[摘要] 芝罘区和莱山区作为传统和新兴的城市中心，也是商业最为发达的区域，综合体项目尤其突出，开发区强大的人口优势催生了八大综合体齐放的局面，就连尚未完全摆脱大农村印象的福山区也不甘落后,三大商业综合体集中上马......
编者按：在现代都市中，快节奏的生活让人们比以往更加迫切的需要一个方便、快捷、经济、集多功能于一体的综合空间，能在高效的节奏中不失生活的品质。而对于正从“黄金十年”的瓶颈中寻找前路的开发商而言，新型城镇化的推进无疑打通了普通住宅市场之外的另一条大路。在快速翻新的城市中，消费升级、投资加大，人口的聚集直接带来了强大的内需，这些都为商业地产的蓬勃发展提供了基础，在这个城市变迁的过程中，除了单一的居住业态，能够实现承接大规模人口迁徙的，非综合体莫属。
最近几年，越来越多的地产商将开发重心转移到能够持续盈利的商业地产中，连一直在说要“专注做住宅”的万科，也转变思路表示“万科将从住宅产品供应商向城市配套服务商转变”。究竟是城镇化促使开发商转型，还是城镇化进程加速了这一必然的趋势，可能更多的是一种互相的推动，但毫无疑问的是立足于“产城一体”的综合体，已经越来越多的布局于城市的发展脉络，成为消费的一大拉力。有业内人士曾说，综合体的喷发是城市的补课，对开发商和地方政府来说不存在输家，而对于投资者而言，也许是未来十年的机会。
“生而逢时”，越来越多的城市综合体如雨后春笋般出现了，即便在烟台这样并不很大的城市里，各区的综合体也迎来了大发展：芝罘区和莱山区作为传统和新兴的城市中心，也是商业最为发达的区域，综合体项目尤其突出，开发区强大的人口优势催生了八大综合体齐放的局面，就连尚未完全摆脱大农村印象的福山区也不甘落后,三大商业综合体集中上马......这些项目正以其丰富的业态和强大的功能构架起烟台商业圈新格局，有效地带动基础设施建设,保障城市化的进程，尤其是来自一线的开发商们凭借着丰富的运营经验和广阔的国际视角，给烟台市民带来更加多元化的生活选择。
芝罘商业格局华丽蜕变
2014年伊始，各地降价潮迅速席卷楼市，购买力随即陷入观望，住宅市场一片惨淡，房价上涨动力受制，投资需求深受打击。然而与之相对的，是商业地产的如火如荼——7月6日，一个普通的周日，然而在北马路上，大波的人群从四面八方涌来，聚集在火车站十字路口，让本就拥堵的道路直接陷入瘫痪。造成这种盛景的不是别的，正是大悦城的开业。很难想象一个商业体的开业能够吸引如此高的关注度，其开业至今的火爆也引人深思，这不仅是城市消费需求的体现，也为商户带来了可观的效益。另一方面，大悦城的火爆也得益于成熟的运营模式，集购物、餐饮、娱乐、文化、健身、休闲、酒店、度假等八大主题集于一身,为港城市民带来了真正的一站式体验，其引进的餐饮品牌、烟台IMAX影城等三百余品牌商家，给一直以来习惯于去振华购物的烟台人带来了更全新丰富的消费体验。在商场开业前，遍布烟台公交站亭的黄底黑字的“悦姐说”广告，引发了热烈的话题探讨，开业后不少打折优惠以及“美食护照”的推出，让整个商场仅依托餐饮这一个方面就吸引了众多消费群体。
作为全烟台商业最集中的区域,芝罘区因其优越的地理环境和核心位置,长期以来一直被众多“大鳄”所觊觎,而随着目前万达广场、中粮·大悦城、三站·经纬广场等城市综合体的进驻,芝罘区核心商圈正经历华丽蜕变的过程。作为万达集团北方区规模的城市综合体项目,万达广场自进驻之日起就话题不断，万达集团对综合体丰富的运营经验也让烟台市民对这个项目有着极高的期待，在万达的实力之上，金街旺铺、大型购物中心、城市步行街等也让其有了更多的贵气，不少去过其他城市万达广场的市民，也让期待着烟台万达能打造出更多的城市特色。而对于更多的烟台人来说，还有一个地方已经成为一种城市情结，这里就是三站，几乎没有烟台人没有来过这里，作为老城区的三站,一直以来都与烟台人有着难以割舍的情缘。然而,随着城市格局的变迁,三站急需蜕变。新三站会一改原有老三站环境杂乱、交通拥堵等问题,将老三站及周边配套整体升级，规划了一条烟台最长的商业步行街,是集购物、餐饮、娱乐、休闲及商务功能于一身的大型城市综合体。三站经纬广场总经理助理李丽表示，商业地产不受国家政策调控，大多数消费者都是以投资为目的，受市场环境影响较小，投资才是关键问题。
