[摘要] 在富丽堂皇的香港西九龙豪宅区，最近出现了一些买家开始虎视眈眈地准备“捡漏”。在香港政府大力推出一系列的政策后，香港楼市已经出现成交量停滞的情况，同时，已有买家顶不住压力，因无法还月供而最终违约，被银行收回房子，而市场人士称，在香港楼市持续不景气的情况下，未来这类违约事件会越来越多。
在富丽堂皇的香港西九龙豪宅区，最近出现了一些买家开始虎视眈眈地准备“捡漏”。在香港政府大力推出一系列的政策后，香港楼市已经出现成交量停滞的情况，同时，已有买家顶不住压力，因无法还月供而最终违约，被银行收回房子，而市场人士称，在香港楼市持续不景气的情况下，未来这类违约事件会越来越多。
今年2月，香港出现了宗违约楼盘事件，一名来自内地的姓孙的业主在2011年以2080万港元的价格，买入西九龙大角咀帝峯·皇殿，由中国银行承办按揭，到2012年8月，同样来自内地的一名YAO姓人士为业主做二次按揭贷款，直至2013年12月，该单位被管理公司追讨管理费，最终在未能完成房贷的情况下，银行将该单位没收，上月以2810万港元成交。fff
这种违约事件在香港的西九龙地区陆续上演，美联物业住宅部行政总裁布少明对《财经日报》称，目前这类楼盘还主要出现在西九龙一带的豪宅区域，由于过去几年香港楼市一直处在上升阶段，不少内地买家买楼的目的主要为了预期，但现在楼价受政府调控，升幅非常有限，甚至出现下滑，加上有的买家在供款能力上有问题，最终被银行收走楼盘。fff
“如果市场情况持续恶化下去，这种银主盘肯定会不断出现。”布少明说。fff
“银主盘”是香港人用来形容这类违约交易常用的“术语”。在1997年亚洲金融风暴后、2003年SARS事件后及2008年全球金融海啸后，都曾经出现过银主盘大批涌现的情况，由于当时楼价急剧下跌，负资产的个案激增，业主在高息年代无法偿还贷款，导致物业最终都被银行收回。fff
银主盘也因此成为衡量楼市是否在下行的一个落后指标，银行在等待业主断供几个月房贷后，磋商后会遵循法律程序将抵押的物业收回，最终参考当时的市场价格，以拍卖的形式进行，以出价高的交易。fff
随着豪宅银主盘的不断出现，香港的公共房屋也开始出现银主盘，并且价格低于市场价格近20%。根据香港房屋委员会的公告，上水天平邨的一个366平方英尺的单位，上月以80万港元免低价卖出，创下该屋苑两年新低。fff
而市场人士更担忧，银主盘的不断出现，未来香港楼市可能出现当年的崩盘潮。根据香港金融管理局的实时数据，2014年1月底，未偿还按揭贷款总额环比增加0.2%，达到9063亿港元。fff
与此同时，香港政府也在多次场合强调要买家警惕楼市风险，甚至亚洲首富李嘉诚上周也表示，未来香港的楼价可能会出现下调，并用“香港利息不会永远这么便宜”来提醒投资者要多加小心。
“不过据我观察，现在的买家都还是很有实力的，透过我们买楼的内地买家大部分首付金额都属于安全水平，不用担心会跟1997年一样，有大批银主盘出现。”布少明说。fff
另一边受政府持续调控政策的影响，上个月原本已经失去活力的香港市场更加因农历新年而冷意十足。根据土地注册处数据，2月份香港获得2248宗二手住宅买卖登记，不仅环比下跌21%，连续5个月低于3000宗外，单月登记量也创下了1996年以来的新低。fff
利嘉阁地产研究部主管周满杰在一份报告中称，农历新年后都是楼市的传统买卖旺季，但受到外围政治经济情况不稳的影响，加上股市持续波动以及财政预算案并未出现惊喜，难以有带动的作用，令市场观望的情绪没有显著的改善，所以2月楼市并不乐观。fff
周满杰称，3月开始有新的一手楼盘登场，难免分散二手购买力，预计3月的二手楼盘买卖登记只能在2300至3000宗的区间内浮动。fff
