[摘要] 近期，受商品房销售额下降的影响，4月份房地产的营业税为443亿元，下降了4.2%，而房地产企业所得税为248亿元，下降了3.1%。那么，房地产开发商的苦日子真的要来了吗？在时下救市论的声音背后，到底谁在真正的叫苦？目的又是什么？
近期，受商品房销售额下降的影响，4月份房地产的营业税为443亿元，下降了4.2%，而房地产企业所得税为248亿元，下降了3.1%。
那么，房地产开发商的苦日子真的要来了吗？在时下救市论的声音背后，到底谁在真正的叫苦？目的又是什么？央视财经频道主持人沈竹和特约评论员中国农业银行首席经济学家向松祚、著名财经评论员刘戈共同评论。
跳多远减几万，南京近郊一楼盘亮出奇葩促销术。楼市成交低迷，4月房地产相关税收收入下降；房企资金是否进入枯水期？大潮过后谁被晾在沙滩上？
向松祚：中国的很多经济问题与房地产的过度膨胀有关
(《央视财经评论》特约评论员)
现在中国房地产市场，我想有两个字能准确的概括目前的状态。一个是降，就是全部都在降，销售面积在下降，销售额在下降，营业税在下降。现金流下降，利润在下降，房价也确实开始在降，至少有很多地方在开始打折。
第二个字就是急。确实急，开发商当然是最急的，因为他们现在由于负债很多，可能出现现金流的问题。那么政府也在急，特别是有些地方政府在急。还有一些就是金融机构，银行也在着急。这个一个降，一个急，在这么一个大的背景下，我觉得大家要放平这个心态。
什么叫放平这个心态？过去这些年，中国的房地产市场实在是太火爆了，我们的房产商，至少一部分房地产商，或者绝大多数的房地产商已经赚得太多钱了，我们看到中国的首富，中国首富什么各种富豪的排行榜差不多70%都是房地产，那这说明一个什么问题？就是说中国的这个房地产行业已经脱离经济体系的其他的部门它走的太快了，发展的膨胀的太厉害了，就好像打个比方来讲。
打个比方，就像一个人一样，你的四肢和五官，某一个器官，或者某一个肢体部分长的太厉害以后，一定会让身体出现非常大的问题。其实中国的很多经济问题就与我们房地产过度的膨胀有关，所以现在开始调整。开始调整大家就着急，我觉得这个急有一点非理性的态度，大家必须要开始回归理性。
刘戈：现在整个预期发生了变化 部分开发商的资金链可能断裂
(《央视财经评论》评论员)
现在由于整个预期发生了变化，在这个行业里的主体的行为也会发生变化。比如说有些建筑企业，在这之前，房地产开发商欠了很多钱还没急着要，原本我知道你是五个锅三个锅盖在这倒腾着盖着，现在我要是不赶紧把这个钱要回来，可能我就要不回来了，所以你不给钱我就停止施工，这个时候对于开发商来说，原来已经绷的很紧的资金链可能发生断裂。
前一段时间我们说的奉化兴润那家企业，它实际上是一个纯区域性的、10亿级水平的企业，但是光耀这样的企业是百亿级别的，它已经变成了一个性的企业，因为它不但在惠州，在深圳，在长三角，在天津都有项目，他的老板自己总结自己走过了一个什么样的路呢？首先他起步比较晚，由于起步比较晚，他想迅速的获得市场，所以摊子铺的特别大，这样的话资金需求量就特别大。
没这么多资金他怎么办？上市，所以这个时候入股矿产想借壳上市，结果干两个没干成，钱就打了水漂了，资金就更加紧张。兴润和光耀这两家公司其实非常典型，像这样的公司有很多，现在我们看到那些上市的企业相对而言受到的压力要小一些，但是没有上市的主要靠一部分银行贷款，一部分东拼西凑的一些企业，他们压力现在非常的大。
向松祚：一些房地产公司要为过去疯狂的扩张付出代价
(《央视财经评论》特约评论员)
我给你看一下我所掌握的数据，为什么我说现在着急，就是今天刚刚公布的房地产企业有几个数据，141家A股的上市公司是房地产，房地产公司里面差不多有50%，准确的说应该是48%的负债率已经超过70%。房地产行业的专家们，或者企业家通常认为70%是一个比较危险的线。
