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北京土地市场现“金九” 昔日地王能否解套?

新京报     2015-09-11 09:21

[摘要] 从8月31日开始,沉寂了一个多月的北京土地市场逐渐迎来复苏。由于这一轮出让的地块均较为优质,起价虽然较高,却也吸引了不少房企的关注。仅8月31日-9月9日这十天,北京的土地成交纪录被频频刷新。

从8月31日开始,沉寂了一个多月的北京土地市场逐渐迎来复苏。由于这一轮出让的地块均较为优质,起价虽然较高,却也吸引了不少房企的关注。仅8月31日-9月9日这十天,北京的土地成交纪录被频频刷新。

而据北京市国土资源局新土地出让公告显示,9月份共有6宗住宅地块入市交易,出让起始价合计达到180亿元,因此业内普遍分析认为,9月北京土地市场将迎来一个出让小高峰。

入市即现高价地

供应的稀缺刺激了企业的购地意愿。亚豪机构副总经理任启鑫此前曾表示:北京住宅地块近两年供应更加稀缺,今年前7个月仅有21宗宅地实现成交,这一成交量创了近三年同期的新低。而从近一段时间的土地出让情况来看,事实也的确如此。

8月后一天,丰台区榴乡桥地块以50.25亿元的总价被中铁建与方兴联合体取得,折合楼面价达5.2万元/平方米。9月1日-9日的3次土地出让,也均引发了多个品牌房企的激烈竞争。

9月2日,曾经流拍的孙河地块出让,保利首开联合体以64.83亿元总价、近5.4万元/平方米楼面价斩获孙河新地王。

9月8日,保利首开龙湖联合体在东坝以42.5亿元总价、4.7万元/平方米的楼面价拿下了又一宗高价地。

9月9日,懋源又以29.4亿元、9.6万平方米异地配建保障房的代价拿下孙河又一高价地块,商品房楼面价也高达5.26万元/平方米,超过了当年中粮地块的楼面价。

同时,记者统计发现,截至9月9日,年内北京市土地市场累计成交地块50宗,成交金额累计超1012.83亿元。在这50宗出让的土地中,商品房住宅土地仅有22宗。

联合拿地“爱”首开

可以说,土地入市即成为高价地的情况已经成为一个市场现象,短短十天来,北京连续四宗入市土地已吸金超过185亿元。值得注意的是,近日来出让的四宗土地中,有三宗都是被联合体所斩获。

事实上,从年初华润、首开、平安联合体相继拿下亚林西、白盆窑地块开始,再到近日保利、首开、龙湖、平安等品牌房企组联合体拿地,“组团”拿地的现象在北京土地市场上更加普遍。

“房企会倾向于和本地企业抱团,组联合体拿地,既能够分摊风险,又可以利用本地企业背后的资源。”亚豪机构市场总监郭毅在接受采访时分析,“比如首开,现在很多房企都喜欢和首开联合拿地,这主要是因为作为本地国企,首开更了解政府的需要,而其操盘能力相对较弱,则正好能够同联合的品牌房企形成互补。”

“被高端化”项目将增多

值得注意的是,由于地价原因,目前及未来北京房地产市场上“被高端化”的项目正越来越多。

在多位业内人士看来,由于建设成本的原因,在北京兴建的房地产项目,其实际销售均价一般都会是拿地楼面价的两倍以上,因此连日来出让的几宗地块,由于楼面价均超过4万元/平方米,甚至达到5万多元/平方米,将来项目入市时价格预计都将接近或超过10万元/平方米。

“土地价格肯定会影响到房价,企业不会为地价买单。” 郭毅表示,“现在房企在北京土地市场的拿地成本高,后还是会由消费者来买单。”

■ 追问

房企为何前赴后继拿“地王”?

在多名业内人士看来,“僧多粥少”、市场前景看好是导致北京频现“抢地”大战、“地王”轮流坐的主要原因。

地块供应少,看好高端楼市

今年4月披露的北京2015年供地计划中,纯商品住宅下调为750公顷。“北京在实行新的城市规划,供应土地少,连近郊的地块都很宝贵。现在四环内几乎没有成片的项目,以前大家认为北五环是黄金地段,现在连南五环也值得买。”中粮置地北京常务副总经理隋强表示,中粮也积极参与了9月9日的孙河土地的竞拍,还花不少时间研究地块中的养老产品的方案,但后基于“理性原则”放弃。

北京万科、北京融创高层此前也对新京报记者表示,二季度开始,从政府土地部门传出的消息是,北京正在调整未来的城市发展新规划,包括东城西城合并等猜想,由于具体方案未定,使一批优质土地暂缓出让。

