[摘要] 会上，中指研究院院长、房天下控股董事长莫天全先生做了“改革、发展——解读十三届三中全会下的中国房地产市场机遇与挑战”的主题演讲。
2013年12月20日，由中指研究院和烟台房天下主办的“2013—2014中国·烟台房地产发展年会”在百纳瑞汀酒店隆重举行。本次峰会以“梦无限”为主题，来自一线房企、本土房企以及媒体等行业的百余位行业领军人物莅临此次盛会，共话中国房地产以及烟台楼市发展变化。中指研究院院长、房天下控股董事长莫天全亲临现场并带来精彩演讲。
莫总开幕致辞
会上，中指研究院院长、房天下控股董事长莫天全先生做了“改革、发展——解读十三届三中全会下的中国房地产市场机遇与挑战”的主题演讲。
主题演讲
尊敬的各位嘉宾：
房地产市场离不开国家的政策，房市在中国近二十年房地产以来发展，今年的政策层面就是十八届三中全会，对我们从房地产角度来看是政策层面。
我们研究一下十三届三中全会主要的要点，我总结了五个方面的要点，这五个方面的要点跟房地产业都息息相关，有三个是直接跟房地产相关，还有两个是跟房地产间接相关。
个，户籍制度改革。我们现在说国内的城市化超过了50%，但是真正的城镇居民的户口只有30%之多，我们户口的改革跟不上中国城市化的发展，户籍制度改革是迫在眉睫的问题。2020年的时候要在全面实现户籍制度改革，就是没有城乡差别的事情。跟房地产行业相关，因为更多的城市居民，也就是意味着我们的城市化意味着更多的需求，更多的需求在未来的10年、15年，甚至更长的时间对我们房地产是利好的消息。特别是把我们房地产业跟传统的制造业、制衣业传统行业来比，我们房地产还有15年。
二、土地制度改革。土地是房地产开发基本的生产要素和生产资料。到现在为止，各个地方的土地都是国有土地，国有土地属于国家来出卖这个土地，今年下半年以来，土地涨得很厉害，到处都是地王，政府的收入比前两年、前三年加起来还多。土地制度改革对我们房地产业也是一个利好，国家容许集体土地，或者是农村其他土地多种闲置的土地入市，不再是国家纯粹的哪个城市政府，所以从这个层面上来来说，对土地市场加大供应，对土地价格。所以，土地制度改革对我们房地产业也是利好的因素。
三、财税制度改革。跟我们房地产业直接相关的是物业税。我们讨论很长时间的物业税，物业税在北京我自己亲自参与讨论的时间就很长，我们看物业税从两个层面来看。个它本质是“税”的问题，改革开放以来，政府在税的改革做了很大的工作，也做了很大的贡献，农业税没了，其他的税不是取消就是降低，这是一个大的趋势。现在物业税是一个新的税种，我们不是取消，也不是降低，而是在新增加的税种，这个税种跟我们每家每户都有关系。为什么这么长时间物业税都推不出来，政府考虑这个东西很敏感，是加税，而且从长期来看，非发达国家是一个长期的趋势，肯定要征税，物业税是地方政府主要的税源。所以从这个层面来讲，物业税首先是税种的问题。物业税对我们房地产是负面的影响，不利的影响，所以我们看物业税这一块，上面两个是正面的影响，物业税对我们是负面的影响。这个负面的影响应该不会对我们房价、成交量有太大的影响，房地产税的改革与物业税应该是循序渐进的过程，五年到十年我们能够达到一定的水平，所以肯定不会一刀切，我们看看上海跟重庆试点，试点两年多，还没有更多的城市试点，所以房地产税或者物业税虽然是负面的影响，但是在短时间不会达到一下的冲击，五到十年影响或者是冲击会得到弱化。
刚才三个对我们房地产是直接的影响，直接的冲击。还有两个重点也是对我们房地产业间接影响。一个是金融改革。近几年以来，互联网对我们金融的冲击，首当其冲的是阿里巴巴，中央政府看到基本上对互联网金融开放的态度来支持引导这个发展，并没有非常严格地来控制，这是金融放开的一个信号，也是我们金融开放在未来多种渠道的金融，因为我们房地产产业实际上是金融行业的一部分，金融更多的渠道，融资或者是其他的来源更顺畅的话，对房地产的发展有正面的影响。
最后一个，改革的基调市场化。我们看中央政府是两个方面，两手抓。一个是政府该管的好管，管严；政府不该管的，让市场去管，这个对房地产业来说，也是非常严谨的。对保障性用房中央政府控制得非常好，确保我们保障性用房供应量到位。今年以来，房地产市场价格涨幅很厉害，特别是大型城市，一线城市房价涨得很厉害。中央政府并没有出台更严厉的调控政策，更多的是保障性住房针对调控两个字，让市场去照顾好，去影响、推动商品房市场的发展。这是我们看到整个市场的改革开放大发展的局面对我们房地产的发展。从市场来看这是一个利好的因素。
我们看这五个重点，三个与我们直接相关，两个与我们息息相关，有四个对我们利好，有一个对我们有不利因素。
