[摘要] 2015年1季度，宏观经济政策继续向稳增长、调结构的方向进行，而房地产方面则密集颁布了一系列房产新政,国家开始鼓励消费，积极促进自住和改善性住房需求的释放。
2015年1季度，宏观经济政策继续向稳增长、调结构的方向进行，而房地产方面则密集颁布了一系列房产新政,国家开始鼓励消费，积极促进自住和改善性住房需求的释放。国家统计局烟台调查队开展了住宅市场专题调查，4月份烟台市新建商品住宅销售面积环比有所增加，二手住宅挂牌量同比、环比双双上涨，住宅销售价格继续波动；银行居民个人购房贷款余额同比增加，首套房贷利率有所调整；此外，部分企业库存面积较大，去化时间较长，住宅市场供应结构不合理等问题仍是制约烟台房地产市场健康发展的问题。
新政出台后烟台市住宅市场运行情况
新建商品住宅销售面积同比减少，环比增加，价格下降。参与调研的12家开发企业，4月份共销售新建商品住宅28082.76平方米，267套，与2014年同期数据相比分别减少8.13%和14.42%，同比呈明显下降态势；与3月份数据相比，销售面积增加5.22%，销售套数增加6.8%，环比呈小幅上涨态势；销售价格方面，83.33%的开发企业目前所售项目的销售价格指数同比呈持平或下降态势，平均下降幅度为5.71%；只有16.67%的企业其项目销售价格同比指数呈小幅上涨态势，平均涨幅为2.94%。
开发企业表示，去库存、促销费、稳增长是2015年房地产政策的主要基调，受近期房地产政策的不断调整，市场预期开始改变，下半年入市的购房者有望增多，因而有66.67%的开发企业认为下半年烟台市区新建商品住宅的成交量会小幅增加；而对于烟台市未来的房价走势，有50%的企业认为会稳中上涨，但是涨幅会有所回落，25%的企业看跌未来的市场，其余25%的企业则表示说不清楚；对未来的房地产市场发展态势，有58.33%的开发企业乐观态度，41.67%的开发企业持悲观态度，另有25%的企业表示，要根据后期市场政策的实施效应及政府对房地产业的支持力度才能做出相应判断。
二手住宅挂牌数量增加，销售价格环比上涨。参与调研的2家中介公司所有的挂牌房源中，1-2年的房源占45%，2-5年的房源占20%，5年以上的房源只有35%，受新政对二手住宅营业税征收政策调整的影响，将有20%的二手住宅直接受惠。4月份烟台市区二手住宅挂牌量1295套，与2014年同期相比增加7.47%，与3月份相比增加2.78%，同比、环比双双上涨；受利好政策的影响，4月份市区二手住宅成交价格环比上涨了1.28%。
中介公司认为，目前烟台市的二手住宅市场交易主体以刚性需求为主，交易价格比较稳定。随着不动产登记条例的实施，拥有多套住宅的业主开始将手中的房源抛出，在4月份成交的二手住宅中，二套房的比重明显增加，其成交量比3月份增加15%，比2014年同期增加23%；“330新政”实施后，市场上的二手住宅供应量将会继续增加，交易速度会加快，未来市场的成交量会呈小幅增加态势；在未来价格走势的判断上，有50%的机构明确表示是呈稳中上涨态势，但涨幅会有所回落，另50%的机构认为因为现在形势不是很明朗，所以无法给出准确答案。
银行贷款余额增加，首套房贷利率有所下调。参与调研的4家银行2015年4月末居民个人购房贷款余额为249.29亿元，同比增加9.31%；4家银行所执行的首套房贷款利率各不相同，但其中75%的银行目前所执行的利率与2014年同期相比有所下调，从2014年在基准利率基础上高上浮5%到目前在基准利率的基础上下浮5%，这在一定程度上减少了普通购房者的购房成本和还款压力。对于烟台未来房地产市场的走势，50%的银行机构认为，目前烟台市整体房地产发展向好，新政实施后，对于促进旅游城市的地产销售必将起到一个有力的拉动作用，带动成交量的回升；而另50%的银行机构则认为，新政刚刚颁布，各家商业银行对于新政的执行情况尚不明朗，因此市场整体仍处于观望期，后期市场走势不好判断。
房地产开发完成投资稳步增长，公积金贷款翻番。新政的颁布为烟台楼市带来了利好消息，各项指标均呈现出平稳向好的发展态势，其中，1-4月份烟台市房地产开发完成投资136.03亿元，同比增长3.2%，环比提高了0.3个百分点；新开工面积301.6万平方米，同比下降9.71%，但与3月份相比提高了7个百分点；竣工面积333.1万平方米，同比增长5.43%；同时，新政的实施在一定程度上也刺激了公积金贷款人数的增多，根据政府主管职能部门提供的数据显示，新政执行天，烟台市就有48人成功申请公积金贷款，200多人到现场咨询相关事宜，数量比平时翻番。
