[摘要] 花未来的钱，享当下之福。当下的社会，很多人观念开放，超前消费。在二手房买卖市场中也不例外。买二手房不够钱，除了向亲朋好友借之外，最常见的是向银行贷款。首付加贷款，这种支付方式在当下颇为流行。本文探讨的是二手房首付怎么算，以及申请二手房贷款时应注意哪些问题?
编者按：花未来的钱，享当下之福。当下的社会，很多人观念开放，超前消费。在二手房买卖市场中也不例外。买二手房不够钱，除了向亲朋好友借之外，最常见的是向银行贷款。首付加贷款，这种支付方式在当下颇为流行。本文探讨的是二手房首付怎么算，以及申请二手房贷款时应注意哪些问题?
一、二手房首付怎么算？
值得注意的是，在二手房交易中，首付的成数是需要跟房东协商决定的，一般是2至3成。有如下几种首付情况可以按自己的情况作出决定：
1、一般情况上家没有贷款，或者不需要下家配合还贷的，下家资质很好需要向银行申请8成贷款的就可以首付2成（贷款2成对资质的要求很高）。
2、上家有贷款，且成数很高，一定需要下家配合还贷的，为安全起见，则可选择走资金监管流程，按3成首付支付。
3、下家有能力一次性付款的，可在签订合同约定一次性付款，则不存在首付问题。
一般情况下，银行是需要看到房东开具的除贷款部分的其它房款收据，才能批贷成功。所以，二手房首付应该怎么算，更多的是取决于买卖双方合意。
二、申请二手房贷款时应注意哪些问题？
1、要注意评估价与贷款额。在申请二手房贷款时，银行一般会先对房产进行评估，评估值一般会低于其市值。银行在放贷时采用合同价和评估价取得的原则，取两者之间的低值乘以贷款成数，即为房产的贷款额度。
2、要注意竣工年代与贷款年限。房产证上的竣工年代是通常被容易借款人忽略，其实银行在审批贷款过程中，通常会把竣工年代作为影响借款人申请贷款年限的主要条件，多数银行目前的政策是“房龄+贷款年限≤35年”。例如，某房屋竣工年代为1997年，那么目前的房龄为15年，所以贷款年限最长为20年。
3、要注意还款方式的选择。现在银行的还款方式主要是等额本息、等额本金、双周供及固定利率等。各种还款方式分别针对是不同的客户推出的。例如等额本息适合教师、公务员等收入稳定的工薪阶层；等额本金适合那些前期能够承担较大还款压力的借款人群，如还款方式相对于前者更能节省利息；双周供适合周结工资或者是夫妻双方月中和月底发工资的借款人。此外，借款人在申请贷款时还要结合自身现有还款能力，一般月供不能超过家庭收入的50%为宜。
4、要注意贷款成数和利率。以北京为例，北京各区各银行对二手房的政策是首套住房首付两成、利率下浮30%，二套房首付四成、利率上浮10%的政策。对于公积金贷款的政策是无论之前是否使用过商业贷款，现在是否结清，只要首次使用公积金贷款，利率都是按公积金目前首付两成，五年以上贷款利率3.87%来执行，但如果之前曾使用过公积金贷款，再次申请公积金贷款时需结清后方可使用。
5、要注意贷款银行的选择。现在商业银行很多，但各家服务的特色又不尽相同，贷款品种也有所差别，比如之前提到的双周供并非所有银行都有。如果借款人选择的常见的房贷产品，就要综合各银行网点数量、还款的便利程度和工资发放银行等条件来选择，当然服务质量等软性条件也要加以考虑。
6、要注意收入证明与还款能力。银行在批贷时，会要求借款人提供能证明其还款能力的证明，就是我们常说的收入证明。收入证明一般是借款人所在单位开具的收入状况的证明，如果申请人已婚，一个人的收入证明低于其月供，则可以夫妻双方同时开具收入证明来申请贷款，符合条件后，银行也可以审批。另外，还有家庭的一些其他资产如：大额存款、债券、房产等也可以作为收入证明，银行是一般会作参考的。
除上述所列的几点需要注意的问题之外，还需注意如借款人自身相关情况、申请贷款到放贷周期等。总之，在申请二手房贷款的时候要尽可能地充分考虑各方面的因素，以使自己的利益化，并获得很好地二手房买卖体验。如果在这个过程中，遇到无法解决的法律问题，咨询一下专业的律师。凭借着他们娴熟的执业技术，让你少一点后顾之忧，这显然是有必要的。
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