为什么？因为一方面你是负债，另外一方面你是资产。房地产企业除了负债率高以外，还有一个麻烦问题，跟银行有点像，就是他是有一个期限错配，比如说他从银行借的钱，有的是非常短期的，可能就是一年的，两年的，很少有三年以上的。但是他把这个钱拿去买了地，盖了房子，如果这个房子不能在三年之内，两年之内，或者一年之内把它销售出去，那他必须借新债还旧债，所以这是一个很麻烦的问题。
如果你负债率超过70%，就意味着当房价或者土地价格稍微一下降，你的现金流、你的偿债的压力就会变得非常的紧张。而金融机构会马上开始采取措施要求你来归还贷款，因为金融机构，特别银行，他非常关注这个风险。
这里面还有一个问题，我对房地产老板做过一些调查，房地产负债还有一个麻烦，就是说我们现在这个负债率他没有详细统计，到底是从哪里的负债。
根据我的调查，房地产公司负债里面可能60%是银行贷款，另外的40%是来自于其他的社会融资渠道，个别或者说有一些房地产公司大量的用理财产品，什么委托贷款，信托贷款这些东西，这些东西，期限更短，第二，率更高。然后他会引发什么？就是如果他觉得你这个公司会出问题，那些投资者可能要求尽快的要赎回。
现在说房地产一些公司着急，我觉得这个着急就是他们要为过去疯狂的扩张要付出代价，同时他现在必须要做好准备，这不是一个小事了，为什么他现在有点扛不住了？为什么现在开始降价？因为他必须要回收资金，让他的债务能够尽快的能够归还，否则一遭到起诉，那整个的资产价值又会进一步的缩水。
刘戈：会不会等房企哭到一定程度以后 政府就会出手
(《央视财经评论》评论员)
今天如果你把比如说拐点、房企、救市这三个词输进去以后，你会发现出来的新闻要不是这两天的，要么就是2008年10月份的，和那个时候非常像。
也就是说，由于整个市场的预期已经非常明显，那么这个时候大量的房地产企业，还有一些学者，以及这些圈子里面的人现在对于救市的讨论就会非常的激烈和热烈。
到现在为止，我们还没看到地方政府的救市多少条，但是在2008年，当这样的声音发出一段时间以后，各个地方政府救市的24条，26条，28条就开始出来了，所以这个时候我们静观其变，看看下一步会不会由于先是这个哭，哭到一定程度以后政府就会出手，现在我不知道。
向松祚：政府无法救市 经济的调整不以人的意志为转移
(《央视财经评论》特约评论员)
我完全没有刘戈这么乐观，所谓救市之声，确实现在有些房地产商，甚至包括有一些媒体，一些所谓的专家也在呼吁，但是我必须要讲的是，此一时彼一时也。
就是说今天，我想救市怎么救？我现在想问所有的房地产老板，想问我们有一些所谓的专家怎么救？印钞票吗？钞票印了给谁呢？然后政府要给我们每一个人发100万，让我们去买房子吗？还是政府自己去买房子吗？还是人民银行降息降准吗？这些措施其实恰好就是我们过去这些年搞的太猛以后，造成了我们这些行业出现了问题，不仅仅是房地产，我们很多行业都出现这样的问题，这样的问题政府怎么救？
经济的调整它不以人的意志为转移，那么为什么会出现救市？
这个救市里面其实背后有两个论，我觉得这两个论有一点道理，但是基本上也是错的，一个论就是所谓绑架论，很多人说为什么政府要救？说因为中国经济被房地产绑架了，你不救房地产，我们全部要完蛋，中国经济就要完蛋，什么居民收入也要完蛋。其实根本没有这么严重，我们正好是因为房地产过度的扩张，拖累了中国的实体经济，弄的我们所有的制造业行业都去搞房地产。钢铁也去搞房地产，高科技也去搞房地产，所以我们这样怎么搞得下去呢？
向松祚：现在没有手段可以救市了 难道地方政府直接去买房子？
(《央视财经评论》特约评论员)
如果说我们这一次又开始重蹈覆辙，或者说我们搞一点刺激措施，甚至强刺激的措施，只会让我们现在的经济结构问题变得更加的麻烦，积重难返，它最终调整的困难和难度，或者说负面影响要比我们现在要大的多得多，所以我非常赞同克强总理在多次场合讲的一句话，就是说我们要保持定力，我们不要再出台所谓的强刺激，中国经济结构问题是一个根本的结构问题，不是靠强刺激可以解决的。
