[摘要] 2014年，曾经沸腾的房地产市场开局不利：楼市成交量走低，降价成为关注焦点，开发商垫付首付款也成惯用手法。诸种状况的出现，在某种程度上加大了市场对宏观经济形势的担忧。“三期叠加”的当下，楼市拐点是否真的到来?“降价潮”又将呈现何种走势?
2014年，曾经沸腾的房地产市场开局不利：楼市成交量走低，降价成为关注焦点，开发商垫付首付款也成惯用手法。诸种状况的出现，在某种程度上加大了市场对宏观经济形势的担忧。“三期叠加”的当下，楼市拐点是否真的到来?“降价潮”又将呈现何种走势?
带着诸多疑问，记者专访房地产商会联盟执行主席、住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌，以图解开楼市种种“迷雾”。业内专业人士分析，这次降价，其实很矛盾，也没有逻辑，更有误导作用。他认为，市场乐意见到的下降，与目前因信贷和市场预期两个因素带来的降价有着本质区别。
降价潮是否已成趋势?/
记者：在您看来，当下个别城市出现的“降价潮”是否已成趋势?
顾云昌：从国家统计局发布的数据来看，大中城市有部分城市出现了价格环比下降，对于一手房、二手房而言都是如此。看房价可以看两个指标：环比与同比。从去年5月份以来，房价涨幅较快，尽管环比上看，个别城市出现了下降，但同比仍然上升。而就目前态势看，环比下降态势还在继续。预计到今年某个时期，房价可能同比持平，零增长状态也可能持续。
记者：形成“降价潮”的原因是什么?未来楼市走向又将如何?
顾云昌：2013年是房地产的快速增长期。去年房价上升，导致许多买房者出手购房，整个需求得到很快释放，甚至有透支现象。这在某种程度上导致2014年购房需求不足，开始出现下降。
2012年下半年，由于房价回升，开发商购买土地的数量，开始大幅上升，2013年出现了购地高潮。从2012年下半年到2013年全年所购土地，在2014年集中入市推盘，供应量明显增大。今年就出现需求量减少和供应量增大的明显对比，也就是供大于求。这种情况，在杭州等城市非常明显，库存大幅增加，而消化能力不足。因为房价是由供求关系决定的，所以整个楼市出现下行，房地产市场增长幅度放缓，新开工面积减少。
房地产市场兴旺与否，与金融环境和货币进入房地产市场多少有关。目前国内整个货币政策稳中偏紧，银行贷款额度不够，个别银行甚至拿不出钱提供给个人抵押贷款，这也影响了买房人的需求，从而影响了房地产的销售。
银行出于商业利润的需要，提升了首套房贷的利率，在基准利率上增加10%、15%的都有，利率的增加，导致了买房情绪的低落。销售下降，进而房价回落。
就宏观经济而言，我们正处在经济增速的换挡期。GDP增速放缓影响到房地产市场的增长速度也在放缓。而这又必然会影响到人们对房地产市场的预期。
楼市进入“小拐点”
记者：当前市场持续低迷，是否预示着楼市拐点到来?
顾云昌：房地产不会像以前那样兴旺了，进入了“小拐点”时期。GDP进入中高速的增长，经济增速换挡，房地产市场增速也在换挡，购房需求经过十几年购买力释放，不可能出现前几年那种爆发性需求，市场需求也在放缓。
长周期来看，十几年的变化之后，房地产市场的供应量以及住房需求，都得到阶段性满足。库存从去年开始，明显增加，从量变到质变的过程，整个市场变“态”了，态就是市场的态势，从过去供不应求的卖方市场，进入了供大于求的买方市场，尤其是一些中小城市，需求量严重不足，过去几年的量变过程，到了2013年，发生了质的变化，变成了一个新常态。
这也必然会影响到人们的预期，目前的拐点是个钝角，原来是增长的，突然出现了下降，这样是锐角，就是“大拐点”。拐点就是从增长到负增长，“小拐点”就是增速放缓，整个中国的经济是“小拐点”，房地产也一样。房地产的开发投资的占比在下降。
虽然同比房价还在往上走，但是速度在放缓。同比来看，2014年和2012年比较，仍然有增长，是去年的基数太高了。看增长的问题，要和去年比，还要和前年比。目前来看，房地产总体来说是“小拐点”，增速放缓，中国的楼市和宏观经济一样，进入下行区间。
记者：楼市“小拐点”的到来，各城市之间会有什么变化，未来限购是否会放开?