隋强表示,除了入市地块少,看好北京高端楼市的前景也是开发商积极拿地的原因。中粮在2013年7月经过70轮竞拍抢下孙河地王,楼面价逼近5万元/平米,业内一直有质疑之声,但今年6月项目以“中粮瑞府”案名开盘,销售报价在8.5万元/平方米以上,目前也录得较好的销售业绩。

国企天恒置业也参与前日孙河地块竞拍。北京天恒置业集团有限公司地产事业部总经理周兴此前也对记者表示,北京土地价格上涨是明显趋势,现在买觉得贵,明年买会更贵,而公司想要扩大规模,就必须多买地。

收购不易;老地王多能解套

除了从公开市场买地外,收购也是一种方法。但其难度也不小。

记者从北京万科了解到,该公司正在通过收购谈判来获取土地,目前已进展到了快签约阶段,但还不能对外披露。业内人士表示,土地收购不仅耗时较长,法律债务等风险也较多,难以成规模。

此外,业内人士表示,从过去的历史来看,不管买下多贵的地王,不管市场是高涨还是低迷,都能通过或自行开发推售,或转手引入新股东,终顺利地解套获利,这给了后来者信心。

比如,2011年保利在市场低谷中时从中国兵器手中收购北京海德公馆项目,就遭遇了两个独立董事的反对,但随着房价走高,海德公馆终成为北京保利的豪宅楼盘代表作,为公司贡献了高额利润。

“按常规核算方法,前天懋源在孙河拿地是不可能算过来的,说明懋源要换一种玩法,可能在运营方面找利润,也可能是等几年再开发。”当天另一参与竞拍房企的一位高层坦言,懋源手中还有一个2013年7月拍下的夏家胡同地王,现在还未动工。

“新地王对周边项目的销售带来利好,但自己有很大压力。”隋强表示,大的挑战还是定位,要下决心确定到底做哪一种产品,好的产品在北京是不会缺少购买力的。

■ 探访·地王

孙河地王

“中国好邻居” 给后来者信心

进入9月以来,孙河区域连续出现“地王”级地块。

9月2日,保利首开联合体以64.83亿元、折合5.4万元/平方米的楼面价拿下孙河北甸西村地块,成为“双料地王”。而9月9日,孙河另一地块也成为房企争抢的焦点,终被突然杀出的懋源地产拿下,其高达5.26万元/平方米的楼面价,虽然未打破几天前保利首开联合体拿下的新地王,但也超过2013年7月诞生的中粮地王(4.8万元/平方米)。连续出现的高价地,令孙河这一区域被业内称为“地王的温床”,并称新晋地王将使中粮地块“解套”。

对此,中原地产首席分析师张大伟分析认为,孙河区域出让的土地大多为宅地,且规划较为完整,适合打造高端产品。而区域内有不少“中国好邻居”站台,给有拿地意向的开发商以很强的信心。“泰禾院子、龙湖双珑原著售价都不低,中粮瑞府拟售价更是高于8.5万元/平方米。”张大伟向媒体表示。

刚刚夺地的懋源方面也表示,他们之所以布局孙河主要还是因为看好该区域的发展前景。

“我们还是很看好北京高端市场,所以有高端土地放出来就非常关注。这宗地一出来就被我们给盯上了,对此作了充分的准备。”懋源地产营销策划总监刘强表示,虽然这宗地刚刚拿下尚未作出具体规划,不过可以肯定的是打造高端产品。此外,他还强调,由于该宗地有一部分养老用地,因此在未来,懋源也会在此打造养老地产。

此外,业内人士表示,保利首开孙河地王很可能是由保利操盘,打造高端产品,但目前具体细节仍未确定。

白盆窑地王

先售自住房 商品房明年中入市

今年1月7日,体量巨大的丰台区白盆窑地块开拍,终被华润首开平安联合体以86.25亿元拿下,折合楼面价为3.8万元/平方米,刷新了北京总价地王纪录。而这一地块的动向也备受关注。

据了解,白盆窑地块位置较为优越,拥有地铁房山线、9号线两条轨道交通线,出行便利。与该地块相邻的京投万科西华府以及中海九号公馆,房价均在4万元/平方米以上。

不过,该地块用于商品房开发的部分比较有限。据国土局公开资料显示,该地块规划建筑面积约41.9万平方米,扣除配建的限价房、自住型商品房及教育设施,剩余可供销售的普通商品房多为12.6万平方米。

