[摘要] 在央行“9·30”政策及降息的激励下，土地市场已率先反弹。地方 更是顺势而为，纷纷拿出了“压箱底”的 地块。
在央行“9·30”政策及降息的激励下，土地市场已率先反弹。地方 更是顺势而为，纷纷拿出了“压箱底”的 地块。目前北京已有6宗土地挂牌出让，仅起始价就达到了近140亿元，成交价更是不可预估。
值得关注的是，目前一二线城市土地市场的寡头时代已经来临，以北京为例，近两年在北京市场拿地的企业仅为20家左右，拿地已成“大富翁”游戏。
专注一线城市
三四线城市高企的存房量已经让开发商纷纷撤出，回到一线城市继续血拼抢地。
截至11月30日，北京、上海、广州、深圳四城市的土地出让金高达4692.9亿元，而2013年土地市场创造的则为5245亿元。 预计，12月土地市场升温势头不会改变，刷新这一纪录毫无悬念。
而近来一线城市更有升温迹象。11月，一二线城市土地出让频繁，其中不乏总价、单价 ，北京、上海等多地土地出让金创历史纪录，地价出现上涨。
北京市土地整理储备 数据显示，截至11月30日，北京今年内通过招拍挂方式成交土地138宗，土地出让金总额达到1900.5亿元，再创历史新高。此前，北京市场年度 土地出让收入是2013年的1821.81亿元。
同时这个趋势正在延续。而来自北京市土地整理储备 的实时数据显示，12月北京将继续推出丰台区花乡白盆窑村、丰台区亚林西居住区、海淀永丰基地地块等6宗土地挂牌出让，光是起价就达到了近140亿元，成交价更是不可预估。
上海11月土地供应面积125.58公顷，环比增长22%；土地成交金额376.6亿元，环比增长18倍。而12月上海将迎来年内又一次土地供应高峰。截至月末，上海共计推出34幅经营性用地，合计出让面积123.32万平方米，起始总价达到177.9亿元。
广州11月也一口气推出30多宗土地，总起拍金额超过300亿元。此外，深圳四季度已推出13宗地。
表示，多项政策刺激带来市场预期逆转。同时，一线城市“避风港”作用凸显，资金从二三线城市向一线城市回归的大势难逆。
走出疲软期
事实上， 年内的楼市下行一度让龙头房企拿地信心降到谷底。在近半年的时间内，大型开发商拿地数量普遍减少。上半年万科只拿了21宗地，是去年同期的一半，拿地额111亿元，同比下降六成，并且仅仅是上半年销售额的一成。
分析，一方面，市场下行逼迫企业拿地日趋理性；另一方面，那些前两年高价获得的 项目，如今都面临难定价、难入市的局面。房企拿地采取减少拿地、重仓一线城市、加强合作等方式避险。
由此，一线城市久违的底价成交、低溢价成交甚至地块流拍再次出现，北京孙河“准 ”地块更在7月、9月两度流拍，令业界哗然。
变化从9月开始。“9·30”信贷政策的松绑使得一线楼市出现了企稳迹象，随着各类救市政策的出现，楼市开始回暖。四季度部分开发商进入土地市场期待抄底的姿态已表现出来，包括万科、远洋等房企已经多次出手在一线城市拿地。
寡头时代
“开发商选择一线城市，反映出他们对这些城市未来的乐观预期。”北京大学教授陈国强表示，一线城市地价 ，拿地竞争必然异常激烈，但这并不意味着风险高和 率低。一线城市由于其独特的地位，聚集了很多 资源，对企业而言反而是 安全的市场。
指出，由此带来的影响除了土地价格高企外，另一个结果是一线城市土地市场已经成为“大富翁”游戏，赢者通吃的局面已经形成。以北京为例，近年来拿地企业基本集中在万科、绿地、远洋、城建、龙湖、首开、金融街、旭辉、京投、融创、泰禾、华润等20余家大型企业。
“每次去土地交易市场拍地时似乎都是那几张熟悉的面孔。”一家大型房企负责前期拿地的负责人说，“尤其是 地块和大型地块，每次拍地都是大企业轮流坐庄拿地，或者是强强联合拿地，中小企业拿地的几率几乎不存在”。