除了南大街沿线等核心区域，南部新城也是近几年烟台房地产市场崛起的重要板块之一，距离市区不远，又能享受居住的安静闲适，与拥挤的核心区相比，这里有更多的可开发土地，房价虽不断提升，但仍有不小的价格优势，环境也更加适宜居住，便利的交通与莱山、福山等区域的连接也极为方便，这一切都让越来越多的开发商、购房者聚集于此，尤其在烟台的年轻婚房刚需中，几乎掀起了入住南部的热潮。政策上的支持让南城的房地产市场迅速打开，然而和很多新区一样，在很长一段时间里，这里的配套成为最急需解决的问题，在这方面，一个综合体的出现效果常常是普通住宅难以比拟的。红星美凯龙、毅德商贸城、星尧慧城、现代国际新城、新城国际广场......除了提供丰富的消费配套外，南城的综合体也有着明显的特色和功能性。红星美凯龙是烟台首座双MALL综合体，配套中有15万平米的精品家居MALL。毅德商贸城规划商品交易区、辅助功能区和生活配套服务区三大功能区，在商品交易、物流配送、电子商务等方面有突出表现。星尧慧城则是集动漫主题游乐场、日韩创意商业街和韩国村高档住宅社区于一体的项目。这些综合体距离较近，构成了南城商圈的基础。
莱山区两大商圈崛起综合体成核心
莱山区作为烟台新市中心，近几年发展迅速，不少大型的市政配套均落户于此。同时，莱山区是一个南北狭长的行政区，东西向与其他区衔接比较弱，港城东大街和轸大路构成了莱山区东西向与高新区、牟平区、福山区、芝罘区衔接的两条主线。就房地产市场而言，这里优美的环境、宽阔的马路、稀缺的海景以及未来的潜力都受到追捧，尤其是众多一线房企的进驻带来了这里的楼盘林立，但配套尚未完善，房价却提前走高也受到不少诟病，未来，莱山区以巩固、完善、提高为基调，东西向加强各区融合，下大力气向南部拓展，沿线还将规划建设不少项目，综合体是其中重要一环。
两大商圈奠定了莱山区的商业格局，一个是烟大商圈，一个是迎春大街沿线。祥隆万象城、华润中心等立足大学周边，聚集了高人气。作为华润集团投资近100亿人民币在烟台开发的个项目，华润中心也受到了格外的关注。迎春大街商圈也已初见规模，佳世客、银座、振华等商业设施以及新天地都市广场、宝龙城市广场、美联国际时代广场以及绿叶五彩都会等项目汇聚。
宝龙城市广场不仅有时尚购物区,也包含了4 栋塔楼，办公塔楼，SOHO 塔楼和两栋住宅楼。美联国际时代广场由台湾企业打造，设计者包括参与101大楼规划的著名设计师，将引进香港、台湾、新加坡、日韩等国外高端商务及区域总部，“零碳塔”、空中花园设计将引领高端商务办公。绿叶五彩都会是市级重点项目之一，市民休闲广场、文化艺术中心、市民活动中心、七千年发现之旅、文化产业基地等功能区凸显了其大型文化商业综合体的特色。众多综合体项目的崛起以点带面，将极大地带动区域面貌改善、人口聚集以及商业配套的完善，对于普通住宅而言，也是提升价值的基础。
开发区八大综合体项目齐放
2014年,开发区计划建设43个项目,投资104.1亿元,总建筑面积为1482.7万平方米，涉及住宅开发项目、安置小区项目及旧村改造项目，此外星颐广场、衡悦广场、正大大拇指广场、万行广场、正海广场、天马中心广场、业达科技园、富饶时代广场在内的八大城市综合体项目尤其引人瞩目。开发区拥有众多大型企业，也是烟台外来人口最集中的区域，奠定了房地产市场充足的刚需以及各种商业、娱乐等消费需求。这里濒临海滨，景色秀丽，金沙滩沿线更是被众多房企抢滩。如果一个区域同时拥有需求和资源，那么不仅普通住宅市场会如火如荼，对综合体的开发也会喷发。在市场冷淡的2014年，开发区的成交即便和火爆的去年同期相比也毫不逊色，强大的需求可见一斑。
在这8大综合中，天马中心广场距潮水机场仅30，距青荣城铁站点仅10。星颐广场打造龙头商业项目，适应三四线城市消费习惯，首创全新商业模式与业态组合。富饶中心拥有特色的仓储式商业大卖场、商业网点和精品酒店。业达科技园依据清华大学科技园模式，包括企业独栋(总部会所)、科技研发楼等物业形态，位置上也是独居西部，与其他综合体项目较远。万行中心融合九大高端业态，证大大拇指广场力图填补衡山路无商业综合体、一站式购物休闲业态的空白。万行中心、证大大拇指广场以及衡悦广场集中在开发区南部，星颐广场、富饶中心、天马中心广场和富饶中心相对集中在开发区核心位置。这8个项目形态各异，业态组合也是综合体一贯的高大全，但项目特色不够鲜明，在这么多项目集中推出的情况下，产品同质化的问题恐难以回避。