第二个我想强调的，现在其实也没有手段去救市了，怎么救？地方政府去买房子吗？
地方政府去直接买房子，当然现在开始有些地方政府已经出现了所谓的微刺激措施，什么取消限购，但是这个东西我们知道，过去这几年需求已经早就释放掉了。我们有一个说法，连房地产行业内部的人都承认，我们这几年房地产价格疯涨，有一个就是叫做需求的透支，就是需求透支什么？几代人的钱已经买了房子，还怎么去买？所以我想救市这个呼声是没有任何道理的。
刘戈：中国房地产市场需要一次市场教育 需要经过优胜劣汰
(《央视财经评论》评论员)
中国房地产市场需要一次市场教育，因为实际上从中国房地产，商业房地产真正开发起来以来，中国的房地产企业没有经历过一次大的波折。在2007年，2008年的时候，本来要经历过这样一次洗牌的过程，但是没有经历，所以很多企业最后还越做越好了，那么在这里面，好的企业和垃圾企业，有一些企业在做投资的时候，应该说他资金也不雄厚，也没有技术，也没有人才，但是凭着胆子大，最后都赚了钱，那么这样对于整个市场来说，它不是一个正向的引导。
现在如果没有一次这样的洗牌，没有一次让那些真正的质量低劣的，管理水平低的，资金实力不雄厚的这样一些企业退出市场，那么这个市场一定是一个杂乱的市场，所以现在是到这个时候了，那么在这样的一个过程当中，本来是已经在任何的一个正常的市场里面都不应该生存的公司，它退出肯定是正常的。
如果很多的企业达成了一个共识，也就是说房价这么撑是撑不下去的，那他自然会降。其实过去两三年来，实际上很多城市里面，楼市已经进入到这样一个状态，不是到今天，或者说这几个月才进入到这个状态的，实际上交易量已经是在逐渐萎缩，很多房子看起来在卖，卖不出去，大家一直在观望，在等。
等什么？等好时机，然后等的到了一定程度了以后，由于房地产对于整个经济的绑架，所以政府必然会出手，那么现在他等不到了以后，他自然会按照一个…如果这个企业本身的管理能力、资金实力够，那他能够承担降价来销售一部分房子的损失，那么那些承担不起的一些企业，就让市场自然把它淘汰。
向松祚：楼市要回归理性 在调整过程中会出现大规模的洗牌
(《央视财经评论》特约评论员)
当然，我们今天讲房地产会出现一个调整，甚至出现一个拐点，并不是意味着中国房地产市场就没有发展，中国房地产市场仍然还非常大，我们现在讲的是要回归理性，什么叫回归理性？
就是说过去地方政府过度依赖土地财政的这个时代应该结束了，过去无数的企业，包括无数的制造业企业，高科技企业都去搞房地产，靠房地产补利润赚钱的日子应该结束了。所有的老百姓都指着买房子赚钱的时代应该结束了，中国的经济应该转向结构调整，转向真正的用科技，用服务来拉动经济，这才是我们需要的模式。
在这个大的背景下，房地产商怎么样？我们有无数的房地产企业，有些房地产企业实际上是不应该存在的，所以在这个调整过程中一定会出现一个大规模的洗牌，比较理性的、比较稳健的这些房地产公司一定会有很好的发展，而且房地产行业里面已经开始有一些房地产公司开始在做革命性的转型。
我一定把他称为革命性转型，什么叫革命性的转型？就是我不再专注于是造新房子，我专注于提升服务，我专注于把现有的房子，比如说你没有管理好的，我把你买过来，或者我把你接收过来翻新，我把它管理好，提升价值。中国的房地产在很多地方都已经供给过剩了，我们不能再去大规模建房子，而且怎么把现有的房子，无论是写字楼，还是住宅楼，我们怎么能够提升它的品质和服务？这就是一个根本性的转型，从建造转向服务，这个转型过程里面，那谁走到前面？未来房地产就能够基业常青，其他的一些靠短期的拿块土地赚一笔钱，赚一把就走的房地产公司肯定有一批会被市场洗牌掉的。
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