[摘要] 从年初持续发酵的“降价潮”,到五一期间各大主要城市楼盘成交的普遍下行,看空情绪快速蔓延全国楼市。此种态势影响下,从去年8月温州首传限购松绑开始至今,9个月时间中便有铜陵、南宁、无锡、杭州等共10个城市接连传出政策松动消息,被业内视为地方政府楼市调控的“救市”之举。
从年初持续发酵的“降价潮”,到五一期间各大主要城市楼盘成交的普遍下行,看空情绪快速蔓延楼市。此种态势影响下,从去年8月温州首传限购松绑开始至今,9个月时间中便有铜陵、南宁、无锡、杭州等共10个城市接连传出政策松动消息,被业内视为地方政府楼市调控的“救市”之举。
何种行情催生了地方政府限购“松绑”?放松限购能否扭转多地楼市“量价齐跌”局面?在市场与政策的交互博弈中,这些疑问让楼市走向变得愈发扑朔迷离。
“五一”楼市延续疲态多地限购欲松绑
今年以来,房地产市场行情持续走低。据中指研究院数据显示,2014年一季度,30个主要城市中有28个城市成交面积同比下滑,其中北京下滑幅度,高达55.18%。四月,44个主要城市累计成交面积同比跌幅近两成,处于历史较低水平。
不仅“金三银四”成色不足,五月开局“寒流”更是延续楼市疲态,使楼市成交跌至“冰点”。 中原集团研究中心数据表明,今年“五一”假期新房成交面积环比跌幅约47%,创近四年新低。雪上加霜的是,截止4月末,主要城市库存量持续小幅回升,二三线城市库存压力不减,企业去化风险进一步凸显。
连续几个月的楼市低迷行情,不仅让开发商动作频频——不少楼盘连锁性降价,也让多地政府坐立不安,在双向调控的大趋势下,楼市政策的微调应运而生——一时间,多个二三线城市限购松绑的传闻不绝于耳。
4月28日,南宁市房管局正式发文称,自2014年4月25日起,广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。就此,媒体戏称:南宁楼市打响了政府救市枪。
早在去年8月份,此轮限购放松传闻便已于温州拉开帷幕。今年,除南宁之外,安徽、杭州、无锡、天津等多个城市也已在寻找放松楼市调控的突破口。日前,无锡宣布从5月1日起,该市购房入户门槛从70平方米降至60平方米,意在刺激购房者消费;杭州萧山区则通过下调土地竞买金为开发商舒压解难;安徽铜陵市政府也出台了相关意见,并在住房公积金贷款、契税补贴等方面拟定了一系列利好政策;郑州市房管局也透露,在国家政策允许的情况下,未来将可能根据市场形势,对购房政策适时进行调整。
政府“救市”难兑现 松绑效应被吹大
多地频传的限购松绑传闻,似乎让淡市中焦虑的开发商有了些盼头。据杭州某房地产开发商透露,目前杭州正处于政策调整酝酿期,降价促销或许会先缓一缓。而4月底南宁相关购房政策的出台落实更让地方政府“救市论”甚嚣尘上,有媒体调侃称:楼市不景气,政府比开发商还着急。
然而,放松限购真能“救市”吗?“部分地方政策调整的微刺激被过度解读了,这种政策性刺激心理作用更强,但市场作用并不会很明显,在很多二三线城市,限购政策在前几年便已经事实上放松甚至取消了。”北京大学房地产研究所所长陈国强在接受中新网房产频道采访时如是称。
住建部政策研究中心综合研究处处长赵路兴也表示,部分二三线城市新增供应量过大,消耗遇到阻碍,供求关系畸变,政府出台相关政策促进楼市走量也属正常,但限购放松的市场效应,仍然需要较长的反应期和消化期。
在各地限购松绑消息的狂轰滥炸中,政府、购房者、开发商三者的新一轮博弈才刚刚开始。陈国强认为,要想真正实现房地产市场的有效激活,单靠限购松绑并无多大作用,市场各主体均需理性面对——政府在收税、信贷等多方进行调整,开发商作出适度让利,购房者恢复购买信心、减少自身观望情绪。否则,不但不能实现各方共赢,相反这场楼市博弈战线将可能被进一步拉长。
