[摘要] 2014年开年，一方面是市场流动性趋紧带来的银行信贷紧缩，一方面是开发商面对一二线城市楼市调控政策及企业回笼资金的要求，已开始降低房价预期，个别楼盘已进行降价促销。业内分析，若银行信贷继续紧缩，楼市或将出现更多的跑量盘。
2014年开年，一方面是市场流动性趋紧带来的银行信贷紧缩，一方面是开发商面对一二线城市楼市调控政策及企业回笼资金的要求，已开始降低房价预期，个别楼盘已进行降价促销。业内分析，若银行信贷继续紧缩，楼市或将出现更多的跑量盘。
自2013年年底以来，受到银行信贷紧缩的影响，银行利率上浮，银行放款放慢。按照以往惯例，春节过后银行放款慢的情况就会有所缓解，然而2014年年初银行放款的情况却不容乐观，超过半数以上的银行首套房仍维持在基准利率的水平，放款情况依旧比较紧张。
而上海在发布“沪七条”后，规定二套房首付提高至七成起，上海各大银行严格执行。进入去年底，银行贷款总体进一步收紧，而被银行视为“鸡肋”的房贷更是首当其冲。2014年初房贷收紧的趋势并没有太大缓解，据悉，民生银行、华夏银行、平安银行和广发银行四家银行已经停贷。其它18家银行二套房利率仍执行基准利率1.1倍。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，当前银行信贷紧缩，也就是开发商的开发贷款或购房者的按揭贷款有可能难贷出来，这个时候银行的利率会上升，购房者为了争夺贷款额度1-2个月短期内房价会因此上涨。购房者在这个阶段不但享受不到政策层面对于首套自住购房的贷款优惠，有可能还会因此增加购房成本和生活负担。
如果这一情况持续超过6个月以上，由于银行的利率偏高，导致购房成本增加以及需求下降，开发商在销售回款上会面临比较大的压力，再加上开发贷款比较难获得，理论上开发商这个时候会面临比较大的去化压力，此时，只有适度让利才可以激活销售。
而本周，有着“房地产银行”之称的兴业银行突然叫停房地产开发贷，让市场神经更加敏感。
张宏伟认为，从开发商定价角度来讲，短期内价格上涨幅度不可能像去年下半年那样火热，受到市场流动性趋紧、年初市场成交量“普跌”及企业销售业绩指标的影响，大中城市楼盘变相促销或小幅优惠小幅促销的“平价”策略将成为“小阳春”市场主流和趋势。房价在3月“小阳春”市场难以出现大幅反弹的机会，开发商也不可能从价格上获得相对不错的利润空间。
大小房企资金面分化加剧 房地产业或现并购潮 每日经济新闻
“我们之前就有预判，觉得今年行业的资金面可能会收紧，但没想到资金收紧会是从年初开始。”朗诗绿色地产董事长兼总裁田明认为，杭州和常州出现个别楼盘小规模降价，和选择降价的公司的资金面并无直接关系。不过，可以看出这些公司对未来市场前景的不乐观。
杭州的地产公司—绿城集团首席财务官冯征则向《每日经济新闻》记者进一步透露，目前杭州的中小地产商已经很难获得新增贷款了。反倒是在港股有融资渠道，并且去年通过低成本发债大量融资的绿城成为很多银行开发贷的重点“抢食”现象。他表示，银行开发贷的发放开始出现了不均衡的现象。部分中小地产公司感觉融资难之时，大公司却有更多的机会融资。
这为孕育房地产行业即将发生的大规模并购潮创造了条件。
“在我的记忆里，2012年房地产行业的并购宗数是全行业的。我预计，2013年的并购宗数还会再创新高，房地产依然会是企业并购的重点。”兰德咨询总裁宋延庆表示。
事实上，部分地产企业为了等待并购其他公司的那一刻足足等待了大半年。最明显的莫过于金地。截至去年9月30日，拥有货币资金超过180亿元的金地，在去年下半年几乎按兵不动。
金地内部人士透露，其中根本的原因是，今年可能会出现房地产行业整体资金面的收紧。去年那些激进拿地的房企有可能因为银根的收紧，而在“退潮”后“裸泳”，届时正是并购后者的大好机会。
去年在港股借壳上市的朗诗绿色地产也持同样的看法。田明告诉《每日经济新闻》记者，原来朗诗计划在去年拿地15幅，但最后只拿了其中的8幅。因为他们发现，土地市场的地价行情持续攀升，今年可能会出现资金的收紧。
他认为，资金收紧对开发商的影响应该是一个“马太效应”，对于成本控制比较好、运行效率比较高的企业来说，仍然能在这轮资金链紧张中获得发展；但一些运营没有特色，成本控制较差的企业来说，就比较难。
事实上，此前的地产资金面偏紧，曾给很多地产公司带来高速发展的机会。保利、SOHO、融创都曾经因为在熊市中大举并购大量地产项目而在之后的数年时间，迎来高速发展的黄金期。
对金地、绿城和朗诗这些房企来说，他们还有一个优势：当境内的融资通道收紧时，这些企业在香港的上市公司依然有足够强大的融资能力，能为他们继续“造血”。据统计，仅今年1月，就有超过20家在香港上市的地产企业通过发行票据、债券，以及申请境外的美元及港币贷款融资折合人民币350亿元的资金。相比之下，房企从境内获得的人民币贷款、信托融资以及地产私募基金却较少，总共只有80亿元。
不平等的融资条件，给那些在境外市场拥有融资渠道的房地产公司提供了收购境内地产项目甚至地产公司的机会。
宋延庆说，尽管目前内房股收购A股上市的部分地产公司可能性不大，但内房股公司在土地拍卖，以及项目并购上将更加具有实力。
而为了提升公司的融资能力，让企业在整体银根收紧的环境下更有战斗力，预计今年会有更多地产公司选择登陆港股市场，通过发债或境外银行贷款融资。
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