[摘要] 个人住房按揭贷款曾被视为优质资产，然而现在已被银行冷落，以致央行召集商业银行进行专题会议研究，并在5月13日出台了“央五条”，要求银行支持刚需，优先保证首套房贷需求，积极引导房地产信贷市场的健康发展。为什么曾经的优质资产现在被敬而远之？“央五条”会真正得到响应吗？
个人住房按揭贷款曾被视为优质资产，然而现在已被银行冷落，以致央行召集商业银行进行专题会议研究，并在5月13日出台了“央五条”，要求银行支持刚需，优先保证首套房贷需求，积极引导房地产信贷市场的健康发展。为什么曾经的优质资产现在被敬而远之？“央五条”会真正得到响应吗？
此一时彼一时 房贷被敬而远之
带着这些问题，房天下编辑联系到了在银行工作多年的孙先生，他表示，央行出台“央五条”后，其实一些银行并不太愿意支持，一方面是银行业自身贷款额度限制，央行本身不降低存款准备金，银行的信贷额度就不会增加，也就没有多余资金支持房地产 。另一方面，相较于其他贷款种类，房贷的不高，银行自身投放意愿也较低 。银行自身有一套完善的风险控制体系，会定期对一些行业项目进行风险测评，由自身经营目标考核决定了，银行不会涉足高风险行业。以目前的房产销售局面，无疑，房地产是有一定风险的，房屋销售变缓，资金收回周期拉长，还有产生不良的风险 。
“此一时彼一时”，孙先生告诉我们，现在银行和开发商没有业务往来，也不判断项目，所有开发贷全面停止。而个人住房贷款则根据房地产综合测评核算贷款限度。而个人房贷在审批流程和放款时间上也不会缩短，因为一方面银行要等有了额度才能放款，另一方面，银行也肯定是优先满足高的贷款项目。
房价下行 限购限贷或成为最后一根稻草
孙先生说他其实关注房地产已经很多年了，因为自己本身也有购房需求，所以对房地产做了不少研究，在问及原因时，孙先生说是因为希望自己能对房地产市场有一个比价合理的判断，这样才不至于在买房时花冤枉钱。
“此前的任何调控，表面上是限购，实际上都是促销令，地方政府也心知肚明，现在房价下行，都是在消化过去的某些失误。”
他认为，造成今天这种局面，有太多方面的原因，现在之所以不能像2008年那样乐观，是因为国家不可能再拿出4万亿 ，而且上一个4万亿的结果已经开始凸显了 ，还有更重要的一个隐性原因是，以前老百姓信息获知渠道少，炒房更多是炒信息，信息不对称，老百姓就吃亏，只能被开发商牵着鼻子走 。2009年以后，一些新媒体、自媒体兴起，老百姓看到了更多的有效信息。比如，以前没有人说房价高是因为政府的税高，只是抱怨开发商的房价天天都在变。而随着信息的透明化，大家都明白了，房价构成是怎么一回事，抗忽悠能力就增加了。以往老百姓只知道房价包括建筑成本、地价，开发商利润，不知道还有那么多税，因此就片面放大了开发商利润部分，而矛盾自然而然就被转嫁到开发商身上。现在都知道了，房子贵，是税高、地价高、人工费在涨等很多因素。当然房价是一个复杂的问题，太多领域都被牵扯其中。
有消息称，住建部多位人士确认，除北上广深之外，其它城市的限购政策可以自行调节，尤其是库存过大的地方，但不会明确发文。但是很快各方面又出来辟谣。孙先生表示，银行方面是希望限购政策放开，让那些有二次改善需求的人买房，比如一些35岁到45岁以上的人，由于家庭人口增加而希望住房面积再大一些，而他们也有能力有资本买房。而所谓的“刚需”其实是一个伪命题，只是为了炒房而凭空造出的一个概念。需求事实上只与可承受的价格有关。
最后孙先生告诉我们，房地产行业其实还绕不开一个人口问题，五年前他跟朋友预测房价拐点在2013年，主要理论依据是人口的拐点在2015年。现在，孙先生说，如果放开限购限贷，或许会成为压倒市场的最后一个稻草。
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