[摘要] 2014年的下半场，楼市有如惊弓之鸟。当多个城市取消限购的消息接踵而至，一线城市在调控上的风吹草动，都被市场解读为决定后市起伏的力量。
日前调查走访发现，在上海农业银行被传出执行首套房贷款利率九五折后，北京的首套房贷款利率折扣也先从二手房开始落实。与此同时，今年以来，北京、广州的高端项目限价政策，也在执行过程中悄然松动。
2014年的下半场，楼市有如惊弓之鸟。当多个城市取消限购的消息接踵而至，一线城市在调控上的风吹草动，都被市场解读为决定后市起伏的力量。
京二手房首套利率现折扣
本周二下午，北京东三环外某中介门店经理小王站在一高档小区门口，向其客户总结刚看过的那套二手房的优点：2010年的次新房，57平方米，总价235万元，与去年接近5万元/平方米的高点相比，4.1万元/平方米的单价已十分“划算”，加之业主急售，若付全款购买还可以继续砍价。
遗憾的是，无论如何说，他面前这位来实地看过三次房子的客户仍在犹豫，要求总价降到230万元以下，否则难以下手。
意外的是，小王临别时提起的首套房贷款优惠，吸引了这位顾客的兴趣：“农行九五折，的是中信银行9折，条件是要买10年保险，一年1万元。”
这位供职于某上市公司的女客户对在场的记者表示，这半年以来她一直在考察这一小区的二手房，认为最近是一个买房的窗口期，迟迟没有下决心是因为担心房价继续跌。但她说，在她的理解里，信贷的松动是未来房价止跌的一个信号。
随后，记者从另一中介人士处得知，去年二手房成交火爆之时，首套房贷款利率是在基准利率上上浮5%，而最近，北京二手房的银行首套贷款利率政策“每天都不一样”，多数银行执行基准利率。据他透露，现在多数二手房成交都选择在农业银行贷款，其次是工商银行，原因是工商银行虽然执行的是基准利率，但放贷速度较快。
尽管二手房首套房贷款利率出现优惠，新房贷款利率却未见松动。记者昨日下午在位于朝阳区北五环的亚奥金茂悦项目走访时得知，该项目五期产品下月入市，价格预计在5.2万元/平方米左右，销售人员称，目前该楼盘合作银行对首套房的贷款利率仍以基准利率为主。
如果说北京的首套房贷款利率折扣仅限于二手房，那么上海的变化则引人注目。据媒体公开报道，农业银行上海分行决定下个月开始，无论新房还是二手房，首套房商业贷款200万元以上的，均可获得九五折优惠。
一线城市的房贷松动被业界解读为楼市企稳信号。21世纪不动产市场发展中心总监桑豫峰日前对本报记者分析，虽然央行和银监会分别在5月、6月表态支持首套房贷款，但商业银行没有任何实质变化，房地产信贷持续偏紧，是楼市持续调整的关键原因，在这种背景下，若有银行从一线城市开始对首套房利率实行优惠，必将对市场产生重要影响。
高端楼盘限价持续松动
除了贷款利率外，一线城市对高端项目限价的政策变化，也颇受购房者关注，今年以来，房地产项目入市价格限制在执行中松动的消息，频繁见诸报端。
近日，北京东四环朝阳公园附近泛海国际二期宣布即将入市，该项目为泛海控股开发的高端住宅，包括高层、低密度住宅以及商业产品。业内人士预计，该项目售价可能在7万元~10万元/平方米之间，均价可能突破8万元/平方米。
目前，位于该项目附近、建筑年代为2007~2009年的泛海国际一期的二手房，售价在5.5万元/平方米~6.3万元/平方米左右。该项目销售人员昨日对本报记者称，项目具体入市时间和售价还要视北京市住建委批准的时间和价格而定。
尽管如此，此类项目的入市步骤，也让业内看到了高端项目限价政策在执行层面的松动。记者随后在北五环外一高端精装项目了解到，该项目预计8月初入市，也顺利拿到了5.5万元/平方米的预售证。
2013年，北京市住建委对新开盘项目价格的调控采取“两个不高于”政策，即业内俗称的“限价”，一是取证项目价格不得高于周边楼盘价格，二是取证项目价格不得高于前一期的价格。去年年底，因为入市价格管控严格，一些高端项目无法按照预期价格取得预售许可证，无法入市。
进入2014年，昔日北京单价地王项目保利海德公园6月顺利拿证，建国门区域的中海·枫丹公馆、通州台湖区域的泰禾·拾景园及来广营区域的臻园高端项目也都顺利入市。其中，一些项目部分房源售价超过5万元/平方米，打破了去年以来业内公认的北京4万元预售限价令的红线。
