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六区库存大揭秘 单区去化周期79个月

房天下   2014-06-12 01:00

[摘要] 在六区之中,谁的库存高企,谁的房子最难卖?房天下将用数据来说话(由于烟台房产交易网并不公布库存信息,本文中全部数据均来自高策机构)。

越是在楼市低迷的时候,库存就愈显得沉重。房天下数据监控中心统计显示,截至5月底,烟台楼市住宅项目库存总量为768.38万平米,这一数据较4月底增加了将近4万平米。按照公式来计算,目前烟台楼市的住宅存量需要34个月才能消化完。虽然出清周期缩短,但是库存的压力仍然不容小觑。

2014年以来,开发商的日子并不好过,单就5月份来看,烟台六区土地市场供应挂零,土地成交仅为13万平方米,比去年同期的155万平方米下降九成。这对于日益增长的库存似乎是个好消息——在将近一年的跑马拿地之后,烟台土地市场总算可以歇一歇,房源增长也可以停一停了。

六区库存揭秘 单区去化周期79个月

压力深重,这是很多开发商对库存的描述。而对于各区来说,这种感受也各不相同,有的区域虽然库存量也大,但是在整体低迷的市场中总能显出一丝生机来,因此相对压力也较小;而有的区域则比较苦逼,库存量超大不说,房子还不好卖,几乎到了谈库存色变的地步。

在六区之中,谁的库存高企,谁的房子最难卖?房天下将用数据来说话(由于烟台房产交易网并不公布库存信息,本文中全部数据均来自高策机构)。

高策机构数据统计,截至5月底,烟台楼市住宅项目库存总量为768.38万平米,由于市场冷淡开发商谨慎入市,因此库存增长并不明显。具体到各区来看,六区库存量的是牟平区,达到了176.42万平米,其次是芝罘区为142.57万平米;库存量的两个区分别是福山区106.62万平米以及莱山区101.85万平米。从目前的数据来看,牟平区无疑压力,虽然芝罘区库存量也高,但是中心城区天然的优势使其去化压力也相对较小。莱山区库存量,但该区域成交量却由于各种原因难以提升……总之,各区有各区的优劣势,“家家有本难念的经”。

六区库存揭秘 单区去化周期79个月

六区库存量对比(单位:万㎡)

2013年库存飞涨 2014年压力大

烟台楼市的库存数据,在2013年年初的时候仅为618.32万平米,到年底时,楼市的库存已经增长至775.22万平米,增长速度惊人。2013年一改近几年调控以来的低迷,出现转暖,大量的产品进入市场,虽然全年销售量大增,市场的库存量也随之上升,而2014年虽然房源入市速度虽然有明显下滑,但是涨上去的库存显然很难立刻降下来。

具体到六区来看,六区库存量除高新区外,在2013年一整年都有了明显的增长。高新区受房价、配套等因素影响,除部分项目外,区内房源大多滞销,因此造成了开发商拿地谨慎,区内库存不升反降。而2013年库存增长量的当属牟平区,达到了36.73万平米,如此多的新增房源,如何化解已经成为老大难。相比东部的尴尬,中西部明显要好上不少,芝罘区、福山区和开发区库存量都有所增长,但是去化也相对较快。

2014年1-5月,各区库存也出现了明显的变化,有的区域依然在不断增长,而有的区域似乎已经鸣金收兵,准备择日再战。其中,高新区和莱山区的库存都出现了明显下滑,尤其是莱山区,5月底的库存量相较年初下滑超过10万平米。芝罘区、福山区、开发区、牟平区库存量继续增长,其中增幅的依然是牟平区,超过20万平米。

六区库存揭秘 单区去化周期79个月

六区库存去化周期对比(单位:月)

东部压力大于西部 如何去化成难题

唐代诗人刘禹锡有一句诗“东边日出西边雨”,活用到烟台库存上来说,可能就要反过来了。西边日出东边雨,这是烟台楼市现状最贴切的注脚了。与成交量西多东少相反,库存量明显就是东多西少。或许有人会问,存量高是不是就意味着有风险,去化难,当然不是,风险与去化难的问题还要具体问题具体分析,关键是看区位优势和产品定位。有些区域,潜力大、地理位置优越、去化周期短、市场关注度高,即使库存量稍高也仍然显得安全,反之,则库存越高越危险。

从烟台楼市各区域去化周期图来看,六区中最危险的无疑是牟平区,在现有产品不增加的情况下,按照目前的去化速度来看,牟平所有房源要卖超过79个月,这对于地理位置较偏,区内购买力相对透支,对外部购房者吸引力又不强的牟平区来说,可谓是“泰山压顶”。其次是高新区,虽然区内房源相对较少,但市场却不慎景气,区内房源去化周期将近75个月。莱山区作为东部的领头羊,房价一直是烟台的制高点,使得不少刚需客户望而却步,该区域去化周期为34个月。

中西部的情况则明显要好很多。从目前的数据我们可以看出,芝罘、福山、开发区的去化周期都不超过30个月,其中最长的是福山区,为25.75个月,最短的是开发区,为22.4个月。

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