文：小东君
图：摄图
房价或许是近两年人们生活中聊天出现次数最频繁的词眼之一了，买房也成为最纠结的事情之一。
提早上车的朋友气定神闲的生活着，盘算着什么时候把自己近乎的房子卖掉换一个更大的；末尾上车的朋友在每个月还着高额房贷的同时，每天担心房价是否下跌，自己成为最悲催的接盘侠；而最为纠结的一定是还没上车的朋友，感觉像是错过了好几个亿，想要赶上末班车但又在犹豫房价未来是涨还是跌。买还是不买，成为一道要比妈和媳妇同时掉水里先救谁更要难的选择题。而烟台更是给这道选择题加上了更多的不确定性，让人更加犹豫不定，琢磨不透。
从国家统计局11月份的70个大中城市商品住宅价格指数来看，一线城市同比涨幅已经连续14个月回落，而北京新建商品住宅已经连续5个月下跌。跌幅超过10%，整体跌回去年年底水平，济南虽然目前也在上涨，但也曾经有几个月出现下跌现象。
只有烟台房价屹立不倒，数据表明，烟台新建商品住宅价格11月份环比上涨0.7%，同比上涨8.1%。二手房价格环比上涨0.3%，同比涨6.6%，这是烟台新房价格继2015年11月份以来的25连涨。
而据小编了解到，烟台于8月15日颁布调控新政，对土地供应、楼盘开发销售、租赁市场等进行了一系列全方位的调控，但是从烟台新建住宅指数上来看，貌似此次调控作用并不是很大，房价依旧保持一个稳定增长态势，那么烟台到底有什么魔力，能在调控不断加紧的恶劣环境下依旧保持房价上涨呢？或者在进一步思考，未来烟台房价还有跌的可能性吗？
这要从一线城市房价上涨说起，时间倒回到2016年，受国家宽松的信贷政策影响，一线城市房价结束了长达几十个月的横盘期，当大多数人还沉浸在2015年股市崩盘的悲伤中时，有一部分人已经把眼光放在了房产市场上，毕竟2016年的五大任务之一便是去库存，房地产的春天近在眼前。
同时，2016年还发生了一件意外的事情，人民币汇率持续走低，准确来说是从2015年人民币获准纳入SDR货币篮子开始，离岸人民币汇率便开启了跌跌不休的态势，高潮是2016年1月初的股汇双杀，随后是三四个月的美元轻微贬值期。6月美联储暗示加息，6月23日英国脱欧公投之后贬值加剧，进入10月，人民币汇率加速下行，半个月内，人民币对美元中间价跌去500多个基点，踏破6.7的“铁底”。
为了稳定国内的投资环境，国家逐步加大限制对外投资的力度，典型的事件就是碧桂园在马来西亚的森林城市项目停止内地销售。对外投资收紧的政策使得大量投资资金滞留国内，宽松的房产信贷政策为这批投资资金提供了绝佳的出口，于是以北京为代表的一线城市及以南京为代表的热点二线城市火力全开，房价一飞冲天。
南京、杭州、厦门、合肥由于房价上涨迅猛，被称为2016年的房产四小龙。这把火也一举烧出了恒大、万科、碧桂园三个年销售额破3000亿的超级巨头，烧的2016年房地产销售额高达11.76亿元，同比大幅增长34.8%。创历史新高。为了遏制房地产市场过快发展，稳定房地产市场秩序，防止泡沫进一步膨胀，一线城市及热点二线城市调控模式火力全开。
但出乎意料的是，一线及热点二线城市高压调控下，投资资金迅速外流至三四线城市，引发性的房价上涨，爆涨的房价引发全民恐慌性购房，彼时的二三四五线城市的楼市像炸了锅一样，有房者考虑二套、三套，无房者四处奔走借钱，不惜加大杠杆也要上车，放佛房价下跌像世界末日一样遥远，房价上涨像太阳每天从东边升起一样的正常。烟台的房价，正是在这个时候，开启了急速增长的步伐。所以烟台房价上涨的真正原因并非自身土地供应不足或者需求量突然扩大，而是受涨价情绪蔓延的影响，投资需求外溢及恐慌性购房是烟台此次房价上涨的两个推手。
一直到3月17日，北京317新政颁发，认购又认贷，一大批人的购房门槛被瞬间拉高，彻底失去由无产升级有产的可能性。北京二手房成交量应声被拦腰斩，开启了连续5个月房价下跌的序幕，投资客哀鸿遍野，高位站岗的刚需遍体鳞伤，这个时候人们才意识到，房价是那么脆弱，说跌就跌。紧接着，租售同权、共有产权、集体建设用地等创新性政策频出，上下笼罩在一片高压调控的氛围之下，据不完全统计，2017年前11个月，调控政策共出台愈250余次，哪里有投资的空子，政策就补哪里，不给炒房一丝喘息机会。一线城市逐步回归到买方市场，观望情绪浓厚，房产市场恢复稳定。
然而，这个时候的烟台房价，放佛置身事外，依旧我行我素的上涨着，甚至8月15日烟台颁发815调控新政，房价似乎并不对新政买帐，依旧保持上涨态势。 那么烟台房价真的油盐不进吗？
这要从烟台房价上涨原因进行分析，上面已经说到，烟台房价上涨的原因是由于一线城市需求外溢及由此引发的恐慌性购房引起的。投资需求有一定的容量，经过近一年的释放，外溢已接近尾声，对房价的推动作用大幅减弱。至于恐慌性购房，房价不跌论已经随着一线城市房价的暴跌不攻自破，二三线城市房价的下跌需要一个缓冲期，目前烟台的库存约7.5万套，去化周期为16个月，远不至于会由于供不应求造成哄抢房子的现象，因此烟台房价并非稳坐涨价神坛，而是需要经历一个缓冲期后才会稳定，甚至可能会小幅回落降价。而随着2018年中央经济会议对于明年房地产市场稳定的定调，明年烟台房价更是稳字当头，刚需者可以静下心来，慢慢挑选自己喜欢的房子了。
星空2018-02-01 09:08:06
