购房者的关注。天阳·尚城国际、新湖·果岭、远洋·心里等项目近来都有不错的成交。
刚需购入小户型有悔意 想换大房源
100-130方首改户型或被带热
某楼盘正在交房，其项目负责人透露，原本买了90平方米两房或者三房的刚需，有部分后悔了，认为不如当初买110平方米的大户型。“有点悔意的首次置业者，是考虑了以后增加人口的可能性。”这位负责人告诉记者。
“一方面是未来家庭会增加人口，另一方面二套首付增加，购房成本提高，两者因素叠加将助推中大户型的成交。另外，刚需产品的功能区间将增加。”东田房产副总刘芳认为，二胎新政发布不久，从目前需求来看，还没有马上大范围表现出来。但可以预见的趋势是，房子居住时间比以前长，户型需要优化。地铁1号线翁梅站附近，东田房产正在开发怡丰城项目。楼盘首期小户型主打多房，85平方米设计成了三房，99方有四房，迎合多房型的需求趋势。
从市场面看，多房型产品在近期已浮出水面。90方小户型中，三房一卫是标配，更有开发商将90方设计成三房两卫、甚至是四房，把小户型设计到了。事实上，刚需对90方设计要求更高。即将在本月首次推出房源的万家名城售楼处，89平方米的户型有两个卫生间，刚需十分青睐。城东的紫玉福邸也即将开盘，推出的90平方米边套做到了四房，其中一个房间是设备平台加天井改造成的。据销售人员称，交付后开发商会统一安排建造。尽管各个房间空间比较局促，但总算可以给三代大家庭居住了。
“二胎”放开后，有业内人士预言，刚需面积段将出现两极分化。一个仍然是90方小户型，需求主流是三房两卫或者四房，另一个是为今后双子女考虑，套房就购买120平方米以上的中大户型。以天阳·尚城国际129平方米为例，在户型的设计上做到了四房两卫，赠送面积多达12平方米；万家名城127方、139平方米同样做到了四房两卫。其项目负责人徐璐告诉记者，近期来看房的多数客户都对这两个户型表示满意。
“此前100-130平方米之间的房型，定位在首改需求。将来中大户型极有可能成为刚需主流，逐步被庞大的刚需市场带热。”一位开发商预言。
万科前11个月销售近1600亿 770亿获近百个项目
有开发商为迎合二胎新政
向设计院提出增加房型
子女成为家庭核心
“已经有两三家开发商跟我们接触过了，想增加一百零一点的面积段的房间数量，是因为考虑到二胎放开后，家庭人口会增加。”华正建筑设计院院长徐毅透露说，有些开发商政策敏感度很高，结合新政策，对设计院提出房型设计新要求。
这段时间，徐毅已经连续接到几个开发商咨询电话，探讨小户型多房的可能性。“现在90方三房一卫是必须的了，两卫设计增多；还有一种趋势是，100-130平方米之间的首改户型，从三房变成四房。”在徐毅看来，增加房型，尽量减少公摊面积，增加可变面积。可变空间是指开发商通过设计入户花园、阳台、挑高露台甚至挑高卧室、入户客厅等方式，将这部分的建筑面积不计入容积率，作为赠送面积。开发商常常将这些可变面积，做成书房或者次卧，增加使用空间。
除了增加可变空间，还从调整功能区入手。徐毅发现一种新现象，目前“85”后为主流的年轻刚需，对储藏室需求弱化，或者把汽车后备箱作为一个流动的杂物地。这样，原本储藏空间可腾出来设置房间。
以往排屋、别墅儿童房常有的套房设计将逐步运用到公寓内。业内人士认为，今后家庭人口发生变化，双子女家庭对儿童空间要求更高，比如儿童房内设置卫生间，使用起来方便、安全。
“跟几年前设计理念比，现在儿童房设置上已经有变化了。”在协安房产营销总监胡军辉看来，儿童房在空间布局上已经有了理念上根本的变化。“原来儿童房有附属性，布局安排中，习惯性把儿童房设置在北面，或者是书房兼儿童房。现在，购房者更希望把儿童房放在南面，沐浴充足阳光。”
胡军辉介绍说，这些变化体现在：小户型中尽量保证三开间朝南，家长和小孩房间设置在南面，卫生间靠近卧室，方便安全；大户型注重多个套房设计，以前是只有一个主卧带卫生间，现在会增加到两个，甚至三个套房；还有一类大户型则考虑主卧套书房设计。将来二胎出生可把书房暂时作为小宝宝的卧室，方便家长照顾，这些因素都是以孩子为核心考虑的。另外，现在对儿童房设计还加入了安全因素。比如，儿童房不连通阳台、露台，飘窗。
采访中，不少开发商都有相同的观念：“单独二胎放开后，子女成为家庭人数较多的成员，儿童房的设置更为核心了，所以楼盘的户型还需要不断地优化。”
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单独二胎政策放开 开发商笑谈房价终于保住了 青年时报
多了一个孩子，得换套大房子了？
如果生个男孩，结婚又要准备一套房子了？
“单独两孩”的放开，房产商们笑了。这可不是开玩笑，一位杭城房产商透露，在他们业内聚会中，多数人都畅想着：“单独两孩”政策一出，房价终于保住了。甚至，有的人都开始策划针对“单独两孩”的房产广告了。
想生第二个宝宝的家庭开始担心房子
