[摘要] 一直以来，房产之路多风雨，作为沿海城市，烟台房地产的发展史同 沿海城市一样，一时繁华，一时落魄，只是同其他沿海城市不一样的是，烟台的房地产尚未来得及盛放便转为衰败。
一直以来，房产之路多风雨，作为沿海城市，烟台房地产的发展史同 沿海城市一样，一时繁华，一时落魄，只是同其他沿海城市不一样的是，烟台的房地产尚未来得及盛放便转为衰败。这无疑与海景房烟花般风靡又烟花般消逝有关，然而，抛却这个因素，烟台地产的发展史，也是一部刚需买房迁徙史。
作为首批港口开放城市，北望大连，南邻青岛，烟台的发展一直都不曾显山露水，老老实实坐在三线城市的定位上，按部就班发展得安分而本分。从产业带动房地产发展的规律来看，烟台刚需迁徙的速度缓慢且坚定。尽管烟台狭长的地域严重制约了城市的发展，但是六个区各具特色的发展规划为房地产的发展标注出了鲜明的时间烙印。
阶段：芝罘区一家独大笑傲江湖
在烟台人的观念中，说到烟台，那指的就是芝罘区，改革开放后烟台进入了一个全民“商品房”时代，拥有着六区 齐全的商业、工业体系， 完善的配套， 便捷的交通的芝罘区无疑成为刚需买房的圣地。那时候，开发区的建设如火如荼，但是初见成果的新区显然不是龙头大哥的对手，福山区还在夹缝中寻求机会，而莱山区和尚未独立的高新区尚未明确发展方向，至于牟平区，那时候还是个小县城，被遥遥地遗忘在烟台 东边的角落。
第二阶段：芝罘区开发区福山区三足鼎立
前几年，中国迎来了房地产迅速发展的阶段，烟台楼市发展迅猛，除了37度神奇纬度线带来的海景房大热，创造了所谓的龙湖奇迹之外，烟台城市化进程的加快及各行业的发展都为房地产发展带来了契机。南大街、西南河路、胜利路、北马路一带被认为是真正的 已经炙手可热，房价高企，不再适合刚需族入手，幸福 、白石 等老城区业已饱和，部分区域甚至已经进入拆迁范围。狭窄的道路，拥挤的交通让便利的生活配套失色太多，于是，芝罘区西郊和南城进入刚需的视线，涌现出了康和新城、富甲小区、桦林颐和苑等一大批刚需青睐楼盘的崛起，5000-6000元的均价也让房价不再是工薪阶层不能承受之重。
开发区作为 经济技术开发区，这几年汽车产业及电子加工等行业得到了长足的发展，大量的产业工人也形成了庞大的购买力，然而开发区由于工业用地较多，住宅用地审批极为困难，导致相当长的一段时间内该区只寥寥几个楼盘在售，大量的刚需购买力迫不得已转移阵地，到其他区寻求安身之所。
在这种情况下，无自身特色产业的福山区楼市得到了发展机会，5000左右的均价让福山开发商们自信满满地打起价格牌，收留了数量相当的开发区购买力的同时，芝罘区部分囊中羞涩的工薪阶层受其低价吸引，也纷纷投怀送抱，一时间福山区楼市大热，俨然成为开发区和芝罘区的后花园，烟台“睡城”雏形已现。
第三阶段：四区全面发展刚需盘遍地开花
海景风盛极而衰之后，被撞了一下腰的烟台楼市也迎来了繁华背后的落寞，随着楼市进入冰河世纪，在政策与金融双向压力下的六区楼市迎来了各凭本事，真刀真枪地争夺刚需购房者的冷兵器时代。占据着不可取代的繁华 的芝罘区自不必说，开发区加快推出住宅用地的结果就是一大批刚需楼盘迅速崛起，烟台西部，福山区和开发区刚需之争成为近两年烟台楼市 看点。
与此同时，一直默默无闻的高新区异军突起，颇有黑马风范，2013年烟台楼市销冠容大东海岸和今年一经推出就被 抢购的中海国际社区无疑让这个2009年才正式“独立”的新区扬眉吐气了一把。绿叶置业、513所等高科技产业云集，为该区带来了大量的 刚需，作为依山傍海，自然资源优越的该区来说，所谓刚需也被镀金成为高知们向往的居住仙邸。
第四阶段：青荣城铁助力新居住区崛起
一条城铁能为一个城市带来什么？答案有很多，但是对于房地产发展来说，城铁的分流作用显而易见。烟台地域狭长，不能形成“卫星城包围主城”的城市格局，作为二环、三环还在规划进行时的烟台来说，一条城铁，无疑让刚需们拥有了更多的选择。
牟平区作为烟台市和威海市的交界，在半岛 时经济圈中占有极为重要的作用。海景房风靡的时候，吸引了中冶、龙湖、天房、联想等众多一线房企入驻，区内风景胜地养马岛一度差点被华强整个吞并，可是繁华过后，牟平区弊端尽显，交通不便利，配套不完善，工业不发达，尽管自然条件优越，可是仍然很难得到刚需族们的青睐。青荣城铁牟平站的设置让牟平区房地产发展迎来了契机，海景 加交通便利，牟平或将成为“睡城”。
与牟平相似的还有桃村，当然，作为一个村镇，桃村的自然资源及生活配套皆不如牟平，但是以桃村三千多的房价 ，想来会吸引不少着急买房结婚可是又“价格之上”的购房者。
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