[摘要] 现在的房地产，就像一个打足气的皮球，目前的楼市调控就是摁着这样一个皮球，一旦松手就又浮到水面上了。
在楼市调控的大背景下，楼市迎来了传说中的“红五月”。在这个月，人们的目光是像以往只盯着楼市成交量，还是更关注其后的楼市走势？未来的市场资金压力如何？何时才是消费的“窗口期”？对此，房地产投资基金联盟会长、盛世神州基金董事长张民耕给予了深度分析。
关键词调控两年 楼市调控像在摁着皮球
《经典语录》
记者：从“新国十条”出台至今，已经经历了两年多的时间。那么，目前中国房地产行业调控正在呈现一种什么趋势？
张民耕：楼市调控两年的时间里，经过了4次房展会，逐步传达出一个信息——楼市逐渐变得清晰，心态逐渐变得冷静。房价跳水、成交冰封、二手房市场洗牌、投资客被挤出等一系列的变化，楼市的理性回归，也使得楼市调控正在呈现其常态化。
这种常态化也是不得已为之的方法，因为实体经济的发展速度不快，人们别的行业没有地方投资，所以就都跑到房地产行业了。这个问题在没有彻底解决之前，调控政策一旦放松，楼市就会马上出现反弹。以前有句话形容房地产是，三年把三十年的好日子过完了。所以现在的房地产，就像一个打足气的皮球，目前的楼市调控就是摁着这样一个皮球，一旦松手就又浮到水面上了。
全能地产模式没有了
《经典语录》
就目前的房地产市场发展来看，房地产商如果不改变全能开发的模式，那么其规模会做得越来越大，但相对规模会做得越来越小。
记者：您觉得调控两年来，在影响社会经济模式转变的同时，整个房地产发展的影响有哪些？
张民耕：一个是全能房地产的模式没有了。全能式房地产发展商是说，房地产资金筹措由自己来，开发投资全部自己进行，收入全部自己得，风险全部自己担。这样一种模式，会产生一种困惑，除了不断扩大自己的规模以外，可能很少有其他办法来得到在这个市场的生存。就目前的房地产市场发展看，房地产商如果不改变全能开发的模式，有人专门做土地开发，有人专门做土地投资，有人专门做房地产开发，有人专门做房地产金融，如果不是这么明确分工，那么房地产商规模会做得越来越大，但相对规模会做得越来越小。
二是，之前房地产所使用的通过廉价资本和借贷实现盈利的开发模式，其发展空间正在迅速变小，甚至面临消失。三是，高额的利润空间正在消失，甚至就量炒房的利润也随着没有了。第四，房地产单一的住宅模式也在随着这两年的调控出现迅速转变，正在形成各种各样的模式，如养老、旅游、商业、科技园区、物流等。总之，房地产正在从单一的行业变成一个其他行业的物质载体。
此外，这些变化正从一线城市向二三线城市延伸，成为全行业、全方位的变局。城市化的主要趋势是向二三级城市发展，为此，二三级城市、省会城市和地级城市，就纷纷成为各大房地产公司进军的主战场。
在行业全局变化的同时，住宅郊区化也越加明显。因为工业时代集约化生产的需要，人们不得不从乡村到城市，但城市的过度发展、经济利益的驱动和对环境的追求，使城市化走向了郊区化。
分析称楼市深度调控或致供不应求 房价终将反弹
关键词上市房企 大部分处于纠结状态
《经典语录》
记者：日前，来自证券日报的消息称，在严格执行房地产调控政策的大背景下，2012年一季度A股市场149家（按申万分类）上市房企中有78家出现业绩下滑，这也是房地产行业首次出现过半房企业绩下滑的情况，同时亏损的房企数量也达到了41家，占比近3成。面对这样一个数据，你觉得目前楼市正处于一个什么状态？上市房企的困局所在？
张民耕：虽然上市房企的资金相对比较容易解决，但还是有相当大的压力。现在的上市房企发展策略都在改变，比如小规模拿地、开工量也在减少、销售量和利润预期也都在减少。但是作为上市公司还是要做利润，要保持股价的，所以目前的上市公司大多处于一个非常纠结的状态。
有一点是非常明确的，即上市房企的资金压力还会继续加大，这也必然使得房企的金融化会成为一个趋势，因为金融量的大小决定其形成的规模和市场份额的大小，就像招宝、大金这些企业，现在也做起了房产基金。当然，房地产基金行业目前发展尚不成熟，但却是大势所趋，应该在调控中发展和规范房地产基金。
当然，多数房企恶化的资金状况和存货压力也意味着，其未来的销售策略仍将注重跑量而非追求利润，因此房价仍将趋于弱势。
关键词购房“窗口期”自住性购房在三季度
《经典语录》
自住性需求购房“窗口”一定会打开，但是这个“窗口期”在三季度可能会更好一点。
记者：进入五月，上海、北京、广州、合肥等多个城市楼市价格变动频现，开发商“以价换量”心态明显。在房价明显下调及首套住房贷款利率八五折等利好政策的刺激下，自住性需求购房“窗口”是否已经打开？