莫天全：2014楼市可期房价或降 移动互联网必普及
下面我再用一些数据，一组宏观数据来看看房地产市场今年在的走势。
主题演讲
中国房地产指数现在国内有两组数据，一组是国家统计局的数据，还有一个是中国指数研究研究发布的。我们连续18个月环比上涨，11月份涨幅是0.68%，与去年11月份相比全年上涨10.99%，这个数据挺大，烟台控制在5%，这个数据保持得很好。
的房价指数超过了10%的话，已经是一个非常不利于房地产业长期化，我们在研究房地产20年，的水平超过5%的话那就要小心了，那我们现在已 过了10%。十个大城市涨得最快，环比超过1.16%，同比上涨16.56%，所以我们看到10个大城市它的涨幅是比我们的水平超出很多的，是50%以上。我们看主要几个城市，像上海、北京、广州、深圳甚至于往20%的涨幅，甚至于超过20%，这是不正常的数据。
再看看我们的烟台，真是跟市场说的一样，烟台环比是下降的，同比是上涨的确实没有超过5%，控制在3.5%。但是我确实有点担心，政府的力度很大，但是从长期来看，市场行为、供需双方会给市场很大的压力。
国家统计局刚刚发布了一组数据，发布了70个大中城市数据，我们看刚刚公布的11月份，我们是69个城市同比上涨，看同比，70个大中城市，新建商品住宅价格下降的只有一个，上涨的城市有66个，11月份同比价格上涨的涨幅超过21%，甚至于到了21.9%的，下降是1.2%，所以我们看这两组宏观数据都是同样的上涨，而且上涨速度快的都超过了20%。
刚才是非常宏观的价格数据，再来看看几个跟房地产开发源头市场息息相关的几组数据。的销售今年以来前11个月，的商品房销售面积同比增长了20.8%，也是挺快的。我们看商品房销售额的同比增长是30.7%，所以这20.8跟30.7，差不多有10%的差，是价格差带来的。11月但月同比增速是14.8%，这个是挺快，不管是前11个月，还是11月都是以两位数的增长，所以2013年市场的活跃度还是不错的。
前11个月房地产开发投资额为同比增长19.5%，增速比前几个月提高7.1个百分点。大家还是不断地搞房地产投入，11月单月同比增长22.1%，这个速度还在加大，增速比11月份大致提高了7.6个百分点。最近几个月，大家买地的速度是有提高的，也反映在这个数据上。
新房的成交量，头11个月，今年是投入的，同比增长15.2%，比2011年和2010年分别增长27.3%和43.3%。 1-11月供应量达到四年以来的，去年到今年以来，供给跟需求基本上是相匹配的，所以我们觉得市场还是处在比较良好的状态的情况下。
最后我们来看看供求对比，11月底，8个代表城市可销售面积为6441万平方米，环比涨了2.1%，库存水平略有增加，但是比2012年底低0.9%，库存仍是在小幅度下降，这反映在我们出清周期略有延长，也就是个10.8个月。如果说没有新的房屋开发推出的话，10.8个月也就卖完了，所以我们要说控制房地产的价格或者说控制房地产价格快速上涨，适当地增加供给，或者是适当有供给过剩这是必须的。如果我们这个短缺的话，你想控制这个价格，非常难控制。
上面我用一些数字把今年中国房地产市场的数据做了一下汇报。
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我们现在面临的机遇和挑战，四个方面是好的机会：1、城镇化与户口政策。2、大城市和大城市周边的中小城市；中国房地产开发经过了早期的大城市，有一段时间往三四线城市走，现在又回归了大城市的过程，现在大城市和小城市周边的中小城市汇聚了不是本身的购买力，而是汇聚了这个城市周围、省、地区甚至于购买，像北京上海的大城市，这些地方才是我们看到快速增长的一种状况。3、金融政策的放开，也会对我们很有利。4、市场化导向的改革开放。
但是有三个方面是我们要小心的，个是独立的中小城市，就是三四线城，因为它主要是靠自己的发展，跟国民经济的平均发展水平比较一致，在这个方面我们期望的太高，消化很多，价格上涨太快的话不太现实的，所以对这些独立的中小城市开发的话，不管是开发量还是从它的价格涨幅我们都要有一个正确的判断。还有一个房产税的快速推进，还有一个房价的快速上涨，如果按这个方式上涨的话，肯定会带来问题，这是我们简单的总结。
2014年，政策方面中央导向是放开，让市场来决定，改革该管的加强保障性用房，我们不会期待有政府来出台。所以在这个前提下，我相信2014年基本上会延续2013年的状况。也就是说，成交量不错，但是交易量价格没有像今年涨幅高，应该会平缓价格，大的城市在消化了一段时间以后，价格会走向更平稳。
