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5条新闻明了烟台市政府的调控轨迹 草蛇灰线 有据可依

王木木 2017-08-23 10:20:42

【近期调控“三板斧”】

一、7月26日省政府发文:山东省人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知 

要点:

《通知》提出,整顿规范市场秩序,全面推进新建商品房销售价格申报制度,营造公开、透明的房地产市场价格秩序,合理定价、一房一价、一套一标,一次性公开全部销售房源;全面落实预售资金监管制度,防止资金挪用、楼盘烂尾;规范商品房合同网签备案及变更撤销管理,严防一房多卖、炒作期房、偷逃税款。全面落实二手房交易合同网签制度,今年9月30日前,将二手房与一手房纳入统一的市场监测、监管和调控范围。

我省明确,坚决打击房地产开发企业恶意炒房、囤积房源、捂盘惜售、违规销售等行为,严厉查处房地产中介机构虚假宣传、虚假违法广告、价格欺诈、不按规定明码标价、哄抬房价、协助规避限购限贷措施、违规开展金融业务等行为,并对典型案例予以通报。

省住房城乡建设厅房地产市场监管处处长张国强介绍,为了稳定房地产市场,目前,国家和省已经建立了住建、国土、人民银行、银监、税务、工商、物价等部门联动的调控制度,建立了市场监测分析、警示督导、约谈问责制度。对不法开发商和中介机构的违法违规行为,将对其实施工商、物价、房管、税务、金融等多部门的联合惩戒措施。

商品住房库存消化周期偏低、房价上涨压力较大的城市应依法综合采取限购、限贷、限制转让等措施,适时扩大限购、限贷范围,坚决遏制房价过快上涨势头。同时,培育和发展住房租赁市场。建立健全购租并举的住房制度,租房人办理居住证后享有义务教育、医疗等基本公共服务,落实提取住房公积金支付房租政策,鼓励新市民通过租房解决居住需求。

在供给侧,我省提出,建立住宅用地供应与商品住房库存状况挂钩机制,根据商品住房库存消化周期,适时调整住宅用地供应规模、结构和时序。改进住宅用地出让方式,探索采取“限地价、竞房价”“限房价、竞地价”“限地价、竞配建”“竞自持面积”等方式,严防高价地扰乱市场预期。

《通知》指出,各市、县(市、区)政府是房地产市场调控的责任主体,因主体导致本地房地产市场产生异常波动,造成不良影响的,要对当地政府进行问责。

二、烟台市跟进:烟台住建局红头文件:你的楼盘价格今年涨5% "改网签"炒房也不可能!  (文件尾部所署日期:7月17日;烟台住建局官网公示时间:8月3日)

要点:

一、三种情况三种基准值 总之就是限制涨价:

1、2017年之前获过预售的项目,2016年获预售房源的成交备案价格为基准,通知下发后再拿预售的房源销售均价不能超过上述基准值5%。比如某楼盘多期开发,2016年的平均备案价是1万元/平,那么通知下发后,今年再拿预售房源的销售均价不能超过10500元/平。

2、2017年之前没有获过预售,通知下发前有过2017年的预售并且有过合同备案,那么就是以之前这批房源的备案价为基准,通知下发后,再拿预售房源的销售均价不能超过基准值。

3、通知下发前没有获过预售的项目,也有一个基准值,是根据有参考意义的其他楼盘的价格得来的,项目在通知下发后拿预售房源的销售均价不能超过基准值。

上面3条,是限制开发商,从上游对房价进行控制。接下来,通知还对新房流通过程中一些“漏洞”进行了堵截——限制“炒房”,通知发布后1年内原则上停止网签备案撤销,特殊情况严格甄别。

这个措施所要堵截的炒房漏洞,至少有三种情况:

1、开发商先以虚假的合同做网签,营造房子紧俏的紧张气质,后续通过撤销或改签,将房子拿出来再度涨价销售。

2、开发商以虚假的合同做网签,以此骗取银行贷款(也就是首付30%之外的,银行放贷的那70%房款)。

3、炒房者先网签再撤销或更名,买主买到的是一手房,以此来规避二手房交易的限制(比如较高的税费)。

延伸阅读:严格备案撤销才是重点:烟台并非首次限价!2011与2017年限价政策对比 

要点:

烟台市住房和城乡建设信息网8月3日刊登了《关于进一步规范商品房预售价格和撤销合同备案管理的通知(烟建住房2017-34号)》,一石激起千层浪,烟台是真的要落实限价了吗?限的是“预售申报价格”,还是“实际成交价格”(前者本身就比后者高出许多)?