张民耕：我个人认为，自住性需求购房“窗口”一定会打开，但是这个“窗口期”在三季度可能会更好一点。
目前市场上商品住宅整体看仍然供大于求，未来一段时间内，合理定价、加快销售、缩减投资、谨慎拿地仍是开发商的主要策略。同时，房地产调控将逐步形成市场化和政策调控并行的常态化局面，巨额的库存已经使房价丧失了大规模上涨的基础，房地产企业的利润也将回归到合理区间，整个行业将从暴利逐渐走向合理利润。
据了解，很多房企的资金链还是比较紧张的。但是资金最困难的时候应该不会太早出现，预测在三季度之后。
据统计，在信托方面，2012年开发商需要偿付大约2500亿的信托资金。而2013年需要偿付3100亿，因此，今年下半年，开发商的资金会更紧张，因为2012年的信托资金主要还款时间是在第二季度末第三季度初，这个时候房企的资金压力是的。
所以，从第三季度房地产的资金方面来考虑，第三季度是购房的“窗口期”，市场交易双方已经相持了数月，开发商“以价换量”心态更为明显，届时刚性需求购房者应当抓住机会。
分析称楼市深度调控或致供不应求 房价终将反弹
关键词房地产基金 国内目前只是初级水平
《经典语录》
记者：这两年，房地产市场萧条，但对具有超前意识的开发商来说，却是机遇。房地产基金的大热正是在这种大形势和背景下应运而生。现如今，中国的房地产基金已经发展到了哪种水平？
张民耕：在房地产领域，基金有着非常大的作用。因为开发商自有资金的积累是按照算术计数增长的，而土地的价格是按照几何计数增长的。随着建筑规模的扩张和土地成本的提高，开发商自身拥有的自有资本就如九牛一毛，难以承受不断提高的成本。为此，房地产基金的存在可解决开发商自有资金紧张的情况。尽管房地产基金开发商出让了一部分利益，但也转移了风险。
美国的房地产基金开始比较早，经过四十多年的快速发展，现在已经非常成熟了。而国内的房地产基金目前处于一种非常初级的水平，只能说是刚刚开始。还有诸多的困难，如资金的来源比较少；中国房地产基金的投资与监管模式不够完善与健全；专业人才少，寻找适合基金的项目也比较难等。
分析称楼市深度调控或致供不应求 房价终将反弹
扬州获默许上海限购却收紧 或为刺激刚需入市
（来源：新闻晚报）就在扬州等地纷纷出台优惠政策刺激楼市之际，上海却进一步收紧了限购政策。从当前市场环境来看，这是否意味着政策已经“触底”了呢？
单身限购二套并非新规
日前，上海部分区县的房产交易中心“从严”执行限购政策，目前单身上海户籍人士若名下已单独持有一套居住房，就不能再购买第二套住房。这一消息一经传出，引得不少购房者的高度关注。
陈先生就是其中一位。“一直很关注这方面的消息，万一也成为了限购的对象，这要结婚就没房子了。 ”像陈先生这样，一出了新规就过来问问“情况”的不在少数。
实际上，早在去年就有相关的限售政策规定，单身的上海户籍人士，若名下已单独持有一套住房，则不能再购买第二套住房。而此次的新规只是对本市户籍居民家庭购房政策的进一步阐述。
据了解，目前上海17个区县中仅黄浦、奉贤两个区允许上述情况的人群新购一套住房，而所谓的 “新规”，只是针对成年未婚子女在父母的房产证上有自己的名字，只要没有单独的产权住房，仍可以买一套住房。这一新规的执行，就是提示这样一部分人群是具有购房资格的，但能否刺激这一部分的单身刚需来积极入市呢？
分析称楼市深度调控或致供不应求 房价终将反弹
灵活的“从严”执行
当前，CPI增速放缓，年内也二次降准，宏观经济政策在作一些“微调”，由于政策层面已经转向定向宽松，而不是持续收紧，这些政策暗示“政策底”已经到来，政策面不可能进一步收紧，但仍将继续执行。
总体而言，当前市场环境及调控政策导向决定了当前楼市调控政策既不具备进一步收紧的可能性，也不具备“救市”刺激房地产发展的条件。
从目前单身上海户籍人士若名下已单独持有一套居住房，就不能再购买第二套住房的表述来看，这个政策是以“刺激刚需”进入楼市，并不是“收紧”的表现；也不是鼓励投资性投机性需求入市的政策，因为原则上在购房套数上还是有一定的限制的。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从执行层面来讲，本地户籍成年单身有诸多种情况，各个区县尽管也作出解释，但在执行层面由于具体操作人员理解的偏差此解释仍然属于 “灵活”执行的范畴，没有一个统一的合理规则来规范是否从严执行。
分析称楼市深度调控或致供不应求 房价终将反弹
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