房屋评估报告范文

房天下  2013-09-04 16:37

[摘要] 房屋评估报告范文

四、评估测算过程

(一)市场比较法

1.市场比较法公式：市场比较法是指在求取估价对象，房地产的价格时，将估价对象房地产与在较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发现交易的类似房地产的既知价格，修正得以估价对象房地产最可能实现的合理价格的一种估价方法，其基本公式为：

待估房地产价格=交易实例价格×交易情况修正×交易日期修正×区域因素修正×个别因素修正

2.选择可比案例

经筛选，确定以A、B、C、D四个交易为可比案例。

案例

项目位置及所处区域类别用途建筑结构所在层次交易时间售价

(元/平方米)

A平原路及劳动路交叉口营业砖混六层1-2/62000.43250

B胜利路与姜庄街交叉口营业砖混六层1/61999.83100

C人民路东段营业砖混六层1/62000.42900

D新乡市旧城区东关大街营业砖混六层1/62000.82600

3. 估价计算

(1)交易情况修正

可比实例A、C、D的交易价格均属产开发公司售价，价格较正常，可比实例B为非正常交易，应作适当修正，设估价对象的交易价格指数为100，得出可比实例A、C、D的交易价格指数为100，B的交易价格指数为95。

(2)交易日期修正

实例A、C、D的交易日期均为2000年，实例B的交易日期为1999年，由于近一年来2000-2001年房地产营业房销售市场基本无变化，无需进行交易日期修正，设估价对象交易日期修正指导为100，则A、C、D交易日期修正指数为100，由于实例B发生交易时间较早，其交易日期修正指数为98。

(3)区域因素修正

因可比实例相对于估价对象在外部环境方面有所差别，如：地段、交通通达程度、繁华程度、居民区，周围环境等因素各不相同，应将其修正。经比较分析，可比实例A位于劳动路与平原路交叉口，地段和繁华程度比评估对象稍强，周围环境较适合经营，道路通达程度较好。可比实例B位于胜利路与姜庄交叉口，地段和繁华程度比评估对象较优，但交通通达程度不如评估对象，周围环境和评估对象相似。可比实例C位于人民路东段，地段和繁华程度不如评估对象，但交通通达，可比实例D位于原新乡市旧城区东关街，地段、繁华程度和交通通达程度不如评估对象，所处居民区这一因素比估价对象较优，设估价对象所在地段区域因素修正指数为100，通过列下表分析，得出可比实例A为105、B为106、C为97、D为89.5。

区域因素修正表

区域因素权数估价对象实例A实例B实例C实例D

地段0.1100110110110110

交通通达程度0.21001109510085

繁华程度0.41001051109085

居民区0.1100100110110115

周围环境0.21001051059580

小计11021051069789.50

<4>个别因素

因构成房地产本身的使用功能，质量好坏等因素方面的差异所产生的价格差别，如临街状态、建筑结构、装饰装修，使用性质、面积、形状等各有不同，从而影响交易价格。经比较分析，A、B、C、D都为未经装修的新建房屋，其结构都比估价对象优，使用性质都是营业出租，面积及形状都比估价对象好。设估价对象的个别因素修正指数为100，通过列下表可得出A、B、C、D的个别修正因素指数分别为118、115、110、109。

个别因素修正系数表

个别因素权重估价对象实例A实例B实例C实例D

建筑结构0.3100140140140140

装饰装修0.210095959595

使用性质0.2100100100100100

临街状态0.21001201109085

面积形状0.1100130120110110

小计1100118115110109

<5>比准价格计算

根据市场比较法计算公式，比准价格计算如下表：

项目交易价格交易情况修正交易日期修正区域因素修正个别因素修正比准价格

(元/平方)

A3250100/100100/100100/105100/1182623

B3100100/95100/98100/106100/1152731

C2900100/100100/100100/97100/1102718

D2600100/100100/100100/89.5100/1092655

由于以上四个比准价格较接近，求其算术平均值即为对象价格：

2632+2732+3718+2655

估价对象单价=———————————=2682元/平方米

4

估价对象价格=2682×78.9=211609

<二>还原法

1.还原法(称法)是一种运用恰当的还原利率，将未来的纯折算为现值的估价方法，其基本公式为：

V=a/r[1-1/(1+r)n]

式中：V为房地产价格

r为还原利率

n为未来可取得的年限

运用此方法评估时，其纯和还原利率的确定十分关键，在确定纯时，我们既考虑物业的实际，更考虑物业的客观，即排除实际中属于特殊的、偶然的要素后所得到的一般正常。

2.资料的收集及参数的选择

通过调查，分析收集有关资料如下：

(1) 按照新乡市不同区段房屋租赁状况，测算房屋租金水平，确定房地产总租金2300元。

(2) 房地产税(房产税、营业税、城建税教育费附加)取提总收入的17.5%。

(3) 修缮费按房屋现值的3%。

(4) 年折旧费按房屋重置价的1.5%计算。

(5) 保险费为房屋现值的3‰。

(6) 管理费按年租金的3%计算。

3.计算总=12×2300元/月=27600元

4.计算总费用

(1) 房地产税

房地产税=56400×17.5%=4830元

(2)管理费：

管理费=56400×3%=828元

(3)修缮费：

房屋折旧费=830元/平方米×1.5%×21×78%=20628平方米

房屋现值=830×78.9-20628=44859元

修缮费=44859×2%=897元

(4)折旧费:

折旧费=830×1.5%×78.5=982元

(5) 保险费:

保险费=44859×3%=134元

(6) 总费用:

总费用(1)+(2)+(3)+(4)+(5)=4830+828+987+982+134=7671元

5.年纯

年纯(a)=年总-年总费用=27600-7671=19929元

6. 确定房地产的综合还原利率

还原利率的确定我们采用安全利率加风险调整值的办法确定.根据中国人民银行近期发布的一年定期存款利率(安全利率)1.89%，按照影响评估对象的各种社会经济因素确定低风险下的土地风险调整系数为7%，房屋风险调整系数为8%，利用公式：

风险调整系数=Xγ1+Yγ2

其中X为土地价格在房地产价格中的比重，Y为房产价格在房地产价格中的比重。

风险调整系数=7%×0.6+8%×0.4=7.4%

γ=安全利率+风险调整系数=1.89%+7.4%=9.29%

7. 计算房地产价格

选用计算公式

a 1

V=—×[ 1 —————]

r (1+r)n

n为房屋使用年限，该拆迁评估房屋为砖混结构，非生产用房按规定经济耐用年限为50年，该房屋建于1981年，已使用21年，则尚可使用年限n=50-21=29。将上述有关参数代入公式可得：

119 1

V=———×[ 1 ———————]=198204

9.29% (1+9.29%)29

(三)通过以上两种估价方法的不同运用，用市场比较法评估得出的房地产价值为211609元，用还原法评估得出的房地产价值为198204元。根据房地产估价规范的要求，取市场比较法估价结果权重值为0.6，取还原法评估结果权重值为0.4，综合得出评估房地产价值为：

211609×0.6+198204×0.4=206247

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