上面是跟大家汇报了2013年房地产市场的状况。下面再介绍一下房天下一年来的。
这是我们房天下三年之前在纽约证券交易做上市，三年之后，在大家的支持下我们的发展不错，我们的市值已 过了60亿美元，是的房地产和家居互联网的公司，不管是美国的公司也好，房天下在市值、收入、利润、访问量这些方面都比国外的大得多。在国外也是的领先，搜狐大概比新浪大10个亿，所以房天下把传统的老牌子搜狐跟新浪已经抛在后面，另外一个层面，房天下在众多房地产界，除了房天下以外大概有5、6个公司，不管是国内还是国外上市的，还有包括上海的宜居，北京的21世纪，自己服务业上市公司，5、6个公司加起来还没有一个房天下大。当然这主要是因为我们的收入比上市增加了3倍，利润增加了4倍。
在访问量每天超过了四百万，包括我们无线差不多接近一万，希望我们大家一起来推动移动无线的发展，房天下还涵盖了不管是新房还是二手房还有家居。
我们现在整个房天下在中国覆盖了350个城市的买卖信息。这里面有106个城市是房天下直属，房天下一万员工，包括我们烟台的新房和二手房有一万，还有146个城市是我们的合作单位，他们来帮助我们落地，我们通过技术平台还有品牌的支持，让他们为我们在当地支持房地产市场。另外还有100个城市人力资源突破群，所以在这个庞大的体系下，我们希望建立起来对中国房地产全面服务的这么一个机构。
在整个发展当中，大的对房天下的描述，有两个方面做一个简单的汇报，发展是很迅速的。个是对房天下金融服务平台，刚才刘总介绍了。金融服务是我们在一个月之前宣布的推出来的一项服务，当时我们试点差不多已经有一年的时间。因为房天下的用户，或者说它服务的对象包括我们的购房者，房天下会员，这是我们的一个群体。第二个群体，是我们的客户、开发商和合作伙伴；第三个群体，经纪人和经纪公司。我们房天下有一百多万注册的经纪人的用户，付费的有一百多万，经纪人、经纪公司后面又有一个庞大的购房体系再加上家具业，这是房天下后面几个服务的群体。
金融，资金是润滑剂。我们现在润滑剂还没进来，房天下金融从三个方面为我们的开发商提供服务。另一个方面，我们把银行的钱能够更快地送给我们，因为房天下在金融界有信誉，有一些长期合作伙伴能够认同，申请贷款，如果不行的话，中间房天下以某种出资的方式加快这个，这是一个方面我们与21家银行进行了密切合作。
第二个方面，房天下也跟金融机构共同开发一些产品，这些产品是非常有针对性的针对我们刚才说的四个群体，房天下也会有自己的资金。
第三个方面，房天下有自己的团体，这个需要跟监管机构一起来开发的。通过这三个层面，我们希望能够把购房者、开发商、经纪公司更紧密地联系起来，能让他们交易得更快，能够成功，而且以更低的成本能够促进他们对资金的需求。金融服务我们期待在烟台2014年的时候能够在烟台推广开来。
最后是房天下的文化。现在国内主要的开发公司在往国际上走，都在往海外走，走得速度还是挺快的，房天下四年之前开始，8个国家在进行，美国是我们直接管，在美国纽约、旧金山办公室支持我们的发展，国际性的产品跟国内一样，有国际物业的挂牌推广、拍卖金融交易等等。因为中国的购房者向外走，特别是向发达国家走是一个趋势，所以大家购买力不断地提升，还有一个，随着国内的房价不断上涨，我们开始往外走。我们去年90亿美元成交，还不包括商业办公楼的交易，这个趋势也是让房天下跟着我们的网友往外走，我们大的开发商也是跟着网友往外走，这个趋势在未来三五年当中会越来越强，规模也会越来越大。
房天下在四年之前收购华尔街72号，因为当时正好是金融危机，所以我们下手比较快，我们把华尔街72号3万多平方米收购，现在成为房天下全球培训中心，除了房天下员工以外，我们的也与我们的客户一起在客户做一些培训的事情。
我们还在美国收购了哥伦比亚大学管理学院培训中心，还包括在旧金山收购的皇冠假日酒店包括在美国纽约长岛收购的希尔顿酒店，上个月完成的美国海边上旧金山灯塔酒店，再加上我们六年之前就参与的加州Citadel农场庄园项目，22平方公里。国际化走出去有一个过程，我们房天下国际化，我们期待五年以来回头来看一看的话，应该能给我们的网友、开发商、经济结构走出国际化打一个很好的平台，能给他们提供国内国外跨界的全面的服务。
上面我借这个机会介绍一下房地产市场的情况，也是为大家介绍了房天下近几年发展的状况，再次感谢烟台各位朋友对房天下的支持。也希望我们2014年我们房天下为房地产市场作出贡献。
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