烟台市住宅市场发展中存在的三个突出问题
新建商品住宅库存面积较大，去化周期长。参与调研的开发企业截至4月底，已取得规划部门规划许可证，正在建设但尚未办理预售许可证的新建商品住宅面积为41.22万平方米，共计3495套；已取得预售许可证，但尚未销售的新建商品住宅面积为52.39万平方米，共4478套；12家开发企业中，去化速度快的企业预计在6个月内可以售完所剩房源，而某些户型面积较大的项目去化速度相对缓慢，长的要44个月才可消化完全。面对目前的高库存压力，有8.34%的企业明确表示要下调目前的销售价格，下调幅度在5%左右；有33.33%的企业表示受近期利好政策的影响，将上调销售价格，调整幅度将根据项目的具体销售情况确定；其余58.33%的开发企业表示要维持现价，采取积极措施去库存。
新建商品住宅供应结构不合理，偏离市场需求。根据被调研企业提供的数据分析，在购买新建商品住宅的客户群体中，首次置业占49%，改善性购房比重为38.45%，投资及其他需求购房比重占12.55%，说明烟台市目前的新建商品住宅交易仍是以刚需和改善性置业为主；对于烟台市住宅市场的供应结构有50%的企业认为不尽合理，主要体现在，中小户型的比重和中低价位户型的供应量偏低。由于部分项目在前期没有做到深入的市场调研，对户型结构和供应比例没有进行充分的论证，造成项目定位不清晰，户型结构较为单一，与周边项目相似度较高，从而偏离了真正的市场需求。
部分企业资金紧张，回笼缓慢。参与调研的开发企业中认为目前公司的资金状况相对紧张的占50%，认为资金非常紧张的占16.67%，还有33.33%的企业认为资金相对宽余；而对于未来1-3年内企业资金周转的状态，41.67%的企业持乐观态度，认为周转顺畅，58.33%的企业认为周转困难。开发企业表示，受前期市场不景气的影响，部分项目整体销售速度放缓，成交量与同期相比大幅减少，造成资金回收速度下降；由于资金紧张，造成个别企业的资产负债率过高，12家开发企业中，资产负债率超过70%的就有3家，过高的资产负债率导致企业财务状况恶化，影响企业健康有序发展，从而加剧房地产业风险。
促进烟台市房地产市场健康发展的几点建议
采取积极有效的调控措施，调整结构，消化库存。根据政府主管职能部门提供的数据，自2010年实行预售商品房合同网上签约备案以来，烟台市区共办理商品房预售许可面积约2200万平方米，目前统计已预售网签面积约1299万平方米，剩余901万平方米；按照一年内市区平均每月签约27.5万平米，未售房屋需32.7个月销售完毕，较2014年年底增加0.2个月，市场库存面积体量较大。相关部门要采取积极措施，根据各区域内新建商品住宅的库存量和市场供需变化情况，对土地供应计划做出适当调整，合理配置新项目的户型建设比例，逐步消化现有的库存，解决供大于求的矛盾，引导市场逐步转向供求平衡的发展轨道。
对房地产企业进行合理引导，完善配套设施，提升住宅品质。由于烟台是一座带状城市，市区东西狭长、南北纵深短，基础设施共享率低，配套成本较高；近年来，随着城市快速扩张发展，基础设施配套滞后问题日益凸显，特别是在新区建设、城中村改造过程中，商业、教育、医疗等设施往往无法同步到位，直接影响了烟台房地产业的持续发展。相关部门应该引导开发企业调整积极发展战略，正确制定企业发展目标，因地制宜的设计开发房地产项目；同时要加大城市基础设施的建设力度，积极推广太阳能、地水源和海水源热泵等可再生能源，引导开发企业大力发展绿色建筑和产业化技术，提升住宅品质。
强化监管，优化服务，为房地产企业提供良好的发展环境。对房地产在建项目要做好跟踪管理与服务，对项目实施全过程监管，促进开发项目的规范运作，避免同一区域内各项目为了增加销量，变相降价，导致恶性竞争，从而造成开发商资金紧张的问题发生；要把握好房地产政策调控意图，严格执行各项房地产信贷政策，加大对政府保障性住房以及城市基础设施改造等民生保障性项目的信贷支持力度；进一步改善融资环境，采取灵活多样的贷款形式为开发企业的发展提供更多的资金支持，满足企业后续发展的资金需求，以促进房地产市场平稳健康发展。
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