[摘要] 在四个一线城市的带动下，越来越多的二线城市推出楼市新政。11月28日，西安市出台《关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》，从七个方面收紧楼市政策。自今年9月以来，全国对房地产调控政策进行微调的城市已达16个，除一线城市和重要二线城市收紧政策外，温州、芜湖等地对政策进行“松绑”。
11月28日，西安市出台《关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》，从七个方面收紧楼市政策。自今年9月以来，对房地产调控政策进行微调的城市已达16个，除一线城市和重要二线城市收紧政策外，温州、芜湖等地对政策进行“松绑”。分析人士认为，未来楼市调控将更多体现出“差别化”特征。
十余城市出台新政，调整方向有松有紧
28日，西安市提出了调控楼市的七条举措。其中，在加大供应方面，将进一步加大中小套型、中低价位住房用地供应，2014年一季度末，制定并公布当年全市住房用地计划，确保当年住房用地计划供应量在2013年的基础上增加10%。
加上西安，本轮出台楼市调控新政的城市已达到16个。除了郑州以及北京、上海和深圳，其他10个城市均是在三中全会之后出台。上周以来，就有厦门、南昌、沈阳、长沙、南京、杭州、福州、西安8个城市密集推出调控新政，且全部是房价上涨较快的二线城市，颇为引人关注。
本轮调控，绝大多数城市推出的新政都是提高限购资格、加大土地供应、提高二套房首付几个方面。相比一线城市，部分二线城市如福州、西安的新政力度相对较弱。以西安为例，该市推出的新政除了提及加大土地供应之外，没有其他具体的加码举措。
业内人士告诉记者，一线城市和部分涨幅很高的二线城市，在上层的压力之下，出台新政也确实非常有必要，但像西安这样的二线城市，房价涨幅压力比一线城市要小很多，因此出台新政是起到一个表态作用，“像西安的措施力度特别小，对市场的影响也是微乎其微。”
在此之前，芜湖、温州等地也曾出台调控政策。与一二线城市所不同的是，上述两个城市在限购等方面，对现有政策进行“松绑”，从而促进库存消化。
无论是一线城市，还是二三线城市，其对楼市政策的微调做法，均未被高层叫停。有分析认为，这说明中央政府对房地产调控的思路，正在由此前的“一刀切”转变为因地制宜的差异化调整。
对楼市影响有限，微调尝试或继续
张大伟认为，尽管力度不大，但一二线城市密集出台新政，在短期内还是会对楼市起到一定的“冰冻”作用，部分城市也可以完成年初制定的目标。
中原地产的数据显示，截至11月26日，11月主要的54个城市合计新建住宅签约套数为22万套，环比10月同期下调了0.3%，同比则出现了10.7%的调整。其中下调的是二线城市，同比下调幅度达到了20%，一线城市下调幅度也达到了18.6%。
在部分城市，如果限购举措能严格执行，那么对当地的房地产市场也会起到不小的影响。以厦门为例，在当地楼市中，外地购房者往往占到一半以上。世联地产厦门公司相关人士告诉记者，之前一直都是可以通过补缴社保或者个税获得购房资格，如果政府做到新措施中的严格控制的话，对市场的影响会比较大。
部分限价政策表面上控制了房价，但实际上间接加重了购房者的负担。例如在推出广州中心城区2万元/平方米以上的房子严格限制网签的措施后，部分开发商为了规避“政府指导价”而使楼盘获得预售证，就把原本一份的住宅合同分为毛坯房与装修两部分合同，采用“双合同”卖楼，从而把超出指导价格的部分房价转移到装修费用上。
深圳综合开发院旅游和地产研究中心主任宋丁告诉记者，深圳新政后所谓降价更多体现在形式上。比如在结构上，对开发商约定在剩下两三个月加大对中小户型、关外楼盘的供应，收缩重点地区的高档、豪宅供应，这种均价的降低不是因为楼价真的下降，而是楼盘销售主要跑到关外去了。
张大伟说，房地产最终走向健康发展之路还是要依靠市场手段进行调节，也就是必须建立充分的长效机制。这其中，加大市场供应，解决供需矛盾是一方面。
在本轮调控中，不少城市也提出要加大土地供应的力度。以厦门为例，该市提出2014年住房用地供应总量，比前五年年均实际供应量增加20%。
另一方面，如何加快土地流转、加快持有环节税费征收即实施真正意义上的房产税是相当重要的一面。“这些问题不解决的话，短效机制很难退出。涨几个月推出一波政策，这样的循环会不断持续。”张大伟说，目前的措施只是短暂抑制住房价，但到明年3月后，有可能进一步上涨。
多数分析认为，临近年末，对楼市调控任务的清算期也将到来，未来会有更多的城市出台微调政策。来自国家统计局的数据显示，今年10月，70个大中城市中，有21个城市的新建商品住宅（不含保障房）价格同比涨幅超过10%。这一数据创下今年以来的新高。其中，北上广深四个一线城市的新房价格涨幅连续两个月超过10%，还是有史以来的首次。
张大伟表示，这21个城市完成年度调控任务已经基本无望，但即便如此，地方政府连续出台调控政策的举动，仍然具有一定的示范意义，未来还将有更多的城市跟进推出楼市调控措施。
多家机构的分析还认为，当前楼市明显分化，楼市调控分化的局面也有望持续，预计整体市场还将延续过热城市收紧调控、冷清城市松动调控的趋势。但在供应阶段，若缺乏实质性增加供应的举措，2014年供需结构恐仍然难以缓解。
16城市楼市调控加码 难敌房价18个月惯性上涨
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