[摘要] “烟台向东”这一说法由来已久，早在2001年烟台市政府进驻莱山，烟台东部便成为了城市发展的新方向。牟平，这一1994年由小县城改制成的新区终于开始走入人们的视线。随后“一号工程”让东部高技术海洋经济新区规划建设正式启动，大力度的政策扶持以及优越的地理位置和自然条件一时间让东部大热。
“烟台向东”这一说法由来已久，早在2001年烟台市政府进驻莱山，烟台东部便成为了城市发展的新方向。牟平，这一1994年由小县城改制成的新区终于开始走入人们的视线。随后“一号工程”让东部高技术海洋经济新区规划建设正式启动，大力度的政策扶持以及优越的地理位置和自然条件一时间让东部大热，业内更是戏言：“连鸟都知道应该往东边飞”。然而，十多年过去了，尽管有着龙湖、中冶、天房、联想等众多一线房企陆续入驻，与其他片区风生水起、各具特色的发展态势相比，牟平区依旧默默无闻。
空中楼阁——牟平，听起来很美
牟平区，总面积1588.45平方千米，是烟台六区中面积的一个区，没改区之前，牟平一直都是烟台的农业大县，是六区中农业形态比重的一个区。2012年2月1日，在烟台市委、市政府所提出了“一号工程”，范围包括：烟台高新区，牟平区的养马岛旅游度假区、经济开发区、大窑沁水韩国工业园、姜格庄台湾工业园、牟平城区、龙泉镇等，莱山区的解甲庄、黄海街道等，芝罘区的东山、幸福、芝罘岛街道等，以及烟台保税港区A区。“东部新区”概念的正式提出，让牟平走入越来越多人的视野：590多平方公里的烟台东部新区，牟平所占比例达75%以上。作为烟台东部新区的领航区和主战场，牟平在建设东部新区的规划中是领跑者。龙湖滨海生态城建成后，将是烟台市的城市综合体。
与此同时，面朝大海，春暖花开。随着国内海景资源的稀缺，烟台作为传统的价值高地、价格洼地，被越来越多的地产大鳄所关注，近几年，龙湖、金地、中建、中铁、万科、保利等一线房企纷纷入驻烟台，随着海景资源争夺战的打响，海景项目一路向东延伸，养马岛区域的原生海岸被本土及一线房地产开发企业看好，一线海景资源的稀缺，罕见的价格洼地，优越的依山傍海的自然环境一度让牟平成为海景资源争夺战的焦点。
2010年，龙湖地产斥资了15.169亿元一口气揽下了牟平区33宗地块，总占地面积2048亩。2011年，龙湖地产旅游地产项目龙湖葡醍海湾超级大盘推售，开盘当日销售20亿元，花园洋房、别墅产品当日售罄，整体销量高达30亿元，创造了烟台楼市的传奇，一时间，整个烟台的目光聚焦牟平！
2009年1月,养马岛被国家旅游景区质量等级评定委员会评定为AAAA级旅游风景区。2011年，深圳华强集团投资260亿元的养马岛整体开发项目正式签约，2012年工作组入驻养马岛办公，意味着步入实地对接操作阶段。随后，“中国智库”北方论坛会址确定落户以及养马岛要建“中国北方商务休闲岛”等消息接踵而至，描画出了蓝色牟平的美好未来。政策的大力扶持以及大规模的造城运动一时间让牟平变得潜力巨大、风光无限。
一直被赶超，何时能超越？
然而，好景不长。随着调控政策剑指楼市，投资客大量撤出，火爆一时的牟平楼市一度“冰封千里”。
尽管“烟台向东”战略提出已久，然而烟台人对“东部新区规划”并不买账。有业内人士表示，“东部新区规划”只是个行政任务，规划只是想法和概念，落地与否实在难说。而经济学专家则表示，“东部新区”实为老生常谈，高新区、牟平区经济缓慢发展让这一切成为“空想”。
一直以来，缺乏工业基础的牟平区都仰仗着养马岛主打旅游牌，发展旅游经济，东部新城规划中牟平区规划中最抢镜的也是多个星级酒店项目的开工建设。然而，不完善的配套，单一的海景资源，未形成特色的旅游景点，这一切都成为养马岛旅游业发展的桎梏。于是，在签约两年之后，华强离开了，2013年已近年末，说好的可以媲美博鳌论坛的北方论坛也没有了消息，于是势单力薄的养马岛显然更加无法撑起整个牟平的崛起，如今的牟平，不仅无法与其他五区相比，甚至正在被周边县市赶超。
近几年，蓬莱旅游业蓬勃发展，陆续建成欧乐堡等多个等滨海旅游项目，据小编了解，近期蓬莱又要签订一个游艇项目，加上原有的极地海洋世界和蓬莱阁等旅游景点，使原本高端旅游地产滞后的蓬莱陆续引来了绿城、绿地、宝龙等地产大鳄，一改蓬莱旅游产业比牟平发展的快，但是高端楼市发展的慢的旧貌，真正将旅游和地产实现双丰收，而明年潮水机场的试运营，更加将牟平至于尴尬的境地。
牟平的未来——新城还是空城？
尽管东部新区动作不大，但是政策层的决心却从未减弱，今年年初，市委书记张江汀就表示，要把一切优质资源、精干力量向东部新区倾斜、向新区投放，举全市之力推动东部新区加快崛起。加快推进招商引资，推动大项目、好项目集中向新区落户。虽然近段时间因开发区房地产结构性成交热，让人们对“烟台向东”产生了些许的怀疑，但是张江汀近期关于“烟台向东”的坚定表态似乎足以打消这些念头。
据内部消息，牟平最近在洽谈一个中外合资的汽车博览园项目入驻，如果该项目成功落地，一定程度上可以提升牟平的整体区域实力，增加牟平区人口数量，当然，也有很多业内人士怀疑这个尚未落地的项目最终会不会成为第二个华强，最终无法落地，成为黄粱一梦。而且就算落地了，一个博览园能带来多少的固定人口也成为疑问，人口数量无法提高，配套、招商都会成为问题。
于此同时，包括莱山、解甲庄、院格庄三个街道办事处全域以及莱山经济开发区和滨海路街道办事处南部区域的莱山生态新城启动建设，据了解，该新城可建设用地约60平方公里，着力打造新兴产业的聚集区、生态文明的示范区、新型城市化的先行区，是未来莱山区城市发展的主战场，该新城紧挨牟平区，建成之后是与东部新城实现接轨还是对牟平客群进行截流，将会为牟平带来机遇还是挑战，我们暂时尚不得而知。
当然，也有业内人士表示，政府对牟平特别是莱山区至养马岛一线的规划很多，政策支持力度很大，但很多东西并不是一蹴而就，特别是这种跨区域的规划和设计，很多项目已经落实，但是还有一些项目需要时间来慢慢实现。
辰源雅境策划经理王伟认为，牟平的发展离不开两个核心，一是北部的养马岛，二是高新区带动的蓝色高新产业。
华强来开养马岛后，让牟平北部旅游地产开发失去了核心。烟台为了牟平的发展，必然需要开展两个工作。
一是强化高新区的东部核心作用，把“东部新区”建成“烟台城市建设新核心”。这意味着,烟台将重新审视城市发展定位,整合发掘各类资源,开发建设以高新区为核心、养马岛及前海、高新区、金山湾为主轴的城市新区，利用高新区拉动牟平的就业和城市发展。
二是为养马岛开发寻找一个新核心，华强原来的规划和投入仅仅为200亿，烟台完全有机会重新招商一个更大的投资企业。
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