“这宗地位于南四环边,由于地块本身含有大量的自住房以及限价房,因此基本可以肯定这宗地的商品房部分不太可能打造刚需产品。我们对于项目的定位是城市中高端改善型住宅。”华润白盆窑地块项目负责人表示,“该地块整体动工将在今年开始,但是具体到商品房项目何时能够开工,还要等开工许可证下来才能够确定。”

此外,该负责人进一步说,该项目的商品房部分预计将在明年中期开始入市,而今年他们的重点将主要放在自住房的销售上。

泰禾西府大院

拆迁不顺 眼看邻居开售

2014年2月20日,泰禾集团以49.58亿元、配建5万平方米限价商品房的条件获得丰台西局住宅、商业及办公地块,其中商品房部分的楼面价逼近6.8万元/平米。而在此一周前,龙湖也在西局拿地。但龙湖西局项目已于今年4月高调亮相,5月份样板间开放,6月份取得预售证。据龙湖称,6月推出一期30套房源已售罄,均价约8.5万-9万元/平方米。而截至目前,泰禾西局项目也仅确定了案名为“西府大院”,就连此前预期在今年率先推出的限价房部分也杳无音讯。

据知情人士透露,泰禾的项目之所以进展缓慢,是因为遇到了在商业还建上和村民发生了分歧,还建的位置和面积上还没有达成协议。据悉,龙湖和泰禾拿的土地是“西局村旧村改造项目用地”,龙湖拿下一期用地,泰禾拿下二期用地,由政府负责拆迁。

“现在西局项目还跟村里僵在那里。”据接近泰禾的人士透露,泰禾今年的销售重点将会是位于石景山的长安中心和位于大兴的泰禾中央广场,“泰禾一贯坚持高周转,西局地块原本预计在今年入市,土地进展不顺在泰禾的预料之外。”

夏家胡同地王

避开“兄弟”竞争 不急于入市

9月9日,民企开发商懋源拍下孙河地块,而懋源手中西南三环夏家胡同地王也一直放出今年亮相的风声。

2013年7月,懋源地产以17.7亿元和配建3.8万平米公租房的条件拍下夏家胡同地块,商品房面积为3.86万平米,业内估计其商品房楼面价突破4.2万元/平米,未来售价突破7万元/平米才有赚头。

但随着龙湖、泰禾、方兴等房企积极抢地,目前西南三环板块楼面价已飙升到6万元/平米,使懋源的压力大减,而懋源似乎并不急于推盘。

“夏家胡同项目现在处于规划阶段,相信懋源的产品力,会给市场带来惊喜。”懋源地产营销策划总监刘强表示,“未来懋源的高端项目会形成台系产品线,但夏家胡同的案名还没定。”刘强表示,规划也还需要政府审批通过后才能对外披露。

据悉,夏家胡同地块现在只是竖起了围挡。业内人士认为,夏家胡同项目与懋源2012年公司在市场低谷时拿下的丰台花乡“钓云台”项目相距不远,且都是都市平层豪宅产品,如果同时开盘,除了管理上会分散外,可能还会互相分流客户,所以夏家胡同项目年内入市的可能性不大。对此,刘强表示,懋源一直是定制地产的开发理念,比起速度,更重视产品开发。

东坝新地王

楼面价超5万 或与龙湖项目联动

作为北京土地市场上这些年来兴起的热门区域,东坝在9月8日,保利首开龙湖联合体以42.5亿元拿下的东坝项目其折合楼面价为4.7万元/平方米。不过,据该项目其中一家拿地开发商计算,其楼面价超过5万元/平方米,已超过此前名噪一时的恒大东坝地王。

但该地块未来将由哪家企业具体操盘,仍不得而知。“这一地块位于我们项目东南,后谁来操盘还在谈。如果后定是由龙湖操盘的话,那么应该会与我们在东坝的现有项目联动。”龙湖东坝的负责人表示。保利方面则向记者表示,由于该地块刚拿没多久,具体事宜仍在洽谈中。

到目前为止,恒大、保利、首开、龙湖等品牌房企都已经进驻东坝区域,连续不断的高价地直接带动了区域未来利好,据亚豪机构统计,目前东坝唯一一个在售项目利锦府二期定价也涨到近6万元/平方米。

而区域内开发进度快的龙湖东坝项目也已准备入市。据该项目负责人透露,项目主打130-400平方米的高端住宅,瞄准的是30-40岁的城市中高阶层。而业内预计,其售价不会低于8万元/平方米。

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