林晓文（化名）在一家事业单位上班，这几天一家人开心得不得了，家里会都开了几次，讨论再生一个儿子的事宜。
“我自己也很想再生一个小孩，尤其是男孩子，这段时间看《爸爸，去哪儿》里林志颖带着他的儿子小kimi，我太羡慕了。我想如果是个男孩，不仅达到我老公父母的意愿，也达成我的心愿；如果不是，家里再添个千金，两个孩子能一起成长不至于孤单，两种都好。”已有一个女儿的林晓文说，本来打算辞去工作，即使罚款也要生一个，没想到“单独两孩”的政策就来了。
上个星期，林晓文给女儿讲睡前故事时，试探性地问了问：“宝宝，家里多个弟弟陪你玩好不好呀？”女儿的回答让她很意外：“那弟弟住哪里呢？是跟宝宝一起睡吗？家里没有房间给弟弟了啊？”
“之前一直光在考虑生孩子的事情，我和老公忽视了房子的问题，现在这个80平米的房子还能勉强住一住，但如果真生二胎，房子必须考虑换大点儿，起码三房，甚至小四房。”林晓文说，第二天，她就跟老公商量着，暂时先不买，大户型的房子要物色起来。
房子大一点房间要多一些
林晓文的顾虑，真是房产商希望的源泉吗？
“我们当然希望如此，但还很难说哦。”双赢置业机构总经理章惠芳说：“单独两孩放开后，对房地产的利好是有，但程度多大还难说，由于限购、限贷政策的影响，短期内房地产行业，杭州楼市并不会快速增长。”
章惠芳说，对于未来的畅想，同行都已经开始打起小算盘：“我们已经意识到，在家庭人口可能增加的情况下，舒适‘两房’‘三房’这种户型在未来或将不再是刚需的，而‘小四房’可能会逐渐地火起来，此外大面积户型的需求也会相应的增多。政策的放开，将会大大改变开发商未来的户型设计。一个家庭计划要生第二个宝宝，会从三口之家变成四口之家，甚至五口之家，如果还要考虑到老人和照顾小孩需要的保姆，目前流行的刚需两房明显不符合要求，90平米三房也显得比较局促，我估计，4房甚至5房户型未来会成为刚需选择的主流。此外，未来户型布局也会出现一个新方向，开发商可能会将双儿童房的设计引入。”
“在我身边，很多朋友因为当时一个小孩的教育问题，选择了面积较小的，现在孩子成长了，而对第二个孩子再准备的打算并不是很强烈，他们会考虑换面积大一些、房间多一些的房子。”章惠芳说。
好的比大熊猫还珍贵
“你有孩子吗？不妨考虑提前买套。”采访中，章惠芳开玩笑说，“短期内，可能被抢疯了哦。”
“本来，生源有减少的趋势，不过‘单独两孩’放开后，如果现行政策不变的情况下，生源又会迎来新的拐点，继续变得稀缺。”章惠芳说，很多家庭买了，原来只是打算给一个小孩读书，等小孩成长之后，就卖掉，买改善型住房，现在买一套可以供给两个小孩读书，等于加大了的价值，也会显得更值钱。
“好的，可比大熊猫还珍贵。”章惠芳说，“除了变得更值钱之外，的市场供给可能会出现一定程度的缩减。一个孩子上完幼儿园之后，这个他不卖了要留着给第二个孩子，这部分本来5-6年就要出售的现在再次投放到市场的周期可能变成10年，时间更长，而优质学区教育资源就只有这么一些，就势必会造成市场上优质越来越少。”
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百姓热议三中全会 "单独二胎"催生买房新刚需 房地产时报
伴随着“一方是独生子女的夫妇可生育两个孩子”的政策落地，即将到来的人口新增长将长期利好房地产市场的观点引起热议。专家表示，“单独二胎”政策带来的新增人口数量虽然有限，但对于改善型住房的需求明显。
社科院就“单独二胎”与“全面二胎”两种方案测算结果：一，如2015年实行“单独二胎”，则每年多出生人口将比现在增100万人左右，中国总人口高峰在2026－2029年出现。二，如2015年实行“全面二胎”，每年多出生人口增600万人左右。总人口高峰2029－2031年出现。可见，将要实行的单独二胎，影响很小。上海人口部门2012年进行的抽样调查显示，上海符合二胎政策的家庭实际生育并不多，上海户籍80后家庭的平均生育意愿为1.2个孩子，这些家庭中约有80%是“双独”家庭。
房地产市场分化格局已经显现和人口流动有关。住建部政策研究中心主任秦虹日前表示：“中国现在一方面面临着城镇化城市人口的增长，农民进城，但是对大城市房地产市场的影响农民进城对市场的影响是有限的，而中小城市人口向大城市流动人口的迁移对大城市房地产市场影响特别明显。北京今年房地产上涨依然，涨幅是的，我认为和人口的增长有很大的关系。”
业内人士表示，人口是影响房价中长期走势的核心因素。一线城市房价涨，人口导入是核心因素。2010年比2000年，深圳、北京、上海常住人口增幅，分别为48%、42%、38%。2010年，深圳、上海、广州外来人口比重，分别为76%、39%、38%。从量看，上海北京每年新增60万常住人口，住宅刚需旺盛，房价上涨压力自然大。
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