[摘要] 大家都理解泡沫的脆弱性，因而也就惧怕泡沫的出现，这是合理的联想。但是任何一个经济体都存在一定的“泡沫”，这是由经济规律决定的。房地产作为重要的经济支柱，出现泡沫是一种必然，而我们应该关注的是经济泡沫的大小，是否达到了失控的地步。
编者按：《Will品鸣》是由房天下与辰源雅景策划经理王伟联合打造的一个全新的栏目。作为房天下特邀嘉宾，王伟将以独辟蹊径的角度、精准到位的言论以及特色鲜明的观点为网友解读烟台楼市。
房天下特约评论员 辰源雅景 策划经理 王伟
大家都理解泡沫的脆弱性，因而也就惧怕泡沫的出现，这是合理的联想。但是任何一个经济体都存在一定的“泡沫”，这是由经济规律决定的。房地产作为重要的经济支柱，出现泡沫是一种必然，而我们应该关注的是经济泡沫的大小，是否达到了失控的地步。
国际地产泡沫公式的由来
很多专家喜欢引用国际上比较流行的房价收入比来衡量一个国家或者城市的房地产是否出现泡沫。一个国家的平均房价收入比通常用家庭年平均总收入与一套房屋的平均价格之比来计算，即：房价收入比=每户住房总价÷每户家庭年总收入。
一般认为，合理的房价收入比的取值范围为4-6，若计算出的房价收入比高于这一范围，则认为其房价偏高，数值越大则泡沫也就越大。
然而，这一数据的依据始于联合国1998年对96个国家的统计结果，这些国家的房价收入比区间为0.8～30，平均值为8.4、中位数为6.4。联合国也公开承认，其统计数据显示不同国家房价收入比的离散程度相当大，在不同的国家数据统计质量差距也非常大。
因而，这个数据的意义只能保留在对当时世情的一个参考，虽然近两年数据进行过修正，但是并非科学的研究数据，也没有形成通用的模型，仅仅是一次调研统计数据。
房价收入比高启的“三终罪”
房价收入比仅仅是一个比较笼统的指标，只能大致描述一个城市的家庭收入与房价之间的关系，没有一个地区是根据该数据决定是否需要买房的，而是需要根据国情和自身需求。
房价收入比高启自然有其根本性、终结性的因素在影响：
（一）“一终罪”——土地的稀缺性
房价收入比受政府住房政策、住宅产业政策和土地使用政策的影响和调控。因而不同的国情，其统计数据自然具有不同的特征。如同在日本、韩国水果是极其贵的，苹果半个卖，如果以水果收入比来决定水果市场泡沫太大，韩国人就都不吃水果了？显然不可能，中国土地作为公有制财产，自然也是稀缺性资源，因而房价收入比高于私有制社会的大量土地供应情况下的统计数据，是必然的结果。
（二）“二终罪”——房产市场的快速市场化
中国处于发展旺盛期，社会发展尚未进入成熟期，因而社会变化日新月异，国民收入情况也是急速发展。住房作为一种商品开始推向市场后，经过15年的发展，作为一种稀缺资源，房价快速实现了市场化，但社会劳动力作为非稀缺资源，其创造的家庭收入发展速度自然要远远落后于房价。
（三）“三终罪”——住宅市场预期不足
城市管理者作为土地市场的操控者，对住宅的需求量、人口的流动量、城市的发展速度等预期不足，缺少了充分的思想准备和趋前判断。当楼市放开后，是旺盛的需求带动着土地市场被动发展，倒逼着土地市场的出让，自然也就造成了市场的相对短缺。“狼多肉少”，土地价格自然被争抢房地产“原材料”的开发商哄抬起来，土地市场又正逼楼市价格上涨，形成了恶性循环。
早熟但受控的楼市
国家作为住宅生产最核心要素——土地的所有者和控制者，对房地产具有非常有力的控制能力，不会允许房地产市场暴涨暴跌造成社会不稳定。
虽然市场空置房数量我们无法实现精准的统计，但是国家出让了多少土地用于房地产市场，这个数据国家层面是完全清楚、并有控制能力的。
因而，可以判断的是中国房价出现了早熟现象，早熟产生的“泡沫”会随着中国经济的快速发展，被逐步吸收，也会随着住宅市场的不断成熟和供应量的逐步增加，而在市场机制下逐步找到供需平衡点。
当然，国家宏观层面的健康有序，并不能防止个别城市由于供需失衡和经济结构失衡共同作用下，造成的“泡沫”过快增长后潜藏的危机。
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