[摘要] 住宅：就是供人们居住并具备生活起居的功能和设施的房子。住宅是人工建造而不是自然形成的。
（一）住宅的一般知识
1、出让地：是向国家交纳了土地使用权出让金的、有一定使用年限的国有土地。国家规定的土地出让年限为：居住地70年，工业用地50年，教育、科技、文化卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或其他用地50年。
（二）按设计特点分类的住宅
1、单元式住宅：是以一个楼梯为几户服务的单元组合体，一般为多层住宅。
2、公寓式住宅：是区别于独院独户的西式住宅而言的。公寓式住宅一般是建设在城市里，多为高层大楼，每一层内会有若干单户独用的套房。
3、花园式住宅：一般也称西式洋房或小洋楼，也称花园别墅。一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，一般为高收入者购买。
4、跃层式住宅：是指住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房以及其他辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯连接。
5、复式住宅：一般是指每户住宅在层高较高的一层楼中增建一个夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅，其下层供起居用，上层供休息、睡眠和贮藏用。
6、错层式住宅：是户内楼面高度不一致、错开之处有楼梯连接的房屋。优点是和跃层一样动静分区，有丰富的空间感，还有的可以利用地形地势的高差在坡地上设计错层式住宅，可以减少挖土的土方量。错层式不利于结构抗震，而且显得空间零散，容易使小户型显得局促，更适合于层数少面积大的高档住宅.
7、退台式住宅：又称“台阶式”住宅，其外形类似于台阶。特点是住宅的建筑面积由底层向上逐渐减少，下层减少的建筑面积成为上层的一个大平台，可做花园使用。
（三）按建筑结构分类的住宅
1、砖混结构住宅：以砖墙、砖柱和钢筋混凝土板（预制板或现浇板）为主要承重构件。砖混结构住宅中的“砖”，指的是一种统一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的异型粘土砖、如空心砖等。 “混”是指由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配料，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、排檐。这些配件与砖做的承重墙相结合，可以称为砖混结构住宅。由于抗震的要求，砖混住宅一般在5层、6层以下。
2、框架结构住宅：是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱及板，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。适合大规模工业化施工，有效率较高、工程质量较好、经久耐用的优点，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。目前，多、高层住宅多采用这种结构。其缺点是工艺比较复杂，建筑造价较高。
3、剪力墙结构：钢混结构的一种，以钢筋混凝土现浇墙、梁和板为承重构件。
4、钢混结构住宅：这类住宅的结构材料是钢筋混凝土，即钢筋、水泥、粗细骨料（碎石）、水等混合体。这种结构的住宅具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀能力强、经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。缺点是工艺复杂，建筑造价高。
5、钢结构：以钢为主要承重构件。
6、轻质钢结构：轻钢结构体系作为一种成熟的建筑体系，在各方面都有一定的规范要求，结构原材的选择是一个重要的技术指标，轻钢住宅结构所使用材料的强度为Q235或Q345的高强度钢，这种钢材的强度基本与国内生产的3号钢相同；为了防止钢材常见的锈蚀现象影响房屋结构的使用寿命，轻钢住宅使用的轻钢龙骨采用表面镀锌的方式解决这一问题。在钢板表面镀锌，可有效防止潮湿空气的渗透，使其表面与空气完全隔绝，在表面有划痕的部位，由锌或铝锌合金构成的表面镀层可通过自身的氧化来保护钢材不被锈蚀。轻钢结构住宅的墙体一般为400毫米或600毫米，龙骨截面在93-200毫米之间，钢板厚度在0.8-1.91毫米之间，墙体厚度比传统土木结构住宅可减少2/3左右，大大增加了室内有效使用面积。楼层结构的龙骨截面一般在150-300毫米之间，钢板的厚度在0.84-2.56毫米之间，跨度目前可作到8-9米，楼面托梁的厚度比土模结构的梁厚度可减少1/2—1/3，既可有效利用室内空间，又减轻了楼层结构的自重。对于建筑结构来说，防火性能是其中一个重要的建筑指标。轻钢龙骨加石膏板组成板肋体系的耐火极限可达到90，针对国内防火规范要求较严的情况，在墙体上加厚石膏板即可大幅提高构件的耐火极限。
（四）按建筑施工方法的分类
1、现浇、现砌式建筑 ：这种建筑物的主要承重构件均是施工现场浇筑和砌筑而成的。
2、预制、装配式建筑：这种建筑物的主要构件均是用在加工厂制成预制构件，在施工现场进行装配而成的。
3、部分现浇现砌、部分装配式建筑：这种建筑物的一部分构件（如墙体）是在施工现场浇筑或砌筑而成，一部分构件（如楼板、楼梯）则采用在加工厂制成的预制构件。
（五）按建筑耐久年限的分类
建筑设计要求建筑物应达到的耐久年限是由建筑物的性质决定。影响建筑物实际耐久年限的因素除了设计规定要求外，还包括施工质量和房屋使用维修等。《民用建筑设计通则》以主体结构确定的建筑耐久年限等级见下表。
耐久年限等级耐久年限适用范围
一级耐久年限100年以上适用于重要的建筑和高层建筑
二级耐久年限50-100年适用于一般性建筑
三级耐久年限25-50年适用于次要的建筑
四级耐久年限15年以下适用于临时性建筑
（六）按建筑物使用性质分类
按照建筑物的使用性质，可将建筑物分为居住建筑、公共建筑、工业建筑和农业建筑四大类。居住建筑和公共建筑通常统称为民用建筑。
1、居住建筑是指供家庭或个人较长时期居住使用的建筑，又可分为住宅和集体宿舍两类。住宅是指供家庭较长时期居住使用的建筑，习惯上不很严格地分为普通住宅、高档公寓和别墅。集体宿舍可分为单身职工宿舍、学生宿舍等。
2、公共建筑是指供人们购物、办公、学习、医疗、休闲、娱乐等使用的非生产性建筑，如办公楼、商店、旅馆、影剧院、体育馆、展览馆、医院等。
3、工业建筑是指供工业生产使用或直接为工业生产服务的建筑，如工业厂房、仓库等。
4、农业建筑是指供农业生产使用或直接为农业生产服务的建筑，如料仓、水产品养殖厂、饲料畜禽用房等。
（七）按房屋层数或建筑总高度的分类
1、房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0.00以上计算。采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上(不含2.20m)的,计算自然层数；假层附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。
2、住宅按层数分为低层住宅、多层住宅、中高层住宅和高层住宅。其中，1—3层且建筑高度不大于11米的的住宅为低层住宅，4—6层且建筑高度不大于24米的住宅为多层住宅，7—9层且建筑高度不大于30米的住宅为中高层住宅，10层及以上的住宅为高层住宅.
（注：1.中高层：指七至九层的住宅，不含六跃七层。中高层为纯住宅时，其它规划控制要求按多层控制。中高层中含公共设施的，其它规划控制要求按高层控制。2.本条建筑层数和建筑高度计算应符合防火规范的有关规定。）
3、公共建筑及综合性建筑，总高度超过24m的为高层，但不包括总高度超过24m的单层建筑。
4、建筑总高度超过100m的，不论是住宅还是公共建筑、综合性建筑，均称为超高层建筑。
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