[摘要] 近日，深圳各类关于楼盘降价的传闻不断，市场各方的神经再次被敏感的楼市揪了起来。尤其是对于广大刚需来说，这种风声鹤唳的时节，究竟该不该入手呢？买吧，怕后面跌了自己后悔；不买吧，“狼来了”的事情已发生多次，又怕后市报复性上涨。
在近期，深圳各类关于楼盘降价的传闻不断，市场各方的神经再次被敏感的楼市揪了起来。尤其是对于广大刚需来说，这种风声鹤唳的时节，究竟该不该入手呢？
买吧，怕后面跌了自己后悔；不买吧，“狼来了”的事情已发生多次，又怕后市报复性上涨。
根据记者多年的观察，这种“降价声”风传的节点，在近几年的深圳房地产市场已发生多次。
最近的一次发生在2011年四季度，当时市场历经了“国N条”一年多的洗礼，市场成交长期清淡，因此不少开发商在2011年四季度至2012年上半年的一段时间里，采取了一定程度上让利打折的手段。当时市场初期开始酝酿逆转的情形和目前的形势有点类似，但也不尽然相同。
相同之处在于，今年春节后，市场确实出现了各种降价传闻，尽管这些所谓的“降价”以营销和噱头的成分居多，但也反映出目前开发商去库存困难，市场前期房价快速上升的势头已得到遏制，房价进入了横盘阶段，个别开发商为了去库存、为了现金流，采取了一定程度上打折促销的活动。
经历过2013年上半年抢房潮的深圳市民一定记得，当时有些楼盘的价格几乎一日一涨，让利打折纯属做梦。这些目前还比较零星的案例已昭示出市场各方心理的变化：由于房子开始难卖，开发商、小业主已不敢随便加价，甚至开始小幅让利；另一方面，市场风向变了，刚需们更犹豫了，加剧了观望情绪。
不同之处在于，2011年四季度开始的那一段短暂的降价期，主要由于当时严厉的调控措施，如限购限贷等刚上马，打压了当时的投资潮，市场在经历了一年多的低潮期后，“降价跑量”成为一种共识。
今年春节后市场进入低潮期，主要受银行收紧房贷，购房者置业成本上升，以及2013年火爆的楼市消化了相当大一部分刚需的影响。
尽管当前市场开始酝酿逆转的情形和当年有些相似，但谁也不知道目前主要反映在心理层面的变化是否会演变至实际的市场行为。究竟是持续假摔还是最后弄假成真，后市走向无人敢断言。
近日记者身边发生的几件事可做参考。好几个朋友前几年在广东阳江、山东潍坊、四川成都等老家或曾经工作的城市买过房子，因为搬到深圳想换房，所以今年打算把外地的房子卖出去。
不过，他们同时发现，进入今年后房子卖不动了，即使现在这些房源已接近成本价在卖，但却3、4个月都没有卖出去。有一位朋友昨日跟记者说，从年初到4月份，来看房的买家甚至出价越来越低，实时的出价已跌破了她的买房成本。“二三线城市的房子太多了，我想卖的那套房子周边都新开了几个楼盘，和新房比起来，小地方的二手房根本卖不动，也卖不起价钱。”这位朋友说非常担心当地的房价会撑不住，到时候房子会“砸”在手上。
另一个信息，申银万国最近的研究报告显示，从住宅的供需比来看，北上广深四个一线城市的供需比为65%，处于相对供给不足的状态，二线城市的供需比为116%，三四线城市的供需比为125%，供需比为119%。
仅从供需比来看，一线城市仍处于相对不足的状态，换句话来说，一线城市的房价或许还有一定的支撑因素。但局部供需严重失衡的城市，如营口、鄂尔多斯、张家界的供需比分别达到了476.6%、385.4%、246.7%，这类城市的楼市风暴或将难以避免。
【深圳买二手房竟能"零首付"或再现08年断供潮】
据报道，零首付在深圳不是一个营销噱头，尤其在二手房市场。记者走访发现，深圳新兴二手房中介平台中跃地产，在店铺门口打出了零首付的广告牌吸引客户眼球，声称深圳任何小区任何房子都可以做零首付。
“零首付”资金来自银行
中跃地产深圳坂田店的业务员小王介绍，先由中介垫资购房，而背后的资金实质是来源于银行，将红本拿到手后，再从银行做抵押，以消费贷形式套钱出来，客户只需支付中介的服务费，则可做到零首付购房，中介只需收取4%的服务费，以及短期垫资的利息。
明目张胆打出零首付的只有中跃地产，但其他中介也有类似服务，一位地产经纪告诉记者，零首付他们做不到，但可以把首付从3成做到两成。
他说：“我上班之后可以帮你和银行询价，我们会找银行消费贷款贷出来，利息会高很多，还有手续费，只有北京银行(601169,股吧)做得到，这种事情属于违规操作。
银行会根据你的资料看能不能做，有一定风险，我们不收钱，是银行收一些好处费。”
周边新盘开发商垫首付
深圳二手房市场上有零首付、低首付，新房市场也出现“低首付”，首套房的首付低于三成，开发商来垫付一部分。目前主要发生在一些供应大、地段较偏远的楼盘，另外，一些商务公寓也出现了这样的促销措施。
大亚湾一个名为御玺山大峡谷的楼盘，销售人员李先生介绍，现在只需三万块钱的定金就能买房，对于首次置业者，开发商垫付三成首付，这些首付在一年内还清，并且是免息的。
对于二次置业者，则只需付三成首付，剩下的同样由开发商垫付。销售人员说，还有“重磅优惠”：买房子还能抽奖，奖品是小区楼下商铺三年使用权。
在大亚湾片区，开发商以各种名目垫首付的现象已屡见不鲜，畔山名居的一成首付、阳光圣菲的0.8成首付，三远大爱城的零首付……由于超高的供应量和较低的需求，这一片区楼盘的销售压力之大可想而知。
房地产专家韩世同透露，不仅深圳，就连广州（楼盘）也出现了这样的低首付楼盘，比如保利的新盘就是开发商垫付首付。
韩世同表示:“首付还是要付的，分两年向开发商慢慢付。这对短期内筹集不到首付的有作用，如果偿付能力有问题的人，没什么意义，很像次贷。零首付、低首付不如直接打折促销，风险也没有那么大。”
“零首付”曾导致断供
广州的祈福集团曾在2001至2003年推出“一万元入住”销量大增，采用类似销售方式的还有恒大地产、奥园集团等等。二手楼方面，广州近日也出现了部分中介行重点推售的“零首付”特惠房。
2007年之前，零首付购房在深圳十分常见，大部分投资客都是采用空手套白狼的方式。不过，2008年楼市遇冷，深圳房价大跌40%，房子总价比房贷还少，深圳出现断供潮，因为很多人是零首付、低首付。
韩世同对2008年的断供潮记忆犹新，他说，必须吸取教训，如果现在监管部门不叫停零首付、低首付，很可能重演当年的风波。
韩世同认为，“零首付、低首付，只要房价有波动，购房人很可能就不供了。他放弃之后，没什么太大损失。现在楼市转向，如果零首付、低首付不得到遏制，风险会增加。”
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