[摘要] 2002年，烟台住宅均价两千档左右；2013年，烟台房价已跃升至接近7千档，10年间烟台房价狂飙，莱山区暴涨645%。在烟台房地产市场浮浮沉沉的十余年间，一些区域的房价变化记录了烟台房价的涨跌实录。追忆十年前的房价，惊喜发现，房子居然也能这么便宜。那些年，你买房了吗？现在的房子，还有合理房价吗？
编者按：2002年，烟台住宅均价两千档左右；2013年，烟台房价已跃升至接近7千档，10年间烟台房价狂飙，莱山区暴涨645%。在烟台房地产市场浮浮沉沉的十余年间，一些区域的房价变化记录了烟台房价的涨跌实录。追忆十年前的房价，惊喜发现，房子居然也能这么便宜。那些年，你买房了吗？现在的房子，还有合理房价吗？烟台4月房价走势
芝罘区：渐渐老去 但房价仍坚挺
在烟台，芝罘区的地位不言而喻。
由于开发时间较早，芝罘区的房地产市场中除部分拆迁改造项目外，新项目并不是很多。在开发空间日渐减少的同时，芝罘区也日渐形成了市中心、幸福、南郊三部分颇具特色的居住区域。2002年芝罘区普通住宅均价为2000元左右，2013年芝罘区住宅均价为7601元/平，涨幅为208%。
芝罘区在售楼盘共61个，待售楼盘18个，其中4000-5000元的楼盘仅有两个，5000-6000元的楼盘有13个，6000-7000元之间的有18个，7000-10000元的楼盘有27个，10000元以上的楼盘有10个，芝罘区已然没有4000元以下的楼盘，中高价格楼盘占据主导地位。
桦林颐和苑鸟瞰图
随着城市建设，交通配套不断完善，成熟的社区，传统的购物中心等，芝罘区的优势尽显。在市中心多楼盘报价达9000元以上，幸福片区以旧村改造为主，随着市中心的开发空间逐渐缩小，南郊逐渐成为芝罘区房地产市场的新热点，价格还将小幅度上涨。进入2013年以来，芝罘区部分楼盘酝酿涨价，尤其是市中心、南郊地块的楼盘，可开发的地块越来越少，楼盘数量有限，房价上涨是必然的。芝罘区的房价在一定程度上反映了烟台整体房价。
5.17烟台Top8楼盘成交43套 三项目新获预售证
开发区：工业发展带动住房成交 房价水涨船高
开发区房价与其工业发展息息相关。2000年，开发区住宅均价1600元/平，市民都觉得贵得离谱，而现在6727元/平的均价，涨幅为320%，成交量也依然上涨。近些年来，随着经济的发展，大型企业不断涌入开发区，特别是东岳、富士康、大宇造船等大型项目的入驻为开发区带来数百上千家配套企业及大量的人口。不断涌入的企业职工有力拉动了开发区房地产市场的需求，滨海沿线海景项目的启动，中建、万科、越秀等一线房企进驻，在整体上提升了开发区房地产的档次。
烟台开发区区位规划图
据房天下数据监控中心统计，开发区目前在售楼盘29个，待售住宅4个,待售写字楼一个。在售楼盘中，均价5000以下的楼盘1个；5000-6000的楼盘有11个；6000-7000的楼盘有7个；7000以上的楼盘有10个。
从以上数据不难看出，开发区的房价近几年已经水涨船高，半数以上的楼盘均价都在6000元/平以上，据以往房天下的调查看，这样的价格已 过不少刚需的承受能力。尤其是对比邻近的福山区，适合刚需的楼盘很多，交通上也比较便利，不少客群流入福山。从看房团的情况看，不少在开发区工作的人都表示，只要有合适的房子，福山区也可以考虑。另一方面开发区的楼盘不少都是“一手硬、一手软”的情况，价格稍低的楼盘要么配套缺失，要么交通不便，而成熟的楼盘价格又可望不可即，开发区新盘数量也不多，看似楼盘“满眼繁花”，选择起来困难重重。
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福山区：交通配套不断完善 聚集人气
福山区被称为烟台新兴的城市后花园，在2000年，买一套比较好的房子也才1500元/平，现在均价为5391元/平，上涨259%，福山区主要是本地消化为主。据房天下数据监控中心统计，福山区目前在售住宅23个，在售别墅1个，待售住宅7个；从价格上看，价4000以下的楼盘两个，金华家园和田园丽景，但这两个楼盘距离福山核心区域都较远；4000—5000之间的楼盘3个，分别是福利莱万和城、澳城苑、山与城；5000—6000之间的楼盘16个，6000—7000的楼盘仅万科假日润园；7000以上住宅仅阳光首院。
香逸中央鸟瞰图
2004年前后，福山区在“建设新型工业化河滨市区”的建设思路下，加紧相关配套建设、提升城区品味，目前北二路、北三路、北四路、福海路沿线已经修建起完备的配套设施，红旗西路立交桥的竣工也极大地缩短了福山区至市中心的，522、523、30、31、32等多路公交车也方便了居民的出行。
