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冰轮地块:冰与火的彷徨

房天下   2016-02-22 07:00

[摘要] 2015年党校单价地王的出现,让烟台土地市场在平静之中泛起了一丝波澜,作为少有供应的主城区地块,大部分开发商也对冰轮地块高度关注,充满期待,甚至堪比党校;但上一轮党校的血腥厮杀、激情过后,参与者复盘时的后怕和纠结也让相当的人对冰轮充满担忧,毕竟冰轮相比党校,仍有些“贵”气不足。

冰轮,相信是近期烟台房地产圈中火的词。2015年党校单价地王的出现,让烟台土地市场在平静之中泛起了一丝波澜,作为少有供应的主城区地块,大部分开发商也对冰轮地块高度关注,充满期待,甚至堪比党校;但上一轮党校的血腥厮杀、激情过后,参与者复盘时的后怕和纠结也让相当的人对冰轮充满担忧,毕竟冰轮相比党校,仍有些“贵”气不足。冰轮究竟是“冰”是“火”,笔者作为在这个片区生活了十几年的“老人”和近十年的房地产从业者,在此抛砖,仅供探讨。

冰轮难比党校,主要看气质。

冰轮地块:冰与火的彷徨

党校地块三面环山,原市委党校旧址,早有 之说(俞正声曾在此学习),自然禀赋极佳;距市中心核心区域仅两公里,地理位置优越;且周边以多层和高端住宅为主,均价已达10000-12000元,位处公认的高价值板块;同时地块仅1.4容积率,有条件开发洋房、多层等产品,是典型的高贵、高端气质地块。

而冰轮地处芝罘区西部,周边为三站市场,以幸福、只楚、新桥等老旧社区为主,人口密度大,城市界面陈旧;从周边售价也可以看出,多为6000-8000元的刚需盘,而烟台人素有根深蒂固的“住东不住西“观念,在客户认知层面很难支撑其成为高端项目;同时地块1.5和2.4的容积率,决定了将以11-18层的高层建筑为主,显然是普通项目气质。

而党校拍出地王价也具有一定的偶然性,这与竞得者明珠山庄公司在宗地旁的翡翠明珠项目取得了成功有莫大关系,其基于持续经营的考虑,补仓因素更大。

经济型客户为主,低价竞争惨烈,售价存在天花板。

冰轮地块:冰与火的彷徨

绝大多数房地产项目主力客群都是地缘客户,而烟台人“住东不住西”的观念导致冰轮地块难以吸引东边及全市高端客户,主力客群将在三站、幸福、只楚及大海阳路以西。虽然其中不乏有钱人,但这些人大多是做小生意的精明小业主,赚的是辛苦钱,追求性价比,不容易支付高溢价。而周边大成门和新盘均价都在8000多元(都是大盘,品质也不差),冰轮地块的售价预期将受到严重制约。而3000元左右的起拍价,已经没有太多利润空间,或许售价每涨300元,都需要极强的客户、产品、销售等操盘能力支撑。

苛刻建设条件,无异雪上加霜。

冰轮地块:冰与火的彷徨

地块出让条件中明确“工业化“、”全装修“、”绿色三星“等建设要求,存在相当高的技术门槛和成本要求。目前国内走在前列的万科、远大等公司,早期都因此出现过重大的质量问题,导致了成本大量增加和客户群诉,而工业化、绿色对成本的影响将至少在500元/平以上,这在售价有天花板的前提下无疑是雪上加霜。同时全装修是双刃剑,对部品定位、采购管理、施工衔接等提出了极高要求,很容易导致装修房卖不出毛坯房的利润和速度,更容易带来质量问题和客户投诉。

工业化、装修、绿色都是国家战略高度,理应推广,上述建设要求中也设置了相当高的比例和详细的标准,同时还提出了图纸审查和竣工验收等方面的罚则,可以看出政府的决心。试想拿地之后不做的可能性不大,而对于竞拍者而言,能不能揽这个瓷器活还真得掂量自己的金刚钻。

地块不利因素,西山早市之伤。

冰轮地块:冰与火的彷徨

冰轮地块东侧紧邻远近闻名的“西山早市“,已存在十余年之久,由于需要抢占摊位,凌晨4-5点钟即开始,带来了噪音、拥堵、异味、脏乱,同时双向单车道及49路公交更加剧了上述情况,给周边居民睡眠和环境带来较大影响。如果冰轮A地块1.5的容积率还有做高溢价产品可能的话,那么西山早市的影响也关上了产品溢价这扇门。此外紧临南大街的噪音影响、加油站安全隐患、换热站下管道等,每一项都是地块之“伤“,都极其考验操盘者的“疗伤”能力。

综上,对于缺少优质地块供应的芝罘主城区而言,也对于长期饥渴的开发商而言,冰轮的“火“是正常的,但如何把握火候,竞出理性的地价,不仅给市场的健康发展奠定基础,也给项目经营保留一定的安全边际,毕竟经营的安全比盲目的投资要重要的多。这考验的是每一个开发商对市场、客户、产品的把握能力,而在烟台高库存和中央去库存背景下,更考验大家对大势的判断和经营的定力。

希望冰轮地块将是火的光明之旅,成为高标准的标杆项目,而不是冰的破冰之旅,成为高地价的问题项目。

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