顾云昌：目前出现了区域与城市之间的分化，不同的城市有不同表现。一线城市总体来说供不应求，但有些城市明显供大于求，已经持续了好几年。同一个城市的不同地区，也出现分化，有些区域楼盘，定价过高，有泡沫，降幅较大。而城市中心的楼盘没有下降，这也是拐点出现的一个特征。
这也是分类调控措施的决策依据。对于供不应求的城市，限购政策不能放松，还要增加供应量，遏制投机投资需求，但还是要鼓励支持自主性消费性需求，支持更多表现在信贷方面，首套房要保证。
对于严重供大于求的城市，如何消化、减少供应量，不同城市的地方政府采取不同的举措，局部放松、逐步放松、分类调控。一些库存量大的城市，也支持投资性需求，在户籍上给予放开，地方收费或者公积金贷款方面降低门槛，鼓励买房。
棘手的“地王”
记者：2013年市场较好，房企争相攻城略地，2013年也被称为“地王年”，这些项目入市，是否有困难?
顾云昌：“地王”入市肯定有困难，开发商去年拿地时，对市场的预期很好，房价要继续涨。拿地的时候，开发商就把房价的涨幅统计到拿地成本当中，但是目前的房价不仅没有涨，而且还在降，这样没有达到利润预期目标，甚至有可能亏本。
拿着“地王”项目的开发商很棘手。“地王”如烫手山芋，甩不掉，开发出来可能没人买，不开发的话，财务成本也会提高。抢“地王”的开发商，如果资金实力不足，很可能在这一轮市场调控中，成为牺牲者或者受害者。
历史数据表明：土地市场火热的时候，不是拿地的好时候，楼市亦是如此。
记者：房地产行业是资金密集型行业，由中国房地产研究会、中国房地产业协会等联合发布的《2014中国房地产年鉴》总结道：2013年，房地产上市公司资产负债率均值和净负债率均值分别为65.81%和79.67%，上升0.95个和16.96个百分点，均为近三年来点。房企如何破解融资难题?后续市场将有哪些变化?
顾云昌：房地产开发商始终缺钱，但实际负债率没那么高，有相当部分的房产项目已经卖出去了，但是还没有结算、清盘，所以没有算到收入当中。
但目前的问题，还是资金问题，所以开发商捂住口袋，少买地，多卖房。
解决资金的问题，还要千方百计拓展融资渠道，上市房企与品牌房企，由于去年销售状况良好，如果没有抢“地王”，日子还好过一点。这两者融资渠道比较宽，银行有一定信用额度贷款，还可以开拓海外融资渠道，海外融资成本比较低。另外还有信托、基金等多渠道融资，解决资金上的问题。
相对来说，非品牌企业、非上市公司、资金实力差的企业，本来就资金紧张，在目前销售不好的形势下，资金链可能出现断裂危机。这种情况下，会出现行业内部资源的整合，出现了品牌的被兼并、被合作，洗牌也在加快。
市场面临调整
记者：高周转已成为房企主流运营模式，在信贷收紧、销售放缓的情况下，企业流动性风险凸显，未来高周转和高杠杆的策略能否延续?
顾云昌：高周转始终是开发商的策略，但目前的市场很难实现高周转，加快开发速度，减少财务成本，资金的占用时间少，销售速度加快。但目前市场疲软，就难以开展这种模式，所谓的降价潮，也是在这种情况下出现的。
中国市场没有卖不出去的产品，只有卖不出去的价格，因为目前市场刚性需求还很旺盛，一旦降价，达到买房者心理价位时，很快就能卖出去。市场是有需求的，当房价下调到一定时间点，大家都开始入手买房，市场也就随之复活。这就是市场的调整，所以中国房地产市场正在面临一个大的调整期。
高周转、高杠杆是房企的追求，但是目前市场没有杠杆可供开发商撬动，高杠杆就是借助很少的资金、借助别人的钱，来实现自身的利润，但是现在“玩不转”，力度不够，借不到钱、卖不掉房屋，高杠杆和高周转也就不能实现。
记者：过去市场好，所以营销不困难。那目前市场降温，如何创新营销模式?
顾云昌：营销模式创新，各类开发商，尤其是品牌开发商都在想办法。对市场进行调查，对客户群准确的定位，什么样的人买什么样的产品，接受的价位是多少，这些需要开发商练内功。
目前市场供大于求，购房者挑选余地更大，就看哪家开发商的产品更符合买房人的需求。我认为这种生态有利于提高行业整体水平，让行业更趋向精细化，通过竞争，提高产品品质，有利于加大竞争，有利于提供性价比好的产品，有利于买房者。
记者：未来房企的竞争格局如何?
顾云昌：中国的房地产市场可能由“春秋时代”转为“战国时代”。今后的市场会有所变化，市场会有一个净化作用，小房企被兼并、被合作。强者恒强，弱者被淘汰的局面，将会更多出现。不仅是小企业，大企业也会出现更多合作。
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