[摘要] 近日，商业银行纷纷收紧房贷，甚至实施首套房贷利率上浮10%-20%的政策。对此，中国经济体制改革研究会公共政策部高级研究员管清友在接受《证券日报》记者采访时表示，受此影响，局部地区的房价将出现10%以上的下跌幅度。
房贷收紧刚需成本大 首套房贷利率优惠缩水
泰禾的疯狂还没有结束，好像没有什么能让这家闽籍中小房企在拿地上踩住“刹车”。
然而京沪等一线城市地价单一的线性增长，并不能带来房价惯性的线性增长。2009年的“地王热”后，随之而来的楼市调控，便是的例证。这一轮的地价上涨热潮之后，新一轮的楼市调控袭来，泰禾能否泰然上岸，前途未卜。
地价款超收入8倍
9月23日，泰禾集团发布公告称，公司以24.75亿元人民币竞得上海市宝山区高境镇地块，该地块占地近5.2万平方米，而这也是该公司年内在公开市场上所竞得的第10幅地块。此前一月，泰禾集团经过200余轮的激战，力挫中海、万科、招商等实力房企，以40.52亿元竞得厦门海沧地块。
根据泰禾半年报及资料显示，1-9月泰禾已在拿地耗资160亿元人民币，平均每月拿地超过1幅，总计占地超1170亩，总建筑面积超160万平米。
与此形成鲜明对比的，该公司在今年前 6个月，仅实现合同销售金额为21 亿元，拿地付出的地价款超过公司收入8倍，这在业内还是十分罕见。
泰禾集团董事长黄其森曾多次在公开场合表示，公司2013全年计划的拿地资金是110亿元，而且调高的可能性极大。与此同时，泰禾9月3日在其官网发布公告称，计划年内全面放开“大额度”拿地授权，授权金额达到60亿元人民币。
泰禾集团在收获京沪地王后，曾称坚持快速8-10个月快速高周转去化策略。以年初其在北京朝阳区的孙河地王为例，该项目案名为北京院子，预计10月开盘销售。黄其森此前称要在一年内实现该项目的销售清盘，如果快速去化，则必将影响其利润。
北京中原地产研究总监张大伟表示，按照近期以来的地王价格测算，如果需求达到正常的利润，目前市场售价需要在一年内再涨50%，否则地王入市的风险将非常大，因为大部分地王地块的楼面价已经超过了区域内在售的房价。
在今年北京房价已经实现翻番和调控从紧的前提下，该项目周边区域房价能否突破上涨，仍旧是个问号。
股权悉数已质押
作为一名有银行工作经验的精明闽商，泰禾集团董事长黄其森应该明白风险控制。事实上，仅凭上半年约20亿元的销售收入是不足以支撑泰禾在拿地上的大手笔。通过股权质押向信托公司进行融资，就成为泰禾集团的一项重要融资渠道。
根据泰禾集团9月24日的公告，泰禾投资持有泰禾集团股份809,400,795股，占该公司总股本的79.57%，为公司大股东。截止9月24，泰禾投资累计质押的股份数为802,130,000股, 占公司总股本的78.86%。至此，该公司的股权已经完全接近抵押。
此前，泰禾集团曾多次公告称，该公司为了开发北京、福建等地项目，多次向信托公司进行股权质押。
而盲目的高价拿地也使泰禾的资金链捉襟见肘，据其半年报显示，其资产负债率已超过80%。此前有分析人士指出，泰禾集团总担保额度已超过其净资产两倍多，如果项目进展出现问题，或者遭遇楼市新一轮调控，该公司随时有崩盘危险。
而对于泰禾集团拿地的疯狂行径，曾经高调冒进的孙宏斌也向媒体坦言：“泰禾的脚步有点太快了！”地产大佬任志强也在微博上表示：“黄总（泰禾集团董事长黄其森）有点疯。”
而多位证券市场分析人士指出，泰禾集团的将所有股权质押，其风险会在债务到期时集中爆发，一旦销售节奏放缓，将对其造成严重的资金压力和财务负担，同时还会面临较高的资金成本，这对其经营能力和偿债能力都是考验。
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