[摘要] 党的十八届三中全会提出建立城乡统一的建设用地市场后，“小产权房”市场又暗流涌动。连日来，国土资源部、住房和城乡建设部联合发文，再次强调坚决查处“小产权房”建设、销售行为。24日，国土资源部、住房城乡建设部联合召开坚决遏制违法建设、销售小产权房问题视频会议，“对在建、在售的坚决叫停，并依法查处”。
编者按：十八届三中全会审议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中，涉及房地产行业的内容仅寥寥数语，但却可以称为房地产调控政策走向的一个转折点。土地改革、房地产税、单独二胎等热门名词引发业界的广大关注。房天下针对中央释放的房地产政策的若干信号，解读楼市未来走向。
党的十八届三中全会提出建立城乡统一的建设用地市场后，“小产权房”市场又暗流涌动。连日来，国土资源部、住房和城乡建设部联合发文，再次强调坚决查处“小产权房”建设、销售行为。24日，国土资源部、住房城乡建设部联合召开坚决遏制违法建设、销售小产权房问题视频会议，部署小产权房整治工作，“对在建、在售的坚决叫停，并依法查处”。在22日，两部委还联合下发《关于坚决遏制违法建设、销售小产权房的紧急通知》。这是官方又一次明确强调小产权房不存在“转正”的可能性。
价格优势助小产权房抬头
目前，违规建设出售的小产权房成为不少城市面临的顽疾。相比合法的商品房，“小产权房”对购房者的吸引力在于价格，助小产权房“抬头”的，还是在高涨的房价面前，普通群众对安居的迫切需求。据了解，目前天津市小产权房大多位于外环线以外的近郊区域，与前几年比，新增供应量已经大幅减少，但是仍有不少在建项目。
调查显示，小产权房成为社会关注的热点是从2007年开始的，而这一年也正是房价上涨迈入快速之年。随着城乡之间的人口流动规模日益扩大，越来越多的人涌向城市，同时也带来了对住房的需求。相比合法的商品房，小产权房的价格优势相当明显，通常只是相邻商品房的一半甚至三分之一，正是出于价格上的考虑，一部分购房者宁可去冒产权风险。从记者调查来看，“购买”“小产权房”的多数是年轻人和外来打工者，也印证了上述观点。
误读中央政策小产权强势反弹
2012年上半年，北京等城市开始集中清理整治小产权房，但是实际上各地小产权房在建、在售势头依然不减，而且最近还有强力反弹的势头。国土部副部长徐德明分析认为，这源于很多人对三中全会的有关规定并没有正确解读。
三中全会《决定》提出：“在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。”“保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。”
在这些猜测传言中，小产权房出现了抬头反弹的现象，一些人也在考虑是否搭上所谓的“政策末班车”，一些城市的小产权房价格看涨，北京个别小产权房的售价甚至几天里上涨了千元。
土地增值税绊住地产商 房价向上走还是向下走?
从两部委的动作看，遏制这股小产权房反弹风，是当前迫在眉睫的一件事。国土部和住建部下发遏制建设、销售小产权房的紧急通知。紧接着，两部委召开视频会议，部署近期小产权房的查处。记者注意到，此次两部委剑指的是遏制建设和销售小产权房，大量已经购买小产权房的历史遗留问题，由于情况很复杂，此次并没有给出解决方案。
数月前，北京市国土局相关负责人曾表示，对于已售小产权房这一遗留问题，北京将选择个别区域进行试点。处理的基本原则一是依法依规，严格按照有关的法律法规去处理；二是尊重历史着眼现实；三是要分类处理。该负责人当时也明确示，在处理政策上，北京从未考虑让小产权房转正。
按照我国现有的《土地法》等法律法规的规定，集体土地不能直接对集体外群体交易，即禁止买卖，只能在集体内流转，而集体内的简单利用，如单一粮食种植、低附加值作物种植，注定了这样流转的低价值、低。法规政策导致了农民集体土地现实的大幅减少。
反过来讲，要想有效遏止和阻断开发商或农民在集体土地上违规建小产权房，提高农民土地无疑是一条根本的对策。就目前情况看，提高土地补偿金将是提高农民土地的一个最主要渠道。其在有效提升集体土地的同时，也事实上提高了小产权房开发的成本。成本提高，也就意味着开发的降低。而降低，就从根本上有效降低了违规开发小产权房的冲动。
当然，要想让这一设想真正能够发挥效力，就要在修改现有的土地制度上下工夫。如在土地管理法中或者配套的《农村集体土地征收补偿条例》中，对集体土地征收的交易制度进行明确的规定，如建立土地征收(出让)集体议事、征收转让规模、补偿价与最终拍卖价比率等集体土地征收(交易)制度，真正让集体土地与相关市场价格联动。同时，辅以严格的罚则和监督检查，严防损农事件发生，确保农民根本利益。
此外，就提高农地而言，还有更广泛的途径。比如，加快赋予符合政策的集体土地建房、租赁、交易权，进一步发展家庭农场、优化农业结构、发展观光农业等，大幅提高农村等集体土地流转和使用。农民的集体土地切实大幅增加了，而且还是持续的长久受益，恐怕不用遏制，小产权房也不会长久热度不减。
因此说小产权房不仅仅是一个房地产市场问题，还是一个牵扯更大范围的制度完善、农业结构优化和转型、帮民致富等更深层次的问题。这不仅牵扯国土、住建等房地产管理部门，更与农业等支持“三农”发展部门密不可分。
土地增值税绊住地产商 房价向上走还是向下走?
对于小产权房的转正问题，房地产业界一直充满着争议。在中原地产市场研究部总监张大伟看来，小产权房永远不可能转正。他认为，大部分小产权房都是利用集体经营用地，在商品房市场都已经收紧商业用途转住宅的情况下，小产权房更不可能违规转变用途为商品住宅。
不过，曾在1998年作为房改课题组组长的中房集团原董事长、现任中国企业家协会执行副会长的孟晓苏近日在广东参加一个论坛上表示，小产权房肯定会转正。他表示，国土部、住建部上周末发布的叫停小产权房违法建设、销售的文件仅仅是为了摆姿态遏制投资而已。
对于现在的政策法规一直未对小产权房的转正有做出任何松口。孟晓苏表示，“小产权房违法，那就修改法律，当年土地承包制也是违法，后来改的是法律。”他认为，关于小产权房问题，媒体要让农民自己发出声音，问他们愿不愿转正。“小产权房转正要补交地价，没人愿意补，征房产税即可。”
叶檀认为：市场经济的基础之一是保护合法产权，这一点在十八届三中全会上得到了确认。产权不仅仅是一纸契约，还包含了很多层面，如对既有合法产权的保护，对产权价值基础的维护，对租赁权与所有权的统一保护。只讲小产权房转正维护了社会公平，必然失去产权基础。
“小产权房作为客观上解决中低收入居住问题的一个形式短期内不可能消失。”同策咨询研究部总监张宏伟认为，小产权房的问题不是“头痛医头，脚痛医脚”的问题，而是我们整个住房市场保障体系的问题。尤其是在建立城乡统一的建设用地市场推进城镇化过程中，要着手首先解决“失地”农民的住房保障问题。如果这些问题解决不了，即使官方拿出小产房的“转正”方案，市场也不会有很高的接受积极性。
土地增值税绊住地产商 房价向上走还是向下走?
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