2015年被视为房地产政策宽松的一年,一大波楼市新政接踵袭来,央妈分别在3月1日和5月11日下调金融机构人民币贷款和存款基准利率;更有“330新政”给楼市带来强刺激。烟台市场来看,2015年4月份,烟台六区新建商品房共成交2781套,环比3月上涨35.7%,同比去年上涨6%,近两个月烟台楼市成交持续回温。
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一切似乎正向着回暖前进,楼市似乎又掀起了新一轮“涨”潮。可目前楼市是否已真正具备了涨价动力?答案可能要让傲娇的烟台人有些失望了。杨瑞秀之滨
近年来“人少房多”已成为烟台房地产市场的一个显著特点。某研究中心新报告显示,随着成交量的企稳回升,多数城市3月底库存环比回落,但从整体来看,仍处于高位。监测的24个重点城市3月底总库存21086万平方米,同比上涨2成,平均消化周期18.7个月,而其中14个城市的库存周期超过18个月,烟台高达34.4个月,位居榜首。
随着楼市调整“窗口期”多个新政密集出台落地,市场观望情绪或将有所改善,而对烟台不同区域而言,“去库存”也呈现出不同的特点。作为二产发达的开发区、福山区来说,由于有产业带动的刚需导入,成交一直领跑烟台其他各区域,在库存面前压力不大。另外,作为中心城区的芝罘区因完善的城市生活配套,对购房者也具有较强的吸引力。而在其他区域,产业结构特点和城市配套建设或使库存去化周期变得更长,尤其是牟平区,成为了烟台库存重灾区。
烟台楼市的库存已经达到近几年的峰值,各开发商都有去库存压力。业内一致认为,对于3·30新政,首付的比例下调,购房者的压力明显减小;五年的营业税调整为两年,降低购房成本,对二手房市场起到推动作用;国家准备金率下调,将有更多的资金用于房贷,贷款的难度降低。另外,烟台住建局、发改委等14个部门日前联合下发文件,从减少行政审批手续、降低开发建设成本、鼓励货币化安置等15个方面入手,刺激本地刚需、改善型群体的购房需求,改善购房者压力。
库存高压尚未解除,当下很多房企其实并不敢涨价,即便是供需矛盾较为缓和的四大一线城市,开发商喊涨多数只是在打“心理战”意在加速成交。二季度将是去库存的关键时期,开发商抓住窗口期快速跑量才是明智之举。随着楼市政策进一步落地,市场观望情绪将一定程度上减退,再加上房企冲刺半年度业绩的需要,必将加大供应量和营销力度,预计“红五月”成交量也将继续稳步上涨。
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