服务业迈向高端 福山3大综合体集中亮相
在六区中，福山区是一个不靠海的区域，一段时间，在区域经济以及房地产的发展上也多少有些尴尬的味道：芝罘区的核心位置、配套齐全，莱山区的政策扶植、春风得意，高新区头顶光环，开发区工业基础强悍，牟平区养马岛声名在外，而福山区在很多烟台人的心目中还是比较落后的印象，在后来的一切转变中，房地产行业做出了重要的贡献，尤其是随着芝罘区和开发区房价的走高，福山区低价楼盘成了刚需们追逐的热点，一时间成为热门区域，各大楼盘沿着福海路向四周布局，居住边际线不断延展。人口的涌入带来了消费的需求，福山区虽因为楼盘密度较大配套设施互相借力，但多是零散的小规模配套，一站式消费的理念在这里还没有体现，在各区城市综合体迎来井喷的时候，福山区也不甘落后，三大综合体集中亮相，后续还有不少项目将动工，有力的提升了区域的商业标准。
彤悦城、五洲国际工业博览城和仁和时代广场三大项目的集中建设,带领福山服务业迈向高端,打造烟台商业的新高地。彤悦城项目包括三个大型的综合体和一个超星级酒店。三个综合体从西住东,依次为希乐城、家乐福和购物中心,项目将打造集连锁商业、儿童世界、餐饮娱乐于一体的新型城市综合体。五洲国际工业博览城集专业市场、展销中心、星级酒店等于一体，打造烟台乃至胶东规模、功能海量、品类、配套最完善的一站式五金机电展示交易中心。此外，福山区还有渔场58街等项目在推进中，但该项目目前正在进行产品调整。三大综合体功能互补,特色鲜明,将起到“催化剂”的作用,建成后,将放射状带动周边经济文化发展,有业内人士表示：“城市综合体的改造与修建,必将使区域的道路交通、城市配套都得到进一步升级,这也意味着附加在房屋和土地上的价值升级。”
城市综合体开发机遇风险并存
商业地产在城市建设进程中的作用非常重要,商业综合体的发展将会带动大规模的基础设施建设,同时也保障了城市化的进程。烟台的城市规模在不断拓展，未来的商业中心必将从一个点拓展至多个核心，尤其是各个区域的商圈建设，正在经历从基础格局到全面发展的阶段，4区25大综合体的喷发正是商圈中的航母。
3月16日，《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》的发布，给已经白热化的城市综合体开发又添了一把火。各层面对于规划的理解各有不同，甚至有不少地方认为，开发城市综合体，是实现新型城镇化改革的必由手段。
但随着综合体的火爆，不少问题和隐忧也不可回避，有地产专家就认为，城市综合体的发展可以在一定程度上集约用地，但这并不意味着可以没有节制地发展。据悉，中国城市综合体增量在2005-2010年期间呈井喷状态，相较前一个五年，面积增量翻了将近5.4倍，预计截至2015年，即将入市的综合体面积将达到16437万平方米。综合体扎堆，不仅考验着一座城市的规划能力、发展速度和人口导入是否能与之匹配，也考验着开发商们，毕竟每个综合体都是那些业态，很难不出现产品的雷同，尤其大多依靠购物中心盘活地段的城市综合体，发展受经济大环境影响较大，购物中心如果熬不过培育期，那么依托购物中心盘活城市综合体的初衷有可能落空。
对于商业欠发达的二三线城市、一线城市近郊区的综合体建设热潮有真实的需求支撑，但并不是所有的城市综合体都具有投资价值，都能做得好。业内的专家就明确地指出，城市综合体最容易出现问题的业态，不是写字楼，而是购物中心部分。开发商的运营经验和专业知识是购物中心成功的决定因素。如果缺少经验的开发商进行综合体开发，则面临着失败的风险。特别是一些二三线、三四线城市大建综合体，应该是商业消费发达到一定阶段的产物，如果过快过急就面临招商和运营的现实问题。国内的城镇化大潮流为综合体开发提供了一个机遇，也为开发商扩大地盘和产品提供了平台，但这种机遇是与风险并存的，除了考虑外，品牌与口碑更加重要。
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