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有统计显示，截至11月末，一线城市的住宅土地成交首次突破3000亿大关，个别城市再次刷新 记录。房企不惜重金积极在一线城市拿地，是补仓的迫切需求，还是避险的无奈选择？持续走高的土地价格将多大程度影响未来房价？
这两周扎堆出现了北京今年楼面单价 贵的地块，广州的新 ，上海杨浦区土地 贵单价纪录等，开发商拿地热情为何高涨？不少开发商表示，虽然一线城市也处于调整中，但需求庞大，加上土地稀缺，良好的金融环境等，在一线城市拿地几乎是稳赚不赔的，而三四线城市已经出现供大于求的局面。
住建部数据显示，截至10月，在建房屋中90%没卖出去。北京为例，按现在的销售速度，库存要消化32个月。开发商此时拿地是否明智？华业地产(华业东方玫瑰)副总裁陈云峰说：
陈云峰：现在的库存量我觉得不能完全的用现在的销售速度来测算它的这个周期，我们可以用一个平均的销售速度，这样的话，你看起来实际北京的库存相对还是比较紧张的。
信贷放松、降息等多重政策利好影响下，房企钱袋鼓了，但在一线城市拿地，绕不开配建自住房、公租房，很多社保任务，这无疑抬高了开发成本，这对开发商的资金实力提出了更高要求。北京房地产协会秘书长陈志说，并没到媒体报道的“疯抢拿地”的程度。
陈志：基本拿地的都是老面孔，因为现在拿地不是简单小企业就ok的。第二个，这两个月基本上没有什么太多的商用地，两限房、保障房、自住房，这些。
不少购房者担心，一线城市土地市场高位运行会推高房价。但中原地产首席分析师张大伟认为，地价和房价的关联度在降低，房企加大在一线城市拿地力度，不单追求利润，多是市场不好时的避险选择。
张大伟：因为很多企业在一线城市拿地的目的甚至是牺牲利润的，像北京，包括上海，有些地价动辄五六万的这种。实际原因还是对它整体市场战略，必须要在北京等等有一些土地储备，这样在资本市场可能会获得更高的认知度。
房冷股热的背景下，“卖房炒股”的说法也重出江湖，业内人士不禁调侃，有钱也不能这么任性。卖房周期长，赶不上风云变幻的股市，不具有实际操作性。另外，目前不动产 不高却稳定，相比之下，股市风险巨大，“卖房炒股”不过是夺人眼球的话题炒作。
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需求：月初成交周期性回落，一线城市降幅明显
CREIS中指数据显示，2014年11月30日-12月6日，24个主要一二线城市住宅累计成交面积比前一周(11月23日-11月29日)下降6.2%。由于本周为12月首周，受周期性影响，成交出现小幅回落。一线城市：上周，一线城市除广州外成交均出现下滑，成交量环比下降21.5%。北京环比大跌近5成，深圳、上海降幅超过10%。
二线城市：二线代表城市中七成城市成交量环比下降，累计成交量环比下降0.8%。其中海口降幅 ，为27.7%，宁波、合肥、福州亦有超过20%的降幅；环比上涨的城市中，昆明涨幅 ，为83.9%，另外南宁、济南也有超过10%的上涨。
2库存：去化速度减慢，库存再次高企
截至2014年12月6日，CREIS中指数据监测的12个主要代表城市库存总量继续走高，增幅为1.22%。其中8个城市库存上涨，福州由于年底大量推盘且去化不足，库存总量增幅 ，为6.8%，此外，南京库存量也有超过4%的涨幅。厦门由于推盘放缓，虽去化表现不佳，库存仍有明显下降，环比下降2.4%。
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