限价松动，从近期北京高端项目供应量也可看出端倪。以7月14~7月20日这周为例，据亚豪机构调查数据，该周北京共有8个项目集中入市，累计新增供应1332套房源，环比之前一周增加了18%，其中，除两个刚需项目外，其余6个均为中高端改善型楼盘。另据中原地产首席分析师张大伟测算，2014年上半年，北京楼盘预售均价高达3.12万元/平方米，预售均价出现明显上涨，入市的高端项目明显增加。
不仅是北京，广州的限价政策也出现了一些微妙变化。有市场消息称，早在今年5月底，广州郊区一些楼盘就称接到国土部门的口头通知，称将取消限价；而市区部分原先难以取得网签资格的楼盘也已经不再受到限制。
限价的放开，预售证规定的报价上浮，是否意味着高端项目成交价格一路走高？对此，北京某别墅项目负责人对本报记者坦言，今年市场成交走低，及时政府对价格的限制趋松，开发商也不敢涨价，北京等一线城市与其他城市一样，面临的问题是信贷政策紧缩、客户观望带来的成交压力，在需求不旺的现实下，限价即便放开也无济于事。
亚豪机构市场总监郭毅也表示，当前市场形势已经发生根本性转变，开发商即便能申请到较高的预售价格，但购房者不埋单，无法形成实际成交，再高的价格也是空中楼阁。
北京是否会取消限购政策？假如取消限购政策，你是否会考虑买房呢？面对千龙网记者的提问，受访者多数预测北京不会取消限购，即使取消限购了，自己也买不起房。
“北京估计短期不会吧。”在房天下工作的李佳女士在接受千龙网记者采访时表示，北京每年外来人口60万左右，供应量不足10万套。严重供不应求。此外，北京是特大城市，政府要限制人口。“目前楼市不振，北京放开限购，可能误导消费者。”
在京上班的河南籍王华风先生在接受记者采访时也坦言，就目前形式来看，想靠买房发家不可能了，大家都趋于理性了，现在谁还没事靠买房发家。他接着说道，即使放开限购，有钱人也不会盲目屯房了，现房都让想买房的买去了，消化是需要时间的。
在京工作的尹亚娜女士坦言，“没钱买房啊，光是北京的买房的前提条件就够等5年的啦，消费水平基本和收入持平，外地人存款每月能有2000-3000元算是不错的了，目前房价那么贵，如果买估计也是买到燕郊河北地界上啦。”
来自天津的屈斌告诉记者，他大学毕业后就来北京工作了，目前为止一直处于租房状态。“我认为北京不会取消限购，即使取消了，我也不一定买房。”屈斌坦言，在北京工作和生活压力太大了，他需要综合权衡租房与买房之间的利弊。“假如租房更合算，我宁愿不买房。”
市场：开发商“以价换量”北京出现“破万”项目
据记者了解，进入7月以来，北京受到信贷紧张、自住房陆续入市等因素的影响，降价潮持续蔓延，不少开发商已开始放弃“救市”幻想，主动选择“以价换量”。位于北京亦庄南侧的合生世界村近期推出9800元/平方米的新品，成为亦庄地区个房价“破万”项目。
无独有偶，同样位于北京大兴区的魏善庄板块，由央企北京城建[-2.89% 资金 研报]打造的新项目北京密码将于10月份开盘，预计售价70万元起。为了促进销量，开发商也在提升标配。该项目属于不限购的LOFT产品，层高4.5米。
据21世纪不动产北京区域总经理寇海龙介绍，近半年北京市二手房市场与新房一样，均处于下滑通道，成交量、成交价格持续走低。一批自住型商品房的入市，拉低了中低端价位商品房的价格，部分二手房业主不得不逐步下调挂牌价，议价空间也随之增大。
影响：政策一旦松动将会有大批市民加入买房大军
25日上午，在位于丰台区光彩路的我爱我家房地产经纪有限公司，记者采访了该公司的置业顾问韩金虎，“我认为北京两年内不会取消限购，假如取消限购后，北京的房价立马就会上涨50%”。韩金虎说，好多外地人在北京工作，他们虽然有钱，但是资格不够，所以无法买房。一旦政策松动了，就会有大批市民加入买房大军。
21世纪不动产市场发展中心总监桑豫峰在接受千龙网记者采访时提出，现有房价仍未抵达潜在购房者的心理价位，观望情绪未能逆转。不过，随着更多地方加入取消限购的队伍，购房者的预期正在发生微妙变化。
据桑豫峰介绍，6月下旬以来，新房和二手房的成交量都略有回升，表明部分消费者对后市继续下跌的看法不像前几个月那么坚定。如果信贷通道能有所畅通，成交量缓慢增长还是可能的，但目前尚未看出楼市已转向回暖。
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