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楼市之惑：小调整还是大崩盘？ 财经日报
从港媒喊出“听到了冰山碎裂的咔嚓声”，到外资投行野村（Nomura）抛出“楼市崩溃论”，仅仅两个多月。虽然有业内大佬屡斥崩溃论危言耸听，但接下去楼市会是什么走向，很多业内人士抱着“走一步看一步”的谨慎态度。种种迹象表明，今年国内楼市冷却的速度远超预期。
国家统计局公布的数据显示，1~3月，商品房销售量价齐跌，房地产开发投资、新开工面积、土地购置面积等核心数据均不好看；据中指研究院监测，4月，100个城市中近半数房价环比下跌。
野村认为，中国房地产调整已经开始。大规模的住房供应过剩，再加上开发商资金短缺，造成了中国住房市场的滑坡，或拖累今年GDP增速放缓至6%以下。“问题已经不是房地产市场是否会出现调整，而是这个调整会有多严重。”
除了野村，瑞银、瑞信和摩根士丹利也加入到唱空中国楼市的行列。
摩根士丹利实时发表的研究报告称，预期内地楼市在未来数个月内将出现销售、平均售价均趋恶化的情况。
多名接受采访的业内人士均认为，楼市下行趋势已经基本确立，各城市之间的分化日趋明显，至于楼市是否将会崩溃，则众说纷纭，难以达成一致。
昨日，华尔街日报(博客,微博)中文网启动了“中国楼市泡沫是否开始破裂”的投票，截至今晨零时，共有2150人参与投票。其中，45%的人认为已经开始破裂，41%的人认为即将开始破裂，仅15%的人认为没有泡沫，不会破裂。
一二线告急
4月的一个下午，在中国民营经济最为活跃的浙江省义乌市，几名围坐在一起的企业家正在大吐苦水。“做实业的，现在没有几个日子好过。”中型开发商李明（化名）告诉《财经日报》，难得的朋友聚会，最后变成了一次“吐槽大会”。
今年3月，在多个东部城市拥有楼盘的李明，果断决定降价促销。“在江苏一个地级市卖了7500万，但是基本没赚到钱。”然而，随着三四线楼市不断走弱，价格出现降了再降的势头。
“真的没想到，4月楼市会比3月还差！”日前，李明告诉记者，该公司旗下楼盘的实际销售情况只有预想的一半左右。“3月搞过一波促销，去化了一批房源，但4月之后，就基本卖不动了。”
在距离义乌几千公里外的辽宁沈阳，开发商刘强（化名）刚把公司旗下的一个城市综合体项目“紧急刹车”，叫停了一幢规划超过200米的超高层。“说实话，我有些后悔到这个城市投资，接下去不知道会发生什么。”刘强说。
“紧急刹车”并不容易，这几天，刘强正在和该项目的施工方陷入一场纠纷。施工方不愿意解除合同，但刘强执意“喊停”。
5月5日，沈阳浑南新区出让的五幅土地中，有四幅遭遇流拍，另一幅接近底价成交。在刘强看来，沈阳土地市场的遇冷已是必然。“沈阳的住宅库存量较大，去化周期长，而商业项目的潜在供应更是大得惊人。”
据提供的数据，截至今年3月底，沈阳商品住宅存量为1463万平方米，同比增加48%，消化周期达到15.1个月，同比上升69%。此外，沈阳土地的消化周期为2.08年，在二线城市中排名靠前。
感受到凉意的还有回辽宁营口探亲的地产人李欣（化名），她在自己的微信朋友圈写道：“营口今年由于银行贷款出现资金问题，导致大量开发商的在建楼盘停工，出现了很多烂尾楼。高层住宅的空置率很高，楼市泡沫很大，说是"鬼城"并不为过。”
在网上流传的一份万科副总裁毛大庆的内部演讲稿中，营口被形容为楼市过剩到“不可理喻”。尽管万科官方称这份讲话部分内容失实，但业内认为万科对楼市前景并不乐观。
业内的另一个看法是，三四线楼市情况堪忧，二线楼市分化加剧，一线楼市相对坚挺。但今年部分二线城市房价“失守”，一线城市楼市成交量大幅下滑，出乎不少人的意料。
