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越秀房托入沪寻金 宏嘉大厦更名背后

观点地产   2015-09-10 09:07

[摘要] 9月8日上午,越秀房托在9月1日已完成交割的上海宏嘉大厦举办新闻发布会,宣布正式进驻上海。至此,越秀房托首度完成在广州以外的区域实现资产收购,并同步启动大厦更名工作,新名字为“越秀大厦”。

九月的上海,天空澄澈,画笔绘上了朵朵白云。从世纪大道站6号口走出,抬头左望,映入眼帘的是便是硕大的“宏嘉大厦”四个字。

钢筋混泥土构筑的竹园,宏嘉大厦只是其中无声息的一幢。但当今日得知消息,不久后它将更名为“越秀大厦”,确实带有点历史的沉重。但对越秀房托来说,此次更名则是其十年一剑,出穗寻金的一个新起点。

9月8日上午,越秀房托在9月1日已完成交割的上海宏嘉大厦举办新闻发布会,宣布正式进驻上海。至此,越秀房托首度完成在广州以外的区域实现资产收购,并同步启动大厦更名工作,新名字为“越秀大厦”。

资料显示,宏嘉大厦位于上海浦东新区竹园CBD区域,建成于2010年9月,总建筑面积为62140平方米(含地下车库),可出租建筑面积为59529平方米(其中地上部分为46026平方米)。

出穗入沪寻金

“我们对上海的商业物业进行分析后发现写字楼是的物业,其中甲级写字楼空置率才5%,比其他一线城市都好。”问及越秀房托出穗的首站为何落地上海,越秀房托行政总裁林德良用“低空置率”给出了条理由。

聚焦到竹园CBD,这个办公物业集中区域的目前空置率仅为1%,“未来租金的增长就是看供求关系,竹园CBD有自贸区的需求,对面那幢楼的租户基本来自自贸区”。

显然,未来的“潜在客户”则是越秀房托看重的另一掘金点。据林德良介绍,2017年上海证券交易所会落址在离宏嘉大厦500米之内的地方,且上海金融交易广场、世纪汇等项目也将随之入市。根据市场顾问报告,届时大厦写字楼出租率接近100%,会呈现出满租状态。

在“低空置”“高需求”外,竹园CBD供地的稀缺性则是越秀房托找到的另一空白点。“写字楼供给很少,而且竹园CBD未来没有土地供应,后一块土地也是两年前拍卖的。”林德良对观点地产新媒体等记者指出,未来在上海新的供应也要到前滩和后滩那边,“在竹园CBD”。

在越秀房托看来,宏嘉大厦集结的诸多“天赋”无疑是未来租赁的保证单之一。按照26.272亿元的收购价格,结合当前宏嘉大厦的租金水平,折算这笔收购的为4.1%,再加上财务杠杆,此笔收购的分派将会达到7%,远超上海写字楼4%左右的市场。

4%的 ,7%的股东,两数字背后的一大“功臣”则是仅为2.4%的低融资成本。据了解,越秀房托此次收购采用了100%贷款的方式,其中89%来自境外银行贷款,利率为Libor+1.7%-1.88%,整体融资成本仅2.4%。

谈及此,林德良的语气显然有些欢快:“ 从百分之四做到百分之七,是因为我们有比较低的银行融资杠杆,每个月支付的利息低,我们的利润就大了,利润大回报就高了。”

林德良的话音刚落,现场提问的焦点瞬间转入“越秀房托为何能拿到低利率贷款”。对此,渣打银行大中华区暨东北亚区董事总经理何艾文、摩根士丹利亚洲副总裁任丽达给出的解释基本一致,其中不外乎“越秀集团自身的实力”“越秀房托良好的运营及评级”以及“银行自身放贷的需求”。

此外,为让回报承诺不变成空头支票,在“天赋”之外,越秀房托还将对宏嘉大厦进行一定的变身,其中涉及的关键点则包括“业主主导招商”及“租户结构调整”。

资料显示,截至今年6月底,宏嘉大厦的租户以金融业、商业服务业和制造业为主,其中金融业占比约为五成。“我们现在总共117家租户,50%是金融企业,还有20%-30%为原来的贸易制造业。”林德良透露称,越秀房托未来的调整方向是把100多家压缩到80多家的过程。

五年收购长路

显然,宏嘉大厦的更名翻开了越秀房托上海滩新篇,但从意向到落地的过程却多少有那么点漫长,用林德良现场的一个词来描述则为“煎熬”。

其实,回顾今年年初越秀房托业绩会,从越秀房产基金主席刘永杰的回答中,不难看出越秀房托在上海的大概落地点,“北京二三环内及上海陆家嘴、南京西路等地区是好的核心地段。因为有了IFC的注入和运作经验,越秀房托已有了比较成熟的运作经验,可以在收购方面有竞争力。”

上述的时间点仅为半年前,而翻阅越秀房托进军上海的征途表,可以看到的是,其首次提及入沪已是五年前的事。

“上海的商办物业的租金上涨速度是比较快的,上半年的一个幅度是10%左右。”此时任职越秀房托行政总裁的刘永杰在2010中期业绩发布会上指出,由于越秀房托在上市时有7%左右的承诺,商业地产形势大好的上海成为了其异地扩张的。

而董事长梁凝光则在业绩会后抛出“大炸弹”,“上海我们确实已经定下了目标,具体还不好透露,到时坐地起价就麻烦了。”

此后,关于越秀房托进入上海则变成一个不时泛起浪潮的话题,但这个推进的过程却并非想象中那么顺利。

“当你去买房子发现房价怎么这么贵,但租房的租金却相对便宜,这说明一个什么问题?租金和售价的租售比不合理。”问及收购进程缓慢的阻碍因素,林德良用买房租房的感受向观点地产新媒体解释原因。

在林德良看来,在租金的增幅远低于资产的压力下,收购物业并不是一划算的买卖。“这几年物业上升了,因为我们的资产价格相对合理,租金逐渐上升,这会给我们带来良好的收入机会,因为 上升。”

而至于未来会不会在上海有新的并购动作,林德良多次强调称,“发展不是我们的主流,我们会找到更有成长性的物业,至于说这里还有没有我们会密切关注。”

在林德良看来,越秀房托收购物业的出发点是“保证股东利益大化”,因此“稳健”地发展是基本定律。“我们未来是看重一线城市核心区域的优质物业,一定是优质物业才是我们的选择。所以不一定是在上海,北京也是我们的选择。”

基于战术上的稳健,越秀在融资方面也是“稳扎稳打”型的代表。林德良对观点地产新媒体表示,与其他开发商不一样,越秀房托是有项目才融资,“不会无缘无故把一笔钱放在这里,又支付利息,还对股东的利益造成损失”。

不难注意到,越秀房托在8月6日发给股东的通函才正式宣布了融资计划,其将为26.27亿元(4.24亿美元)收购上海宏嘉大厦寻求收购资金,该次融资为4.42亿美元双币贷款。

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