此外,这并非烟台次出台“限价政策”。2011年,同样是在调控的大背景下,烟台住建局8月2日出台《关于进一步规范商品房预售价格和合同备案管理的通知》,该通知同样规定商品房销售均价原则上涨幅不能超过5%。

时隔6年的这两个政策,有何相似与不同之处?一起看一下

一、关于“限价”的规定新出台的政策与2011年“雷同”二、叫停“网签备案撤销”才是本次政策的重点。

对比2011与2017年政策会发现,关于1年内原则上停止网签备案撤销才是本次政策的重点,与往年政策的真正不同之处!

三、8月15日烟台十二条发布:变局?烟台楼市新政来了!看完才知形势竟是这样……

政策全文:

一、实施分城施策的土地调控。根据市场需求及库存情况,合理控制土地出让规模、节奏和时序。对于库存量较大、去化周期超过24 个月的县市区,停止房地产供地;对去化周期低于 12个月的县市区,加大土地供应,从源头上稳控市场。立足当前房烟台市人民政府办公室文件地产增量供应内涵挖潜,以棚户区改造、旧城改造为主,不断提升城镇土地节约利用水平。

二、实施预售审批限价政策。综合考虑房地产开发项目前期网签备案均价、楼面地价、建安造价、相关税费及利润等因素,预售申请备案均价涨幅同比不能超过 5%。首次绿色二星级以上项目、实施全装修的新建商品房项目,同比价格涨幅不超过10%。首次申请装配式建筑项目,预售均价同比涨幅不超过 15%。

三、严格网签合同备案撤销管理。1 年内暂停网签合同备案撤销业务;因特殊原因确需撤销的,严格按照规定办理。

四、严格规范市场销售。严格落实商品房预售资金监管制度,开发企业可以凭非商品房预售资金监管银行出具的现金保函,免除同等额度的商品房预售监管资金。开发企业取得预售许可的商品住房项目,要在 10 日内公开全部房源并明码标价,一次性对外销售,不得分期分批销售,并将楼盘销控表在售楼现场显著位置公示。

五、加强房地产市场监管。加强对开发企业的监督检查,对房价上涨过快的开发企业实施约谈制度,对违规预售、哄抬房价、囤房炒房等行为进行限制和严厉打击。实施房地产经纪机构行业备案管理,定期公示中介机构目录,对哄抬房价等违法违规行为依法给予严肃查处。

六、加强土地出让供后监管。对供地后不按期开工建设房地产项目,按照《闲置土地处置办法》进行查处,对非政府原因形成超过动工开发期 1 年、不满 2 年的闲置土地,按规定收取土地闲置费;对闲置超过 2 年的土地依法收回,重新进行市场配置。

七、调整住房公积金贷款政策。借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)购买首套房的住房公积金贷款首付比例不得低于 30%,购买第二套房的住房公积金贷款首付比例不得低于40%。购买第二套房的贷款利率,不得低于同期首套房公积金个人住房贷款利率的 1.1 倍。首次公积金贷款还清后可以再次使用住房公积金贷款购买第二套房。不得向购买第三套及以上住房或者已经两次使用住房公积金贷款的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。

八、强化二手房交易监管。全面落实二手房交易合同网签制度,实现贷款、缴税、过户登记等合同规范统一,防止交易欺诈、偷逃税款等行为。

九、强化县市区政府主体责任。各县市区政府(管委)是房地产市场调控责任主体,负责贯彻落实国家和省、市有关房地产工作决策部署,结合实际制定具体调控措施,促进房地产市场平稳健康发展。因主体责任落实不到位,导致本辖区房地产市场异常波动、造成不良影响的,要对当地政府进行问责。

十、加强房地产调控制度建设。建立健全房地产市场调控协调机制、监测分析机制、职能部门会商机制、约谈问责机制,进一步稳定市场预期,确保完成房地产调控目标。

十一、加强房地产市场舆论引导。各有关部门要加强房地产市场相关信息公开,及时解答市民关心的政策问题;新闻媒体要加强宣传,引导居民理性消费,防止虚假信息或不负责任的猜测、评论误导消费预期。对个别捏造信息、虚假报道、造谣滋事的机构和个人,要依法追究责任。

十二、探索建立“租购同权”制度。借鉴租购同权试点城市的先进经验,积极开展租房与购房平等享受政府公共服务方面的政策研究,适时推出符合烟台实际的“租购同权”制度。

公积金跟进执行:烟台住房公积金差别化贷款新政 管理中心解答执行细节6个问题 

官网截图:

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