去年楼市地市热火朝天的浙江杭州，如今迅速坠入降价漩涡不能自拔。5月5日，杭州市区土拍现场，杭政储出号和11号两幅地块都只有一家单位报名，最终均加价100万元直接成交。
一线城市似乎也无法独善其身。据中指研究院监测，4月，北上广深四个一线城市商品房成交面积环比涨跌幅分别为-20%、-27%、-14%、7%；1~4月，北上广深商品房成交面积分别下降50%、20%、10%、33%。
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浅V还是深V
“目前市场逐步下行的趋势已经确认，今年房地产市场"V形底"的深度取决于政府对GDP 7.5%左右既定目标的追求度。”一位闽系房企负责人对《财经日报》表示，如果7.5%的目标是一定要达到的，那么，今年房地产市场的“V形底”就会比较浅，如果政府对7.5%目标的追求不那么强烈，“V形底”就会比较深。
地方政府明显坐不住了。日前，安徽铜陵官方披露的一则“楼市促进意见”撩拨市场，被认为是地方政府楼市“微刺激”的又一表现。
自南宁打响地方政府救市枪之后，很快就有其他城市跟进。4月以来，江苏无锡（楼盘）、天津（楼盘）等地纷纷出台楼市新政，通过调整限购范围、放松户籍限制、提供财税支持各种手段，希望为房地产市场松绑。
不过，在一些外资投行看来，“中国政府在应对相关问题上没有太多的回旋余地。”野村认为，中国政府的政策选择极为有限。如果继续执行微刺激措施，那么今年的GDP增速可能会降至6%以下。
另外一种选择是，加大货币和财政政策的力度，比如，将银行存款准备金率下调0.5个百分点，同时大规模增加政府支出。野村预测，这样做政府可能会将今年的经济增长率提高至7.4%。
但野村认为，采取这样的方式只会令中国住房供应过剩的状况恶化，把经济下滑的时间推迟一年而已。
种种迹象表明，中央政府今年出台大规模的楼市刺激政策的可能性很低。
4月底，新华社发表了题为《楼市明显降温政府淡定面对》的文章。文章认为，在宏观经济出现下行压力之时，不轻易出台政策刺激房地产市场，不放松楼市既定的调控政策，宁愿承受市场理性回归带来的代价，也不重复以前的老路——在不少业内专家看来，这些做法正是将房地产此前的“兴奋剂”角色逐步拉回到“产业带动”的原始功效上，是房地产“支柱”作用的本位回归。
在仔细阅读上述文章后，一大型地产公司董事长对《财经日报》称：“中央对房地产的态度已经很明确了，不会再重复2009年的一幕。”
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争议崩溃论
“外资投行提出楼市崩溃论并不意外，但我个人关心的是，它的论据是什么。”上海中原地产市场研究部总监宋会雍对《财经日报》称，楼市过剩这个基本成立，但是开发商资金链紧绷的描述并不客观。“现在不少大开发商的资金状况还是不错的，市场调整，反而是大鱼吃小鱼的机会。”
旭辉集团（00884.HK）董事长林中也不认同楼市崩溃论。他对本报记者表示：“今年的房地产市场不会太好，也不会太差，整体来看是一个短周期的波动，谈不上泡沫的破灭。不过，旭辉不会进入风险较大的三四线城市。”
林中认为，中国的城市化进程还远未结束，在这之前，中国房地产市场中长期的价格曲线是波浪上升的，即每一轮的波谷比上一轮的波谷高，每一轮的波峰比上一轮的波峰高。”
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌对媒体称，整体楼市目前是小拐点，也有少数城市出现大拐点。
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叶檀：地方楼市微刺激无效 每日经济新闻
