[摘要] “限购”解除，济南楼市走向仍不明朗，不少市民有购房需求，但是对当前房地产的走势又没有明确的判断。
“限购”解除，济南楼市走向仍不明朗，不少市民有购房需求，但是对当前房地产的走势又没有明确的判断。对此，山东师范大学房地产经营管理系主任、城市与房地产研究中心主任程道平在接受采访时表示：楼市受宏观经济大环境的影响，仍需要一段时间进行调整，如果信贷政策也能“分类调控”，针对不同情况支持合理的购房需求，楼市的复苏效果将会更加明显。
房地产业受宏观经济等因素影响仍需时间调整
2014年的楼市一改往日强势发展的劲头，低温慢行；不少城市为促进成交，纷纷解除“限购”，济南也是解除限购的城市之一，然而解除限购后，住宅网签量经历短暂增长后又恢复往日水平，楼市走向仍不明朗。
山东师范大学房地产经营管理系主任、城市与房地产研究中心主任程道平在接受新华网《新华有约》栏目采访时表示：楼市受宏观经济大环境的影响，仍需要一段时间进行调整。
程道平教授告诉记者，房地产的发展有其周期性的演变，包括上升期、发展期、下降期、谷底期；同时整个宏观经济现状也面临调整期的问题，房地产业也深受中国宏观经济大环境的影响。
“国民经济的发展速度由过去的高速变为现在的中高速，这种速度换挡，还有前几年四万亿刺激计划的消化，多种因素叠加在一起，形成了一个宏观经济的调整期。加上房地产业自身的调整，经过了去年房地产市场的繁荣之后，从今年1月份开始到现在，房地产业发生了很大的变化，至于市场进一步如何演化，要看调整期持续多长时间。”程教授表示，从宏观经济调整的趋势来看，调整期或将持续一年时间。
信贷政策也需“分类调控”支持首套房贷款
在采访过程中，程教授表示，楼市除了受宏观经济形势的影响外，也会受到信贷政策的影响；济南解除限购后，楼市成交在一个月内先增后降，限贷抑制了很大一部分需求。程教授认为，信贷政策应配合中央实施的“分类调控”政策，实施“差异化”信贷。
“现在制约楼市成交进一步增加的因素是贷款的问题，首付比较高，按揭贷款的时间的保证性也不好，房款周期比较长，都影响楼市成交的规模。”程教授告诉记者，中央提出分类调控，把调控的自主权下发到地方，地方根据市场的不同的需要，来优化调整房地产政策。目前，在原有的48个限购城市中，大部分都已经做出调整或者解除。但是金融政策、银行信贷还没有做到对区域市场差异化的支撑，这是一个不配套的方面。
对于限贷何时能放开，程教授表示具体时间节点并不好判断，并认为下半年信贷政策不会有太大变化，明年适当的时候可能会有所放松，此外，程教授表示信贷政策应该支持合理的购房需求。
济南楼市投资泡沫不明显 供需基本平衡
记者了解到，在楼市的调整期内，一些城市住宅成交量下降，也有部分城市房价回落。在这个过程中，不同地区差异也比较大，有少数城市，比如鄂尔多斯和温州，房价下滑比较严重，不少人担心楼市会出现“崩盘”，也担心“崩盘”会蔓延。
对此，程教授指出，崩盘是针对“泡沫”而言的。程教授告诉记者，楼市“泡沫”主要存在于一些供应过于饱和的三四线城市，山东市场则比较平稳：“一些地方确实出现了供过于求，市场过于饱和的现象，这在中部、中西部省份的一些三四线城市比较明显。但山东市场还是比较平稳的。”
“另外，我们现在感觉到的济南楼市供过于求，实际上存在一定的假象，因为有一部分购房者包括大部分改善型需求和一部分刚性需求，他们正在观望。”程教授解释道，2014年房地产市场出现了明显变化，由去年的上行变为今年有下行的苗头，使一部分需求开始“观望”，同时也有贷款不及时的抑制。但是这样的情况不会长期存在，一些需求在购买力不断积累的情况下会成交。
程教授告诉记者，半年之后济南的有效房源会进一步增加，有效需求也会持续增加，在未来一年当中，济南市场供应和需求可以达到基本匹配，供略大于求也比较正常，供不应求在今后一两年内不太会出现。
房企竞争会更加激烈 购房人应理性对待降价
随着楼市的调整，房企之间的竞争也更加直接、激烈，降价成了不少房企的“杀手锏”，也引发了众多老业主“维权”的事件。程教授在接受采访时表示，房价有升有降，在市场经济条件下，在客观上都是允许的，作为消费者购房，要更加理性，对于市场的变化要有接受的心里准备。
“有些房企从自己营销、现金流、回款速度的需要出发，采取了降价的方式吸引购房人，同时也引发了老业主的不满，从法理上讲，已经成交的行为和之后的交易行为不应该挂钩，但在销售过程中，有的楼盘的营销公司，或者部分置业顾问，在和客户的交流方面，会口头承诺一些东西，影响了购房者对市场的认识，一旦成交之后出现降价，老业主就会认为销售方不诚信等等，心里的不满就很容易爆发。”程教授表示，作为楼盘销售方，要规范自己的销售言行，不要急于成交就夸大某些内容。作为消费者购房，要更加理性，对于市场的变化要有接受的心里准备，不能轻信口头承诺。
除此之外，程教授还谈到，房企要长远发展，不能单纯依靠降价，在未来有实力的开发企业，应该向多元化的住宅地产演变，住宅地产可能会和不同的产业相结合，形成产业地产。
“目前已经出现的，像商业地产、旅游地产、养老地产，这也是产业地产的表现，以后还会有更深度的结合，例如和金融业结合和文化创意产业结合，甚至和物流业、现在服务业结合，甚至可以和政府联合区域开发，一、二、三产业联动开发，这是值得重视的一个方向，不仅可以盘活地产，而且可以带动经济发展。”程教授说。
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