布少明则认为，3月二手交易宗数可能会回升到3000宗，尽管仍旧属于较低的水平，但他预计二手卖家将会开始降价，只是整体降价幅度不会太大，大约2%至5%。
李嘉诚长期看好内地楼市 隐喻：等我回来抄 财经日报
“内地楼市未来的走势是好的，按照中国人的习惯，多余钱会选择买楼，但内地现在地价太高，‘面粉贵过面包’，所以有时候长和未能买地，但如果价格合理，一定会考虑增加内地土地储备的机会。”在日前举行的“长和系”业绩发布会上，华人首富李嘉诚如是评价内地楼市。
众所周知，在经历“地王频出、量价齐升”的2013年后，国内楼市在2014年初走到令人迷茫的十字路口。李嘉诚的此番表述，是否会是一颗稳定预期的定心丸？在笔者看来，这不仅不是定心丸，反而是一颗重磅炸弹。
注意他的措辞——“未来的走势是好的”、“如果价格合理”，这恰恰说明，在李嘉诚看来，目前内地楼市的风险较大，但由于中国人有闲钱会选择买楼，所以会有较为稳定的刚性需求支撑，楼市并无崩盘风险。在“挤泡沫”进程的后半段，即当地价下跌到合适水平时，李嘉诚一定会再次上演王者归来的戏码。
或许，在经历了无数风雨的李嘉诚眼里，内地楼市的此番波动，只是夏到秋的转折点，“成功逃顶”的他已经开始淡定等待冬去春来的那一刻。
笔者曾在一篇名为《港资房企内地逆势购地底气何在？》的文章中提到，“面对底价成交、流标已成常态的土地市场，内地房企多数选择观望。而此时，港资房企却频频出手。据统计，仅和记黄埔一家，2011年在内地土地市场上的投入就超过百亿元。”
这就是李嘉诚的智慧——“低买高卖”、“波谷建仓、波峰出仓”。回顾过去三年的内地楼市走向，低谷出现在2011年下半年到2012年上半年，自2012年下半年开始，国内楼市逐渐走出一波凌厉的反弹攻势。在笔者看来，以2014年1月底上海拍出“面粉贵过面包”的“百亿地王”为标志，国内楼市算是走到了一个大周期的顶点。
我们来看看李嘉诚“撤退”的时点。2013年9月，李嘉诚大量抛售内地资产的消息传出。万科董事长王石即评价称，“精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业，这是一个信号，小心了！”
紧接着，面对着继续疯涨的土地价格和狂飙突进的房价，王石公开表示：“一线接着二线城市房价上涨的态势同80年代末日本泡沫经济的高地价、高房价何其相似！但日本的泡沫破裂了。警惕前车之鉴！”。
当时，笔者即发文（详见2013年9月26日《财经日报》）称，“史上最严厉调控”并未放松，国内楼市的新一轮火爆行情却如火如荼，在这样的背景下，大佬王石的警告显得格外刺眼。不论未来楼市政策是否会收紧，当地产界的“老大”万科开始准备过冬时，其他乐观的企业至少应该把王石的警告“当回事”。
从现在往回看，我们不得不佩服李嘉诚对经济周期的超强把握能力，当然，开发商们也应该“学习王石好榜样”，修炼好“居安思危”的能力。
王石日前在接受媒体采访时，详述了其在李嘉诚抛售内地资产时提示风险的原因。王石表示，精明的商人总是在资产价格接近顶点的时候抛售，因为这个时候卖，当资产价格开始往下走时，人们往往“买涨不买跌”，那个时候，就很难出手了。
我们用这个逻辑去判断国内楼市，就不难理解王石为什么认为2014年的中国楼市将“大事不妙”。当然，李嘉诚的“低买高卖”也不仅仅是个经济活。
简单举例。2006年年底，长江实业以底价22亿元获得上海普陀区真如副中心启动区A3-A6地块。按照规划，该项目是上海中环区域内面积的城市综合体项目。2013年这个项目的首期房源正式开盘，销售火爆。
不是说好了，两年不开工就收回土地的吗？
综上所述，要判断国内楼市何时冬去春来，大家就紧盯李嘉诚的步伐吧！
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