[摘要] 对于投资客来说，之前投资房产是“闭着眼睛买都会赚”，而如今卖房却变成了一项要求很高的技术活。面对当前的市场环境，降低“仓位”，持有优质物业，可能是投资者的最佳选择。
对于投资客来说，之前投资房产是“闭着眼睛买都会赚”，而如今卖房却变成了一项要求很高的技术活。持有还是抛，对房产持有者来说，这是个问题。面对当前的市场环境，降低“仓位”，持有优质物业，可能是投资者的选择。
调整仓位择机出手
投资房产成为“技术活”，这已成为不争的事实。虽然中国的房地产市场并未达到崩盘的地步，但鉴于市场形势已经产生变化，所以建议投资者应该采取更为灵活的策略来应对。
首先是可以考虑更高的投资方式。记者的一位熟人张先生已选择挂牌出售手中的房产，他有着自己的判断，与其忍受仅2%左右的低租金，不如选择抛出房产，选择更高的投资方式，比如稳健性的投资理财产品等等。
当然，应该出售哪些类型的住宅，也是有讲究的。由于住宅市场属于区域性市场，因此价格的区域性特征也非常明显。对于资源配置优渥的一线城市以及中心城市来说，市场发展空间还是不小，所以对于一些能够带来较高租金以及未来还有空间的物业，可以考虑持有。比如靠近地铁站、CBD附近的公寓，以及名校附近的，另外包括租金不错的商铺等等。而对于部分依靠区域内仅有的自住需求所支撑的三、四线城市而言，购买力有限，所以未来的成长空间必然也不会很大，那么这类物业必然属于抛出对象。
此外，对于抛售物业时机的把握，其实也很有讲究。需要留意的是，不要指望“赚到最后一个铜板”，所以应在楼市还处于缓步上升将接近高点的过程中出手。因为不动产有个特性是变现能力弱，所以很难及时出手。而一旦市场达到高点并出现反转，想要及时出手，因为买气的下降，已很难实现。
中国社会科学院在去年底发布报告称，2014年一季度房价将短线见顶，此后二、三季度将保持稳定，而四季度尤其是一、二线城市将稳中有降。对于住宅市场来说，可能会告别之前的快速上涨时期。按照当前的市场走势来看，今年上半年走势相对比较平稳，在这过程中作出调整，应该比较合适。
灵活调整房产投资策略
买房之后坐等房产或者空关不管租金，这种“懒人式”房产投资方式已与当前形势格格不入。当前投资者要做的，就是要去芜存菁，保留有潜力的物业，而抛掉其他没有投资价值的房产。
在目前市场环境中，房产是该抛出还是继续持有？专家建议不该搞“一刀切”，而是根据实际情况来区别对待。
两岸知名不动产评论家蔡为民表示，首先要对持有的住宅做“健康检查”。先看持有住宅处在什么位置，如果在一线城市的地铁、CBD周边，则不要抛；而如果位于郊区，则应该考虑抛出。另外，如果在三、四线城市拥有纯粹以投资为目的的住宅，而且无法出租，则应该尽快抛出。
考虑到持有成本的上升，专家建议应该注重住宅投资的“仓位”。蔡为民表示，虽然从目前来看，尚无法判断房地产税会否扩围至存量。但随着调控常态化的成型，存量住宅极有可能会成为征收对象，因而这会导致持有成本的上升。而这对于此前拥有大量房屋的投资者来说，比如超过5套以上的情形，则应该考虑减仓。蔡为民表示，如果手中持有多套无法产生租金的住宅，房产税所形成的开支，无疑会侵蚀投资所得。
虽然城镇化的进程对三、四线城市是个巨大利好，但专家对这些区域的房产投资前景并不看好。就目前情形来看，之前由于房企大量涌入、投资性需求旺盛的三、四线城市，后劲不足。而对于空置率较高的三、四线城市来说，前景更为不妙。所以专家不建议继续持有三、四线城市的住宅。
比较风险
长期以来，中国的房产市场租金率大多仅在2%~3%之间，租金甚至还不如把钱存入银行。然而，由于10多年来房价不断上涨，单靠房产增值获利却也使房地产成为了老百姓最愿意投资的产品。那么如今，在未来房价上涨预期不足、增值空间有限的情况下，购房者就要仔细审视自己所持有的房产了：它在可预估的将来还能带来多大的回报，是不是还值得继续持有？
要考虑的问题，首先就要明确如果将房产抛出后，可以选择什么样的投资渠道。由于抛售房产其本质上是一种投资理财的渠道变更，追求的是资金的效率，希望让有限的资金能够在未来产生更高的。因此，投资者还应先明确自身的投资需求，有具体需求才能决定操作策略。
举例来说，假设投资者在抛售房产后将资金投入银行风险较低的理财产品当中，预计获得5%~6%的年。那么，在不考虑税费等其他成本的前提下，只要原先所持房产在未来能有3%~4%的涨幅，再加上一定的，就可以与理财产品在上持平。在这种情况下，购房者应更多地考虑交易成本、现金流、阶段投资目标等因素，以此来比较优劣。但如果该房产停止上涨、甚至价格有所下挫，那么无疑就应该尽早抛出。
反过来看，对于仍存在一定上涨趋势的房产来说，如果选择抛出所持房产，那么可能投资者就需要找到8%~10%甚至更高的投资渠道，才能让资金更高效。然而，高往往与高风险相伴，这就要求投资者具备一定的投资水平及抗风险能力。对于那些风险承受能力较差、没有其他理财目标（如买车、结婚）的中老年投资者而言，则较稳定的及较小的波动性（风险）仍是持有房产的优势所在。
总之，认清可选择的理财产品或投资渠道与原本所持房产间在投资性质、、风险上的差异，是决定抛房与否的先决条件。
住建部副部长：各地将建房产中介信用档案
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