5月5日，铜陵市政府网站发布消息称，日前铜陵发布《铜陵市人民政府关于促进房地产市场持续健康发展的意见》，表示要以限度惠及市民。这意味着，加上日前南宁、滨海新区、杭州萧山、无锡，救市城市已增至五城。
这些刺激政策没有货币助阵，在地方财税的小盘子里让利，只能称之为微刺激，不会有性的提振效果。
此次微刺激之所以没有被喊停，说明各地房地产市场与地方财政已经绷紧，同时说明在货币稳健、保障房稳步开工的大背景下，各地的限购等行政举措将陆续取消。保障的归保障，市场的归市场，各得其所。
货币政策是房地产市场的紧箍咒，到现在为止，房贷政策没有丝毫松动，大城市反而有收紧的趋势。媒体披露，北京银监局发布《关于个人综合消费贷款领域风险提示的通知》，北京地区客户只能享受到100万元、最长10年的消费贷款。同时，个人综合消费贷款不得用于购房、投资等非消费领域。银行不得利用个人住房按揭贷款与个人综合消费贷款相捆绑的个人组合贷款品种，辗转为住房按揭贷款提供收付款资金需求。监管部门看到了各个不同品种贷款之间的套利行为，做出有针对性的调控。
货币没有放松，房贷继续收紧，保障房大量增加，加上汇率上升导致企业资金外流到国外收购资产品，对房地产的打击长期而影响深远。这个影响不是短期海啸，而是温水煮青蛙，等到青蛙意识到风险，已经跳不出热锅。
收紧房贷对开发商、对购房者的影响巨大，开发商不得不通过上市、增发股票、股权信托、境外贷款、境外发债等办法进行融资，简言之，以直接融资取代间接融资，让银行逐步与房地产贷款脱钩，让全球的投资者与中国的房地产业风险共担、利益共享。《中国房地产金融2013年度报告》指出，2013年海外融资方面，中国房企跃居世界，达到4566.25亿元。
3月19日晚，中茵股份、天保基建发布公告，其非公开发行A股股票申请获得证监会通过。在新发布的“A股房地产上市公司再融资方案”中，33家上市房企拟将以增发股票的形式进行新一轮融资，不到半月，已有7家房企获批，金额超150亿元。今年一季度，房地产市场并购重组案例与金额均为各行业之冠，未来各种直接融资、公司合作、并购重组将层出不穷。
收紧按揭房贷同样如此，想逼出民间真金白银进入房地产市场，以免投资者利用银行杠杆收获房地产红利，让银行成为顶在风险浪尖的冤大头。
融360发布的实时房贷数据显示，3月以来，8.5折利率优惠在绝迹；8.8折利率优惠只在北京一城能找到；其他城市基本提至基准利率或者更高。
决策层的思路清晰，购房者与开发商、全球投资者也不糊涂，不会像被蒙上眼的马儿一样任由驱使。4月房企海外融资数额急剧下降，土地与商品房成交量普遍大跌，人民币汇率下行与美国退出QE，使资金非常明确奔欧美而去，而房地产信托，别提了吧，买了房地产信托的人心惊胆战，担心无法回本。可见，要逼出直接融资模式、倒逼出购房者的真金白银，需要市场信心的提振与制度的完善，不可能毕其功于一役，在房地产市场上，有关方面实在操之过急。
房地产下行，银行依然是的地主与房东。美国智库彼得森国际经济研究所指出，由于抵押贷款占到银行总贷款的40%，意味着抵押品价格将因地产价格的下滑急速缩水。融资品价格的下挫，将让金融系统难以运行。除非中国很快建立起一套征信融资体系，但这是不切实际的好高骛远。
中国房地产的重要性，说一千道一万，主要是作为地方财政顶梁柱的功能、作为金融运作最重要抵押品的功能，只有让地方找到合法合理的税收之道，让中国金融建立有效的信用定价体制，房地产市场才能恢复房地产而不是融资品的本来面目。
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