[摘要] 经济之声特约评论员张彬、北京潮阳律师事务所律师綦晓芳对此评论。
张彬（经济之声特约评论员）、綦晓芳（北京潮阳律师事务所律师）对此评论。
问：首先请教一下綦律师，就是开发商在宣传的时候说到的名校现在变成了一所普通的学校，那么这是不是属于开发商违反合同的行为?
[綦晓芳]：开发商涉嫌虚假宣传，它如果没有将的写入合同，开发商仅在广告或者楼蜀中出现的字样，购房者的维权就很困难。因为根据司法解释，商品房的销售广告和宣传资料视为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房合同的定理，以及房屋价格的确定有重大影响的应当视为要约，该说明和允诺即使为载入商品房买卖合同应该视为合同内容，当事人违反的应当承担违约责任，但是这里需要强调的是要想产生契约责任，必须是商品房开发规划范围内的房屋及相关设施，但是一般来说学校很少是完全位于该小区范围内的，很多的楼盘尽管与名校相邻，甚至是一些一墙之隔，却未必一定是该校的。
本案中，开发商在宣传时说的名校现在却变成了普通学校。购房者如果在购房时没有将的条款写入购房合同，仅凭开发商的楼书和宣传广告，一旦这个的承诺不能实现，购房者的维权是十分困难的。
问：那么现在距离开学只有不到两个月的时间，刚才我们也听到了来自集美区教育局相关人士的答复说，按照正常的程序大概需要60天左右才能够给这些家长们一个回复，那您认为现在业主在维权方面应该怎么办?
[綦晓芳]：如果业主子女入学的学校并非是当初开发商承诺的学校，并且相关约定的条款记入了购房合同，那此时开发商就涉嫌欺诈业主，构成违约。业主可以通过法律途径进行维权，胜诉的可能性很大。如果没有记入相关的条款，业主想通过法律途径来维权，还是比较困难的。案例中有其他的小区也通过其他的途径，比如信访，向相关部门进行投诉也给协助解决了，业主可以尝试通过这种方式来进行维权。
问：现在在家长的心目当中那真的是占据着举足轻重的作用，尤其是现在教改以后，比如像我们熟悉的北京，那它真的就是就近入学，所以这个价位普遍开始上涨，虽然说的房价都在下降，可是的价格始终是保持着坚挺的。那么您认为政府在进行学校建设和学区规划的时候是不是有这样的义务?就是应该提前公告给我们的公众，哪些是属于这个学区的而哪些不是。刚才綦晓芳律师也谈到了，我们自己也深有这个机会。就是你哪怕你是一墙之隔，或者是一条马路之隔，甚至一个单元之隔都可能是能够上这所学校或者是不能上这所学校，这让家长们有一点无所适从，你认为政府应该怎么做?
[张彬]：从政府来讲当然必须得公示，这没有什么所说的。虽然现在相关部门没有一个明确的条款规定学区改变是不是需要公示，是不是需要让每个业主都知道，但是我们知道中国社会有中国社会的特点，中国社会每个家庭只有三件事最关心，一个就是住房，一个就是医疗，一个就是教育。这个事涉及到了三大重大事情中的两项，稍微一点点的变化，每个家庭的敏感神经马上就会被挑起来。
在这样一个事关老百姓切身利益的问题上，不公示对于或者没有一个及时这样的信息告知，对于当地的老百姓，特别是准备上学的这些家长和孩子显然是不公平的。所以不管学校的变更也好，还是学区区位的划分也好，必须要进行一个公示，保证市民群众的知情权，只有这样才能改变或者说规避如今出现这么一种尴尬的情况。这种情况出现不仅对开发商来讲是一个信誉损失，对相关教育部门的公信力同样也是个重大损失。
问：今天我们说的是说好的名校去哪了，他们就冲着这个名校的分校在这买的房子，可是事隔几年之后这学校悄悄的变成了一所区属的学校，也不是什么名校了，然后也不是九年一贯制，可是我们的孩子家长却是刚刚才知道。那么现在的问题就是谁促成了这样的变更?为什么无论是来自于政府部门还是来自于开发商都表明这个事情我不清楚，或者说我说不清楚，甚至有小道消息说是因为市领导的变更所造成了这件事情的无法延续，您对这个现实张先生您怎么看?
张彬：这都是各方的托词，对于这样一个很简单的事情，最起码教育部门和学校方面应该有一个明确说法。一个学校从原来规划好的比如重点学校转成了普通学校，由原来的九年制改成了六年制，这对学校来讲是重大的变化。那么这个变化的依据是什么?谁审批的?这其实跟我们其他领域出现的问题一样，如果追根溯源的体系应该说想查肯定会查得很清楚，学校毕竟在那，教育主管单位也在那，甚至老师的配备都已经有了详细的安排。
从底往上倒查的话，最终能够查道道地什么原因，但是这就用了一句老百姓的俗话：皮裤套棉裤必然有缘故。那这个缘故是什么?我想恐怕到目前为止还不得而知，或者说不想为人所知，这里面可能涉及到领导的问题，甚至可能涉及到开发商跟教育部门中间的利益博弈问题，也可能涉及到整体学区的规划问题。但是不管怎么样，你要想让老百姓不瞎想，不给大家一个负面联想的空间，就及时把事情的原因公之于众。只要是合理的，我相信当地的居民会有理解，然后我们再想怎么解决办法。如果老这么藏着掖着，互相推诿的话，那么本来可能没什么事，经过以讹传讹最终正能量不长，负能量盛行，最终的结果就是这样，通过这件事情我们已经看得很清楚。
问：好，我们再来看一下现在我们的消费者，或者说我们的业主想要知道的我们的利益受到了损害，到底谁来承担这个责任?然后我们应该找谁去要说法?我们的孩子到底应该在哪里去上学?张彬先生，您认为这件事情应该找谁?
张彬：刚才晓芳律师已经介绍了，看你这个合同怎么签的了，当然要找责任人，如果业主跟开发商签有这样合同，肯定是找开发商，不可能直接找教育部门;而是由开发商来跟教育部门来进行协调，怎么来解决这个问题，所以逐级这样一种反映情况，包括到信访检查部门去反映情况，这是符合我们法制社会的一个基本原则的。所以，现在最主要的还是开发商先给这些住户一个说法。
问：类似的投诉我们《天天315》节目也接到过多起，在面对宣传诱惑时，消费者到底应该怎么做才能够防止在购买这一类房屋的时候受骗上当?或者说事情发生在数年之后发现自己当初的选择出现了一些问题，綦晓芳律师，我们的消费者应该做点什么?
綦晓芳：开发商所提供的传单或者广告如果备注说明“仅供参考”，最后商品房买卖合同签订以及房产局备案为准等免除责任条款，则它可以作为证据在法律诉讼过程中使用。所以在此提醒广大的消费者，在购买时应当针对学区问题在合同中与开发商进行书面的约定，这样能够保证在日后出现纠纷时得到最为有效的法律保护。同时购房者应当在买房时仔细阅读开发商提供的宣传资料并且妥善保存，以便日后有利于维护其合法的权益。
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