区域楼盘密集 利弊各半
福山区的目标人群是刚需族，因此价格上整体不高，5000—6000之间的楼盘是区域主流，福山区发展不均衡，楼盘主要集中在东北部夹河和福海路沿线，随着万科的入驻，才向西边稍微延展。楼盘的高密度利弊各半，好的方面是彼此可以在配套上借势，尤其福海路沿线的配套设施现在已经比较健全，周边楼盘均可受益。但这也使得楼盘之间的竞争更加激烈，开发商在价格的上调方面较为谨慎，在芝罘、莱山和开发区均价普遍6500以上的情况下，低房价明显是吸引刚需的最主要因素，除了福山区的消费群体，还有大量的开发区刚需涌入福山，一位福山楼盘负责人称，在他们之前所做的调查，福海路两边的楼盘有60%的销量来自开发区；黄金顶隧道开通后，还有很多芝罘区的刚需流入福山。
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莱山区是烟台意向购房最热的区域，但实际成交量并不高，关键是莱山区高端楼盘较多，价格较高，令众多刚需置业者却步。2002年，莱山的普通小区每平方米一直在1200元至1300元左右，物业等设施完备的封闭小区也是1500元左右，现在楼盘均价为9688元/平，当年犹豫了不买房的人悔不当初。
据房天下数据统计，目前莱山区在售住宅项目24个，别墅两个，待售住宅3个，待售别墅两个。其中，在售住宅价格在5000以下的，仅泰华蓝堡溪谷，但该项目距离核心区域较远，项目也是以办公出租为主；5000—6000之间仅橡树湾；6000—7000之间的楼盘6个；7000—10000住宅6个；10000以上住宅12个。
金地格林世界规划图
高价位让刚需甚至很多改善型购房者望尘莫及，而在价格尚可的楼盘里，再考虑地段、交通、楼盘品质等问题后，可供选择的楼盘少之又少，目前区域内热销的楼盘仅保利香榭里公馆、中铁逸都、万象城、上海滩花园等有限的几个。随着高校、体育场馆和会展中心等设施的涌入，融合了高端海景住宅以及新城中心项目的莱山区仍将是未来几年内烟台房地产最炙手可热的区域。
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高新区：烟台的区域 房价节节高升
烟台高新技术产业开发区地处烟台市区东部，于1994年开始启动建设，是烟台六区中最年轻的区域，区位优越，环境优美。烟台高新区地处中国二十一世纪重点开发的环渤海经济圈的中心地带，位于山东半岛东北部的黄海之滨，是14个沿海开放城市之一的烟台市行政中心区，是烟台市智力最密集的区域。高新产业的带动，烟台高新区正在迅速发展中，现在阶段住宅均价为7399元/平，位列六区第三。
容大东海岸效果图
房天下数据中心统计，高新区在售楼盘共10个，待售楼盘5个，5000-6000元/平楼盘仅有1个，6000-7000元/平的楼盘仅两个，7000-10000元/平楼盘共5个，100000元/平以上的楼盘1个，其他楼盘价格待定。高新区楼盘多属于中高端档次。
2012年高新区楼盘价格领跑六区，然而其成交量一直是六区垫底。交通、供暖等配套设施跟不上，高新区房源空置率较高，中高端项目居多，即使随着高新区进程不断加快，众多企业进驻高新区，价格过高，部分客源分流到莱山区或者是牟平区。
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牟平区：地理位置制约房地产市场发展
说起牟平区，很多的印象是偏远，房价低，发展慢。2008年，牟平区房价仅为3000元/平左右，现在均价为5023元/平，涨幅为67.4%，牟平房价上涨速度较慢的，这与其地理位置息息相关，牟平市区的房源主要还是以本地消化为主。
房天下数据中心统计，牟平区在售楼盘37个，待售楼盘16个，其中，4000元以下的楼盘有3个；4000-5000元/平的楼盘共有18个；5000-6000元/平楼盘有14个；6000-7000元/平楼盘共有3个；7000-10000元/平楼盘共有4个。牟平区楼盘多是中低端楼盘，价格较低，然而随着养马岛的开发区，牟平区的房价会有所上涨，尤其是养马岛周围片区的楼盘，更是往高端项目上靠拢。
龙湖葡醍海湾实景图
六区之中，芝罘区和牟平区间的线路超过30公里，位置相对偏远，61路、62路的开通虽然联通了芝罘区和牟平区，但一个多的单程时耗，还是令许多人打消了在牟平购房的念头。即使在莱山区和高新区工作的人，也很少会单纯地被低房价吸引。 因此，牟平区近几年的新楼盘虽具有较高的品质，但偏远的地理位置还是制约了整个房地产市场的发展速度。
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