[摘要] 卖房“全权委托”买家不过户卖家愁
卖家再买房时却发现，原房子未过户，再买需多缴税费
的房子已经卖掉，再买时为何还要按二套房缴税？陈小姐的遭遇，原来与卖房时办理全权委托公证有关。律师建议，业主卖房时应尽量按正常办手续，即便委托也要做好相关约定，免得出现违约。
买家要求卖家全权委托公证
去年5月，一名年龄约60岁的外地买家为了与女儿女婿住得近一点，看中陈小姐在番禺的房子。5月17日，买家下了定金，双方约定5月27日前一次性付款办理过户。
“等到了过户那天，买家说她的个税证明还没弄好，让我们宽限几天”。陈小姐介绍，按约定，10天后就应该办理过户，但买家又求情提出办理全权委托，买家先付楼款，等纳税证明弄好后自己过户。陈小姐称，当时看在买家夫妻为了子女，就同意去办理公证做了全权委托。
买家未办过户，业主再买房得多付税费
未料，直到今年3月陈小姐到房管局为新买的学位房办理过户时，才知道番禺的原房子还在她的名下。
“物业，我只需要交一个点的契税就可以了，两套物业，需要多交两个点”。陈小姐说，她卖掉原有房子再买房本是希望孩子可以入读名校，在今年6月就将孩子转校过来，没料到原物业还没更名，导致她虽有地段学位物业，但因不是物业，“可能面临要交几万的转学费用”。
在众网友支招建议下，与买家多次沟通未果后，陈小姐3月去公证处取消委托书，并发出催告函让买家尽快过户，“再不过户就会挂失房产证，并保留追究对方违约及赔偿的权利”。
直到3月底，买家应陈小姐诉求去办完过户手续。但事情远未结束，由于“卖一买一”时按二套房多缴了1万多元的税费，陈小姐打算找买家追讨回这笔损失。
律师称多交税费无权找买家追回
就此案例，广东法制盛邦律师事务所律师杨文龙与明境律师事务所主任胡福传均认为，业主未尽到跟进过户义务，多交的税费无权要求买家承担。
杨文龙表示，从书面委托角度讲，买家如果没按约定的具体时间去办理过户，那顶多是买家没有尽到受委托的义务，这个损失不能与二套房多交税费挂钩。两者在法律上没有因果关系，因为买家也没有想到有这些损失。就陈小姐合同中有关于“买方不能按本合同约定买入该物业，或因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付10%的违约金”约定，杨文龙认为，陈小姐虽然收到了房款，但买家仍未将房产办理到其名下，可以理解为买卖仍未完成，陈小姐可以以该条例来追究买家的责任，“但与后面产生的税费无关联”。
风险分析
办理委托对买卖双方不利
据了解，找业主办理全权委托公证买房其实也是不少炒房客惯用的伎俩。
“办理委托之后，买家可能会对合同条款任意改动，届时产生诉讼，对卖方不利；而买方如果出现偷税漏税行为，卖方作为委托人也要承担一定的责任。此外，房子未过户前，房子还是卖方的，如果卖方有债务人起诉时，卖方可以房产抵债房产就会被查封；而卖方单方去撤消委托时，也可以将房产收回来，对于买家也是风险”。
杨文龙建议，买卖双方应通过正常渠道去办理过户手续，即使要委托，也要在委托中写明具体委托的事宜、委托的时间期限，以及如果不按时按约履行将要承担的相应违约责任。
为依法正确办理市、县级人民政府申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，人民法院昨日对外发布《关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》。这个总共11条的司法解释，自2012年4月10日起施行。
人民法院行政审判庭负责人介绍，司法解释在充分考虑对被征收人合法权益的多重保护、确立“裁执分离”为主导的强制执行方式、吸收实时立法成果和域外有益经验的基础上，着眼于提高操作性、指导性，案件受理、审从查、执行和新旧规定衔接等程序和实体方面对人民法院办理非诉行政执行案件作出了具体规范。
就此类案件的管辖权问题，司法解释明确，由房屋所在地基层人民法院管辖，高级人民法院可以根据本地实际情况决定管辖法院。
司法解释规定，征收补偿决定存在明显缺乏事实依据、明显缺乏法律、法规依据、明显不符合公平补偿原则等七种情形之一的，人民法院应当裁定不准予执行。不准予执行的裁定应当在五日内送达申请机关，申请机关对此有异议的，可以依法向上一级人民法院申请复议。
就强制执行的方式，司法解释明确，人民法院裁定准予执行的，一般由作出征收补偿决定的市、县级人民政府组织实施，也可以由人民法院执行。
就受理程序及异议处理方式，司法解释规定，人民法院在法定期限内立案受理或裁定不予受理，申请机关对不予受理的裁定有异议的，可以依法向上一级人民法院申请复议。
司法解释明确，人民法院应当自立案之日起三十日内作出是否准予强制执行的裁定；有特殊情况需要延长审查期限的，由高级人民法院批准。人民法院在审查期间，可以根据需要调取相关证据、询问当事人、组织听证或者进行现场调查。
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